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Il Codificatore del 1942, nel “nuovo” Istituto del Condominio degli edifici, disegna la figura dell’Amministratore principalmente agli articoli 1129, 1130 e 1131 c.c., che vanno però necessariamente integrati con gli altri specifici disposti contenuti nel Capo II°. Tutta la disciplina del Condominio è caratterizzata da un’ampia flessibilità che, ha consentito un facile adattamento al mutare delle esigenze del vivere in comune ed al conseguente variare degli immobili. Come si evince chiaramente dalla formulazione letterale della normativa, il Legislatore identifica l’Amministratore del Condominio, anzitutto come un soggetto “esecutore” del deliberato assembleare e “curatore” dei diritti ed interessi della collettività, sia per quanto riguarda il recupero del credito, sia generalmente per la tutela dei beni comuni. L’articolo 1130 c.c., al primo comma, sancisce infatti espressamente che, l’Amministratore deve, nell’ordine, eseguire le delibere assembleari, curare l’osservanza del Regolamento di Condominio, disciplinare l’uso delle cose comuni, riscuotere i contributi ed erogare le spese per l’ordinaria manutenzione e per i servizi in comune e compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. All’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile si prevede poi la possibilità per l’Amministratore di riscuotere i crediti condominiali, richiedendo all’Autorità Giudiziaria competente decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. La formulazione così ampia del disposto di cui all’articolo 1130 c.c., ha dato così la possibilità di identificare anzitutto l’Amministratore come un soggetto responsabile del recupero del credito, rispondendo ai condomini per il mancato e tempestivo ricorso all’Autorità Giudiziaria, infatti al tempo in cui nacque la normativa questa si presentava come la funzione principale dell’Amministratore, per poi potergli attribuire una responsabilità fiscale in relazione ai nuovi adempimenti ai quali il Condominio è stato sottoposto con l’identificazione di quest’ultimo come “Sostituto d’imposta”, ed ancora una responsabilità in ordine alla sicurezza delle e nelle parti comuni e per tutti quegli interventi di manutenzione ordinaria, ma anche d’urgenza, come disposto dall’ultimo comma dell’articolo 1135 c.c.: “l’Amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che, rivestano carattere d’urgenza, ma in questo caso deve riferirne alla prima Assemblea”. Dal combinato disposto dell’articolo 1130 con l’articolo 1135 c.c., possimo evincere chiaramente, come il nostro Legislatore abbia inteso vincolare il mandato d’amministrazione al rispetto della volontà dei condomini, contenuta nel Regolamento di Condominio e nei deliberati assembleari, riconoscendogli un autonomia dispositiva al fine di disciplinare al meglio l’uso delle cose comuni, se ed in quanto, non preventivamente regolamentato dai condomini, come pure una capacità amministrativa per l’ordinaria amministrazione, vincolata comunque dagli impegni di cui al bilancio preventivo, ed infine, la facoltà e di conseguenza la responsabilità per i casi di manutenzioni urgenti o ove, più in generale, occorra prontamente salvaguardare i diritti dei condomini inerenti le parti comuni. Il punto quarto dell’articolo 1130 c.c. è da intersecare poi con l’articolo 1122 c.c., a mente del quale “ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni”. Dal combinato disposto delle citate norme si può pertanto evincere un generale obbligo di vigilanza dell’Amministratore anche sulle opere che il singolo fa o mantine nella proprietà esclusiva. Si pensi, ad esempio, agli effetti devastanti dell’esplosione causata dal mal funzionamento di una caldaia individuale ed all’inevitabile travolgimento delle parti comuni dell’edificio; l’Amministratore è pertanto pienamente legittimato a richiedere e ottenere rassicurazioni e certificazioni a garanzia del corretto funzionamento degli impianti esclusivi. Come viceversa, dal punto secondo dell’articolo 1130 c.c., gli deriva un dovere di vigilanza sul corretto funzionamento dei beni comuni, affinché sia mantenuta integra la parità di godimento degli stessi da parte di tutti i condomini. La Suprema Corte di Cassazione civile nella Sentenza N° 10144 del 19 novembre 1996, ha in tal senso affermato che: “tra le incombenze spettanti all’Amministratore del Condominio ai sensi dell’articolo 1130 N° 2 c.c., rientra la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni anche per quanto attiene alle interferenze con i singoli appartamenti, nonché il dovere di impartire ed eseguire le necessarie provvidenze intese a mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini”. L’articolo 1134 del codice civile, a conferma dell’autonomia dell’Amministratore nella gestione ordinaria, esclude poi, il singolo condomino dall’operare sulle parti comuni, stabilendo espressamente che: “il condomino che ha fatto spese per le cose comuni seza autorizzazione dell’Amministratore o dell’Assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spese urgenti”.

