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Le Sezioni Unite civili della Suprema Corte di Cassazione, con la recentissima,  sentenza N° 4806 del 7 marzo 2005, hanno ritenuto che, la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea anche ad uno solo dei condomini, non rende la delibera nulla ma solo annullabile, nel termine di impugnativa di trenta giorni previsto dall’articolo 1137c.c..

Confermando così l’orientamento già intrapreso nelle precedenti sentenze N° 8493 del 5 maggio 2004 e N° 1292 del 5 febbraio 2000, qui di seguito riportate:

Cass. civile, sez. II, 05.05.2004, N° 8493  - Pres. Corona R - Rel. Triola RM - P.M. Russo R (Conf.) - Morello c. Campanella

La mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l'annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

Cass. civile, sez. II, 05.02.2000, N° 1292 - Pres. Volpe V - Rel. Corona R - P.M. Apice U (conf.) - Condominio Palazzo Riganello e Bianchi c. Gerace

 La mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l'annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al Condominio.

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Riferimenti Legislativi:

Art. 1137 c.c. (Impugnazioni delle deliberazioni dell' Assemblea)

Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'Autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.

Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti

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Commento :

Con la sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione in commento, può forse dirsi così definitivamente risolto uno dei maggiori problemi di origine giurisprudenziale che ha portato nel tempo ad una mutevole e talvolta precaria distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili, mutuatando talvclta la disciplina di riferimento, vuoi dalla normativa sui contratti (articoli 1418 e seguenti c.c.) ,  vuoi  delle disposizioni in materia di società (articoli 2377 e 2379 c.c.). In verità, il Codificatore del 1942 nel comporre la disciplina del “nuovo” Istituto del Condominio, non propose distinzione alcuna tra nullità e annullabilità dei deliberati, come invece fece nella materia societaria distinguendo le azioni in due separati articoli, prevedendo unicamente all’articolo 1137 c.c. la possibilità per il condomino dissenziente di proporre nel termine di trenta giorni dall’avvenuta conoscenza del deliberato, l’azione di annullamento per tutte quelle decisioni contrarie alla legge o al regolamento. La brevità del termine previsto per l’impugnazione e la circoscrizione delle persone legittimate a proporre l’azione (ovverosia i soli condomini dissenzienti, ricordo invece che, in caso di nullità, ex art. 1421 c.c., chiunque vi ha interesse può proporre l’azione, e pertanto anche il condomino consenziente, l’Amministratore o chi non è più condomino) trova giustificazione nell’esigenza di garantire velocemente la definizione dei rapporti in Condominio, come anche con riferimento alla previsione dell’immediata esecutività del deliberato, a prescindere dalla proposizione dell’azione di impugnazione, fatta salva l’eventuale sospensione ordinata dalla stessa Autorità Giudiziaria (secondo comma dell’articolo 1137 c.c.).

Difatti, il Legislatore capi da subito, forse ciò che sfuggi poi ai Supremi Giudici, ovverosia che, in Condominio, correntemente vi sono delle necessità, delle spese, delle evenienze che vanno risolte subito, come pure, vi può essere da parte di taluni condomini reiterata diserzione alla “vita assembleare”, specie quando si tratta di grandi enti pubblici, e pertanto c’è il rischio di non raggiungere mai il quorum deliberativo necessario, e allora che fare, continuare a convocare assemblee e nel frattempo non pagare i debiti o non eseguire le manutenzioni necessarie !!!.

Il Legislatore nel breve termine di impugnazione di trenta giorni dalla data di comunicazione del verbale agli assenti, da una parte ha inteso così salvaguardare il diritto di quest’ultimi di contestare il deliberato qualora questo sia stato preso senza le maggioranze previste, che rappresentano pur sempre una garanzia per il condomino, soprattutto nella particolare diversificazione a seconda dell’oggetto del deliberato, e dall’altra parte, in difetto di impugnazione in termini, ha garantito la prosecuzione dell’attività in Condominio. E così la sentenza della Corte di Cassazione N° 13013 del 2 ottobre 2000, stravolgendo precedenti difformi orientamenti, sentenziò che, le delibere assembleari assunte in violazione delle norme sulla convocazione dei partecipanti o con maggioranze inferiori a quelle previste, sono annullabili e non nulle.

Ma ancora, è bene ricordare come la Suprema Corte di Cassazione nella sentenza N° 6212 del 23 maggio 1992, riprendendo quanto già espresso nella remota sentenza N° 4035 del 21 settembre 1977, ritenne che l’incompletezza dell’Ordine del giorno contenuto nell’atto di convocazione dell’assemblea determina non la nullità assoluta ma l’annullabilità delle delibere dell’assemblea dei condomini, con la conseguenza che la stessa deve essere impugnata nel termine di trenta giorni di cui all’articolo 1137 c.c..

E’ fintroppo ovvio poi che, quando l’Assemblea assuma decisioni oltre le sue competenze, o prenda decisioni con oggetto impossibile o illecito, o lesive dei diritti individuali dei condomini sulle cose comuni o esclusive, tali delibere saranno radicalmente nulle e non semplicemente annullabili.