L’Amministratore assume pertanto, rispetto ai condomini suoi mandanti, una responsabilità di natura contrattuale, per quanto attiene alla corretta esecuzione delle delibere assembleari, alla gestione ordinaria, intesa come riscossione e disposizione di quegli interventi continuativamente necessari a mantenere in efficienza i beni comuni, di vigilanza su quest’ultimi affinché non provochino danno, e di generale tutela dell’interesse della collettività dei condomini; rimanendo comunque ogni rapporto all’interno del Condominio, come confermato dalla Suprema Corte di Cassazione alla sentenza N° 850 del 11 febbraio 1981. I condomini rimangono pertanto, rispetto ai terzi, responsabili solidalmente, ai sensi dell’articolo 1292 c.c., per il fatto illecito commesso dall’Amministratore nell’esercizio delle proprie funzioni, ex articolo 2049 c.c. (“I padroni e i committenti sono responsabili per i danni arrecati dal fatto illecito dei loro domestici e commessi nell’esercizio delle incombenze a cui sono adibiti”). Come pure, si ritiene che, ai condomini spetti direttamente la custodia e la vigilanza sui beni comuni e di conseguenza la responsabilità ex articolo 2051 c.c. (“Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”), salva comunque la facoltà di rivalsa sull’Amministratore, qualora il danno derivi da un’inadempimento di quest’ultimo. Il nesso di vigilanza o dipendenza è determinato ogni qualvolta il committente abbia la facoltà di dare ordini ed istruzioni, ovvero di esercitare una propria sorveglianza. Infatti, i condomini preservano comunque sull’operato dell’Amministratore un potere di vigilanza, che nell’unione assembleare gli permette di ingenerare quei provvedimente nell’interesse del Condominio, fino alla revoca dell’incarico all’Amministratore. Così il Tribunale di Ferrara con la sentenza del 28 dicembre 1999 ha ritenuto che, la custodia di una piscina privata deve espletarsi a carico di colui che abbia l’effettivo potere materiale sulla cosa che, nel caso del Condominio, è il Condominio medesimo e non l’Amministratore.

Sotto il profilo penale si ritiene che la responsabilità dell’Amministatore possa essere inquadrata nella fattispecie di cui all’articolo 40 c.p., secondo comma,: “Non impedire un’evento che si ha l’obbligo giuridico d’impedire equivale a cagionarlo”. L’Amministratore potrebbe essere chiamato poi a rispondere del reato contravvezionale di cui all’articolo 677 c.p. per l’omissione di lavori che minacciano rovina (“Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minaccia rovina, ovvero chi per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da lile trecentomila a un milioneottocentoimila”). La Corte di Cassazione, penale, sezione I°, del 7/08/1996 N° 7764 ha infatti inteso, che negli edifici in Condominio incombe sull’Amministratore l’obbligo di rimuovere il pericolo derivante dalla minacciata rovina di parti comuni della costruzione, la cui violazione integra il reato di cui all’articolo N° 677 c.p.. Secondo la Suprema Corte “L’Amministratore è infatti titolare “ope legis” – salvo diverse disposizioni statutarie o regolamentari – non solo del dovere di erogazione delle spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’articolo 1130 N° 3 e 4 codice civile, ma anche del potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente con l’obbligo di riferirne nella prima Assemblea condomini, ai sensi dell’articolo 1135 comma secondo c.c., di talché deve riconoscersi in capo allo stesso l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del neminem laedere”.

È da ritenesi che, la responsabilità penale rimanga comunque in carico ai singoli condomini, nel caso in cui questi non abbiano fornito all’Amministratore i mezzi economici necessari per le riparazioni, o in caso di delibera ove gli viene negata l’autorizzazione di provvedere ad una certa manutenzione, in quanto l’Amministratore assume l’obbligo di compiere certi atti nell’interesse dei condomini, dalla cui omissione potrebbero derivare delle responsabilità penali in capo agli stessi, e non è consentito ai condomini mandanti trasferire all’Amministratore una loro potenziale responsabilità penale.

La legislazione in materia di edilizia, salute ed infortunistica, e mi riferisco in particolare ai decreti legislativi N° 494/96 e N° 528/99, ha automaticamente comportato per l’Amministratore, nell’ambito dell’appalto delle opere di ristrutturazione del fabbricato, gravosi compiti “ispettivi”, per conto del Condominio committente. Il Decreto Legislativo N° 31 del 2 febbraio 2001, in attuazione della direttiva 98/83/CE, relativa alla qualità delle acque destinate al consumo umano, modificato dal Decreto Degislativo N° 27 del successivo 2 febbraio 2002, all’articolo 5, comma secondo, ha indicato che, per gli edifici e le strutture in cui l’acqua viene fornita al pubblico, il gestore del servizio idrico è responsabile della qualità dell’acqua fino al punto di consegna (il contatore) e pertanto per la salubrità dell’acqua al rubinetto subentrano il titolare ed il responsabile della gestione dell’edificio. Nel caso in cui coesistano civili abitazioni e strutture aperte al pubblico, il titolare della struttura in cui l’acqua viene fornita al pubblico è il responsabile della gestione dell’edificio devono garantire che, i valori di paramentro fissati nell’allegato I del citato Decreto, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto.

Il Ministero della Salute, in una recente nota, ha chiarito come “le disposizioni antifumo” di cui all’articolo 51 legge 16 gennaio 2003, N° 3, trovano applicazione anche nei locali condominiali chiusi, adroni, scale, ascensori, sale riunioni. Pertanto si ritiene spetti all’Amministratore apporre la richiesta segnaletica, secondo quanto disposto dall’articolo 22 dell’accordo Stato-Regioni del 16.12.2004.

La normativa in discussione per la riforma dell’Istituto del Condominio negli edifici, e mi riferisco al “testo unificato proposto dal comitato ristretto per i disegni di legge n° 1708 e congiunti con gli emendamenti approvati dalla commissione giustizia del Senato della Repubblica” – del 20 maggio 2004, nella riformulazione degli articoli 1129, 1130 e 1122 c.c., introducendo poi l’articolo 1122 bis, chiaramente ridisegna l’Amministratore come un Vigilante del Condominio, garante della sicurezza dell’edificio. Ma partiamo proprio da quest’ultimo proposto articolo 1122 bis, che parifica espressamente le proprietà esclusive alle parti comuni per quanto attiene al divieto di fare o mantenere impianti o opere se non nelle condizioni di sicurezza prescritte dalla legge, affermando come: “La mancanza delle condizioni di sicurezza si considera situazione di grave pericolo imminente rispetto all’integrità delle parti comuni e delle persone che stabilmente occupano o abitualmente accedono al Condominio, anche ai fini della tutela giurisdizionale”. Prevedendo poi, un potere – dovere dell’Amministratore di ispezionare, attraverso un tecnico abilitato, le parti esclusive, al fine di, accertare le condizioni di sicurezza delle opere e dgli impianti in quest’ultimi, ed in difetto disporre un piano d’intervento per la messa in sicurezza. Nella minuziosa procedura il Legislatore proponente sancisce che, nel caso di inerzia del condomino, o del detentore a qualunque titolo, si presume approvato il piano di esecuzione delle opere da porre in essere nella proprietà escluiva per la “messa in sicurezza”: “Il condomino, dopo essere stato interpellato, può d’accordo con il tecnico nominato, stabilire le modalità d’accesso. In mancanza, non può impedirlo, … Se dall’ispezione risulta la situazione di pericolo di cui al primo comma, il condomino deve comunicare all’Amministratore le modalità e il tempo di esecuzione degli indispensabili lavori di messa in sicurezza degli impianti e delle opere, nonché le modalià e il tempo dell’accesso per ogni opportuna verifica. In mancanza, l’Amministratore predispone senza ritardo, con la collaborazione del tecnico qualificato, il piano di intervento con l’indicazione dettagliata dei lavori da eseguire e lo comunica ai condomini. L’Inerzia del condomino interessato o del detentore a qualunque titolo importa approvazione del piano e delle modalità per la sua esecuzione.”

Tale norma va poi necessariamente integrata con il proposto sesto comma del articolo 1130, ove si prevede per l’Amministratore l’obbligo di tenuta di un registro di anagrafe condominiale formato dai nominativi dei singoli proprietari e dai dati catastali di ogni unità immobiliare, nonché dagli atti concerneti l’attuazione delle normative di sicurezza. Pertanto dal combinato disposto di tali norme ne discende che, nel caso in cui il condomino non fornisca la documentazione circa l’attuazione delle norme di sicurezza, l’Amministratore dovrà avviare la procedura poch’anzi menzionata al fine di accertare la presenza o meno delle condizione di sicurezza previste dalla legge, con il rischio però di vedersi opporre l’esenzione dalle spese, qualora non vengano accertate situazioni di pericolo.

Viene così introdotto per i Condominii un “Fascicolo Fabbricati” con onere di redazione a carico dell’Amministratore.

Per quanto attiene alle parti comuni, il nuovo secondo comma del proposto articolo 1120, sancisce che: “per le opere e gli interventi connessi alla sicurezza ed alla salubrità degli edifici e degli impianti sono valide le deliberazioni approvate con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c.”. Pertanto, il Legislatore proponente pur rimarcando la responsabilità dell’Amministratore di vigilare ed accertarsi sul corretto funzionamento dei beni comuni, conformemente alle normative di sicurezza, continua nel lasciare la possibilità di disporre le opere di adeguamento nella signoria della sola Assemblea dei condomini. E’ singolare poi, come il Legislatore proponente inquadri le opere connesse alla sicurezza nell’ambito delle innovazioni, discostandosi così dalle diverse interpretazioni giurisprudenziali sino ad oggi date, che le consideravano come opere manutentive deliberabili a maggioranza semplice, per poi sancire che, queste si possano deliberare con la medesima maggioranza dell’articolo 1136, secondo comma c.c..

La funzione dell’Amministratore nel recupero crediti, viene ribadita esplicando una responsabilità di quest’ultimo, tra l’altro già chiaramente attribuibigli nell’articolo 1130, terzo comma c.c., con l’inserimento all’articolo 1129 c.c. delle seguenti disposizioni: “L’Amministratore è sempre tenuto a mettere in mora gli obbligati inadempienti decorsi trenta giorni da quando il credito è divenuto esigibile. L’Amministratore è obbligato a intraprendere iniziative giudiziarie per la riscossione forzosa delle somme dovute da ciascun obbligato, incluse quelle di cui all’articolo 63, comma 1 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile entro tre mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’Assemblea. In mancanza scaduto tale termine, gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà. In tal caso l’Amministratore risponde nei confronti dei terzi nei limiti delle somme non riscosse per le quali non abbia attivato le iniziative di cui al primo periodo del presente comma. L’Amministratore diviene quindi responsabile nei confronti dei terzi per le somme per le quali non abbia intrapreso le azioni giudiziarie nel breve termine di novanta giorni.

Nella riforma dell’articolo 63 delle disposizioni d’attuazione leggiamo poi che : “Gli obbligati in regola con i pagamenti hanno il beneficio della preventiva escussione. Il ricorso a strumenti coattivi di riscossione della somme dovute da ciascun obbligato entro tre mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile deve essere comunicato dall’Amministratore ai creditori del Condominio ancora insoddisfatti” L’Amministratore non solo dovrà quindi dar corso alle azioni giudiziarie contro il condomino inadempiente, entro tre mesi dal momento in cui il credito è divenuto esigibile, ma anche procedere, non si sa esattamente con quali termini, nel dare comunicazione ai creditori del Condominio ancora insoddisfatti. S’ingesserà così inviolabilmente l’andamento della vita condominiale, in quanto i fornitori del Condominio, non appena ricevuta comunicazione dall’Amministratore dell’avvio di una procedura giudiziale nei confronti di un condomino moroso, sospenderanno le lavorazioni o le forniture in attesa di essere anticipatamente saldati o garantiti per la quota del condomino moroso; pertanto all’Amministratore non rimarrà che convocare l’Assemblea dei condomini affinché questa deliberi l’anticipazione della quota oggetto di procedura giudiziale. Va poi aggiunto che, l’individuazione del fornitore nei casi di lavorazioni straordinarie è abbastanza facile, ma nei casi ordinari i fornitori del Condominio dovranno intendersi tutti coloro che alla data di avvio del procedimento giudiziario risulteranno creditori del Condominio, anche per somme di modestissima entità (ente di erogazione della luce, gas, acqua …. Assicurazione ….. Amministratore….. manutentori).

Dovrà intendersi poi che, diverrà così legittima la trasmissione ai fornitori dello stato di morosità dei condomini, oggi vietato dalla normativa sulla privacy ?

Il Legislatore proponente prevedere poi, nell’ambito del nuovo articolo 1129 c.c., la possibilità per l’Assemblea di richiedere che, l’Amministratore all’atto dell’accettazione dell’incarico presti idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dal suo mandato, anche mediante prestazione di fideiussione. Situazione tra l’altro già oggi nelle disponibilità dell’Assemblea, che ben potrebbe delineare all’interno del Regolamento di Condominio le particolari qualità che l’Amministratore dovrebbe possedere, stante il riferimento dell’articolo 1138 c.c. alle norme circa l’amministrazione. Sempre nel proposto unovo articolo 1129, leggiamo “Il compenso dell’Amministratore comprende le operazioni necessarie alla successione del suo incarico. Nell’ipotesi di revoca prima della scadenza, è dovuto all’Amministratore un compenso determinato dall’Assemblea in funzione del tempo necessario, non superiore a venti giorni per le operazioni di presentazione del rendiconto e di successione dall’incarico”. Non si comprende anzitutto perché il legislatore voglia disciplinare il compenso dovuto a fronte di un incarico privatistico, che si differenzia secondo la natura del complesso immobiliare da amministrare e del lavoro da svolgere; perché allora non disciplinare i rapporti con i manutentori terzi responsabili? In secondo luogo sembra che, il Legislatore proponente interpreti l’incarico come un lavoro a “tempo”, e non come un’insieme di diversi atti che l’Amministratore si impegna a compiere per i condomini, che ben possono essere divisi in ordinari e straordinari e l’assunzione di gravose responsabilità. Non sarebbe stato più conso prevedere l’obbligatorietà per l’Amministratore di presentare all’Assemblea dei condomini annualmente le proprie dettagliate condizioni generali di mandato ! Stante comunque l’inderogabilità dell’articolo 1129, ai sensi dell’articolo 1138 c.c., non rimarrà altro agli Amministratori che, aumentare notevolmente il proprio compenso annuo, in maniera tale che, si ricomprendano così le operazioni di passaggio delle consegne e si tenga in considerazione del vertiginoso aumentare di lavoro per la compilazione e tenuta dell’anagrafe Condominiale e responsabilità connesse. Con l’intruzione della normativa testè richiamata un Amministratore potrà gestire coscienziosamente non più di 600 unità immobiliari (una trentina di condomini).

Per quanto alle gravi responsabilità in ordine alla sicurezza e riscossione del credito, sarà inevitabile la costituzione in ogni condominio di fondi straordinari, per il ricorso ai legali ed ai tecnici del caso, pari quantomeno a duecento euro ad unità immobiliare.

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“L’Opera del Mediatore Immobiliare nelle Compravendite”

Per affrontare l’argomento è necessario ricordare come l’istituto della Mediazione, in senso filosofico, abbia svolto fin dalla nascita dell’uomo un ruolo determinante nell’evoluzione sociale favorendo l’armonia, la tolleranza e talvolta la condivisione dei punti di vista inizialmente contrapposti. Il fine della Mediazione è di unire, di avvicinare visioni diverse delle cose, eliminando con la forza della ragione i motivi di contrasto causati dalla non conoscenza.

Ma venendo al Mediatore Immobiliare, senza scomodare forme di mediazione ben più importanti (come quella svolta dalla Chiesa fra il divino ed il terreno), ritengo che il suo futuro non possa prescindere da un riavvicinamento alle radici ed alle finalità di questo antico istituto e che i presupposti per l’interpretazione della sua attività professionale in maniera utile ad una crescita ordinata del mercato immobiliare ci siano tutti. Penso che l’Agente Immobiliare che intenda programmare il proprio futuro professionale debba tenere in grande evidenza la necessità sempre maggiore da parte dell’utenza di interfacciarsi con professionisti competenti, di elevata moralità e collegati in rete con operatori in possesso di analoghe caratteristiche. E’ evidente come la centralità dell’”uomo” sia indiscutibile possiamo quindi concludere che l’attività del mediatore immobiliare dovrà essere sempre più organizzata, ma che non si presta a processi di industrializzazione che in passato hanno modificato, con risultati non sempre positivi da un punto di vista qualitativo, altri settori del terziario.

Il mercato immobiliare italiano ha subito negli ultimi quarant’anni profonde trasformazioni. Oggi, che l’80% circa degli italiani abita in un alloggio di proprietà, la cultura e l’attenzione per il mondo degli immobili è aumentata enormemente. Con una simile polverizzazione della proprietà immobiliare è sempre più frequente che ci si trovi a dover vendere un immobile per acquistarne un altro, od a voler locare un appartamento che momentaneamente non viene utilizzato, o a scegliere di vendere la nuda proprietà del proprio appartamento per recuperare liquidità senza perdere l’abitazione, ecc... Ma, a fronte di una notevole evoluzione culturale degli utenti del mercato immobiliare, oggi si registra anche un aumento impressionante delle problematiche, non sempre evidenti, insite anche nella più semplice delle operazioni. E’ praticamente impossibile per un normale cittadino tenersi al passo con le innumerevoli norme che, intersecandosi fra loro, regolamentano le operazioni economiche aventi per oggetto beni immobili. Bisogna conoscere gli aspetti legali, tecnici, fiscali, finanziari, bisogna conoscere la fisionomia del mercato, bisogna sapere come comunicare la propria volontà di acquisto, di vendita o di locazione. Insomma è facilissimo incorrere in errori che possono rivelarsi, visto l’ingente valore di un bene immobile, molto onerosi ed a volte persino drammatici. Al mediatore non viene richiesto di avere la competenza di un Notaio, di un Avvocato, di un Tecnico, di un Commercialista o di un Funzionario Finanziario, ma deve essere diligente nel reperimento e nell’analisi delle informazioni e conoscere tutte le materie (ed in tal senso vengono annualmente messi a disposizione degli operatori corsi di aggiornamento professionale) per poter individuare eventuali problematiche, sottoporle allo specialista di turno e trovare insieme una soluzione.

La figura professionale del mediatore è e sarà sempre di più assimilabile a quella di un professionista; con la dignità del professionista e le responsabilità del professionista. Non è casuale che il legislatore abbia reso obbligatorio per gli operatori regolarmente iscritti negli appositi Ruoli nelle CCIAA (consultabili da tutti online sul sito www.bo.cam.com.it ) una polizza assicurativa, a garanzia dei consumatori, contro i danni causati da errori professionali. Appare abbastanza evidente che la tutela della sicurezza del consumatore rappresenti un obiettivo primario e che ciò non possa prescindere dall’accelerazione del processo di responsabilizzazione degli Agenti Immobiliari che sono destinati ad interpretare la propria attività professionale con la competenza e l’affidabilità indispensabile per poter rappresentare i punti di riferimento e di garanzia in un Mercato Immobiliare oramai avviato a grandi passi verso la razionalità e la trasparenza tanto agognata dagli investitori italiani ed esteri. Allora, verrebbe da dire, scegliere di imboccare questa strada, diventare un agente immobiliare è un’ottima idea perchè offre prospettive estremamente stimolanti. A questo proposito si impone da parte mia un precisazione doverosa che non ha lo scopo di scoraggiare chi volesse cimentarsi nell’attività di Agente Immobiliare. Posso confermare che i lati positivi di tale attività, che riesce ancora ad affascinarmi dopo oltre 20 anni, sono tanti, ma prima di effettuare una scelta è indispensabile sapere che gli ostacoli da superare per riuscire sono tanti ed a volte molto impegnativi. Occorre innanzitutto sfatare il mito dei rapidi e facili guadagni. Impostare l’attività pensando poter guadagnare in fretta e con un impegno relativo è un errore che può condurre solo a due risultati:

Se, al contrario, si desidera costruirsi un’attività che possa svilupparsi nel tempo, occorre essere disponibili, dopo un adeguato percorso formativo, a fare grandi sacrifici per un lungo periodo iniziale. In un mercato immobiliare, in cui il numero degli operatori della mediazione è elevatissimo, che presenta segnali di saturazione e per il quale si prevede una riduzione del numero delle transazioni, l’unica maniera per ricavarsi una propria nicchia di clientela è la QUALITA’ della professionalità, nelle relazioni con gli utenti e nei rapporti con il colleghi, ma per costruirsi questo bagaglio occorre tempo! La costruzione potrà essere tanto più stabile ed elevata quanto più solide saranno le sue fondamenta.

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agevolazioni fiscali”

Breve introduzione sulla figura

e sulla funzione del Notaio

Gli argomenti di cui mi si chiede di parlare nel mio intervento richiederebbero molto tempo.

Contrariamente oggi, cercherò di accennare ad alcuni spunti interessanti relativi alla professione notarile ed al ruolo del Notaio nella contrattazione ed in particolare nell'ambito del negozio "compravendita" anzi vendita, termine che ritengo maggiormente tecnico per qualificare la tipologia contrattuale.

L'acquisto di una casa è sempre un passaggio importante della nostra vita. La vendita di un immobile sigla momenti densi di significato: dall'investimento, alla necessità ed ai cambiamenti generazionali.

Il negozio in questione comporta operazioni estremamente complesse e dense di insidie, il che implica necessariamente l'affidarsi ai consigli ed alla professionalità di un esperto della materia, quale è il Notaio.

La scelta del Notaio è assolutamente libera e rimessa alla discrezionalità delle parti.

Nell'ambito delle compravendite immobiliari la scelta del professionista è in genere lasciato all'acquirente poiché ai sensi del Codice Civile è questa parte onerata del pagamento dei compensi spettanti al Notaio salvo diverso accordo delle parti.

Il Notaio nella sua posizione di neutralità e di terzietà deve elevare entrambe le parti allo stesso piano.

Il Notaio non è un professionista di una delle parti, soltanto un pubblico ufficiale, sintesi di tutte le parti, che svolge funzioni "super partes".

Sempre il professionista in questione ha il compito di tradurre in schema negoziale un assetto di interessi esposto in modo informale ed approssimativo dai contraenti.

E' questo il momento focale della funzione notarile, nella quale quest'ultima esprime il livello più alto: il Notaio, come è stato puntualizzato da un'attenta e sensibile dottrina, redigendo il contratto «crea diritto», perché concretizza una serie di norme convenzionali destinate a produrre effetti giuridici tra le parti.

L'ambito di competenza del Notaio è praticamente illimitato, salvi i divieti di legge che attengono non a circoscrivere la competenza ma solo la sua esplicazione, nel settore dell'attività negoziale o comunque giuridica di chiunque voglia dare determinati assetti ai suoi interessi.

La funzione notarile

Il Notaio nel nostro ordinamento è ad un tempo pubblico ufficiale e libero professionista (infatti il Notaio non è impiegato dello Stato e presenta nella sua funzione elementi privatistici tipici della libera professione: v. il carico delle spese di ufficio, la mancanza di clientela fissa, l'assunzione di responsabilità civile per colpa o dolo nell'esercizio della funzione ...) tanto che la disciplina dell'attività libero-professionale del Notaio può inquadrarsi in quella generale del contratto d'opera intellettuale regolato dall'art. 2229 c.c.

Caratteri della funzione

di una funzione di certificazione consistente nell'attribuzione della pubblica fede che viene esercitata in nome e per conto dello Stato dal Notaio che chiude il risultato della sua prestazione professionale con l'apposizione del sigillo che reca, con il suo nome, lo stemma della Repubblica; (attività di diritto pubblico affidate a persone estranee alla p.a., ma tradizionalmente riservate allo Stato): esercizio privato di pubbliche attività.

Proprio alla funzione certificante tendono le numerose formalità che la legge prescrive e che il Notaio deve osservare

e sempre a tale funzione mirano le norme che disciplinano la conservazione degli atti (dapprima nell'ufficio del Notaio e sotto la sua responsabilità quindi nell'Archivio Notarile distrettuale);

che comporta l'indagare la volontà delle parti e così fornire alle stesse l'atto più idoneo e più economico per il raggiungimento del fine voluto, rapportare costantemente la volontà delle parti e l'atto loro fornito alla legge, al buon costume ed all'ordine pubblico.

La detta funzione consiste nell’adattamento delle norme ai bisogni sempre nuovi e mutevoli della vita.

Il notaio come creatore dello strumento negoziale cui sono stati attribuiti compiti di sempre maggior controllo del rispetto di norme di legge: controllo di legalità e di "meritevolezza" delle esplicazioni dell'autonomia privata.

Tutta la funzione notarile incontra nel suo esercizio dei limiti quali gli atti vietati ai sensi dell'art. 28 della legge notarile e nelle disposizioni che istituiscono controlli di carattere pubblico sull'esercizio della funzione stessa e che si concretano in una vera e propria vigilanza sull'operato del notaio.

Il potenziamento del "controllo" notarile a seguito dell'entrata in vigore della riforma del diritto societario

Il vento di riforma che ha investito il diritto societario, dapprima con la legge Draghi del 24 febbraio 1998 poi, il 24 novembre 2000, con la legge Bassanini e, infine, con la legge-delega Castelli del 3 ottobre 2001, n. 366, seguita dai D.Lgs. del gennaio 2003, ha ridisegnato i tipi societari disciplinati dal legislatore del '42, incidendo più o meno fortemente sulla loro struttura codicistica, senza però mai arrivare a ridurre i «tipi» a semplici «modelli».

Uno sforzo di semplificazione e di valorizzazione dell'autonomia che in genere esalta la centralità del socio e che comporta per il notaio, al di là della funzione di unico ed esclusivo controllore della legalità degli atti, un'accentuazione del suo ruolo di consulente e, conseguentemente, di fornitore di una prestazione professionale di alta qualità e pregnanza. Egli deve infatti, impegnarsi molto di più che in passato nel consigliare e guidare i soci costituenti e l'assemblea verso la costruzione di patti sociali e di strutture organizzative della società prescelta che, sfruttando al massimo l'area di autonomia concessa dal legislatore, soddisfino al più alto grado le esigenze che il notaio ha il dovere, sul piano deontologico e della migliore professionalità, di sforzarsi di comprendere e di interpretare.

Un ruolo straordinariamente importante tra pubblica funzione e assistenza professionale, i due tradizionali pilastri su cui poggia il notariato, che ora più che mai si combinano e si integrano tra loro, finalizzate come sono a dare alla collettività un prodotto - l'atto notarile - che risponda non superficialmente alla volontà delle parti, che sia conforme ai principi e alle norme dell'ordinamento, che sia assistito dalla pubblica fede in ordine all'esistenza di questi requisiti.

La concentrazione in capo al notaio del potere-dovere esclusivo di controllo sulla legalità degli atti costitutivi e modificativi di società di capitali, è stata accompagnata dall'introduzione nell'ordinamento del notariato contenuto nella L. 16 febbraio 1913, n. 89, dell'art. 138-bis, che aggiunge alla ben nota sanzione disciplinare conseguente alla violazione dell'art. 28, anche una sanzione amministrativa specifica per il caso in cui il notaio proceda illegittimamente all'iscrizione di un atto costitutivo o di una delibera.

PARTE SUL CONDOMINIO

Quando oggetto di compravendita e' un immobile costituito da una porzione di fabbricato condominiale e vi sono parti comuni ai sensi di legge o per titolo di provenienza

Al notaio spesso si pongono, nella redazione di contratti preliminari di vendita, ma ancora di più nella predisposizione di atti di vendita, problematiche inerenti la materia condominiale.

inerenti le parti comuni e che sono distribuite fra e sopportare dai condomini in base a tabelle millesimali che, se il fabbricato non è di recentissima costruzione, dovrebbero esistere già al momento della stipulazione dell'atto di vendita.

A questo proposito è opportuno specificare nell’atto quali siano i millesimi di pertinenza dell'immobile oggetto di vendita.

Problemi maggiori si pongono quando queste tabelle con le ripartizioni delle spese ancora non esistono, perché chi acquista non riesce il giorno della stipulazione a conoscerle con precisione.

Conseguenza è che diviene difficile la trattativa su chi debbano gravare le spese condominiali (acquirente o venditore) e da quale momento, visto che esiste una norma, l'art. 63 delle disposizioni di attuazione al C.C., che per alcuni versi è ancora piuttosto ambigua in materia.

La norma principe nella trattazione della tematica è l'articolo 63 delle disposizioni d'attuazione al codice civile, secondo comma, a mente del quale: "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente". Pertanto il Condominio potrà pretendere, anche giudizialmente se del caso, il pagamento dei contributi afferenti ad una unità immobiliare, oggetto di trasferimento, indifferentemente dal condomino dante causa o dal condominio avente causa, in virtù del vincolo di solidarietà passiva ex articolo 1292 c.c. posto nell'articolo 63 disp. att. c.c.. La disposizione in commento trova parziale riscontro nell'articolo 1104 c.c., ultimo comma, dettato nell'ambito dell'Istituto della Comunione, a norma del quale, "il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati". Dalla comparazione dell'articolo 63 disp. att. c.c. con il precitato ultimo comma dell'articolo 1104 c.c. possiamo evincere come il legislatore, anche per il Condominio, abbia voluto riproporre un legame di solidarietà passiva tra condomino dante causa e condomino avente causa.

B) Natura contrattuale e natura regolamentare delle disposizioni contenute nei regolamenti condominiali

La legge prevede e disciplina il regolamento condominiale di tipo assembleare: statuisce, infatti, l'art. 1138 cod. civ. che, qualora in un edificio il numero dei condomini sia superiore a dieci, va compilato un regolamento contenente le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi di ciascuno, nonché le norme per la tutela del decoro della costruzione e quelle relative all'amministrazione. Il regolamento, la cui formazione può avvenire su iniziativa di ciascun condomino, deve essere approvato dall'assemblea del condominio con la maggioranza dei voti favorevoli che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Esso deve essere trascritto nello stesso registro in cui viene annotata la nomina e la cessazione dell'amministratore e può essere impugnato da ciascuno dei dissenzienti, entro trenta giorni, davanti all'autorità giudiziaria.

Molto diffuso nella prassi è l'altro tipo di regolamento, quello c.d. contrattuale: esso viene predisposto unilateralmente da un soggetto, solitamente l'originario costruttore o l'unico proprietario (regolamento contrattuale esterno) e successivamente richiamato nei singoli atti di vendita degli appartamenti o accettato separatamente da tutti i condomini, oppure viene confezionato in sede assembleare ma, stavolta, approvato dai condomini all'unanimità.

L'ipotesi più frequente è quella del regolamento precostituito dall'originario costruttore o dall'unico proprietario dell'edificio, e successivamente inserito nei singoli contratti di vendita delle unità immobiliari spesso come allegato ad essi o richiamato nei vari atti successivi, in cui usualmente l'acquirente dichiara di conoscere ed accettare il regolamento di condominio, obbligandosi, altresì, a rispettarlo e a farlo rispettare anche ai suoi aventi causa.

Il regolamento condominiale di origine esterna, presenta anch'esso un contenuto regolamentare, ossia tutte quelle regole concernenti l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese in proporzione ai diritti e agli obblighi di ciascun condomino. Accanto a questo contenuto c.d. necessario, il regolamento contrattuale può presentare un contenuto prettamente negoziale, ovvero delle clausole limitative dei diritti che i singoli vantino sia sulle cose comuni che su quelle di proprietà esclusiva. Possono, ad esempio, essere sanciti degli obblighi a carattere negoziale come quello, evidenziato nella fattispecie di cui infra, di non modificare le parti esterne del fabbricato.

A differenza del contenuto c.d. necessario, le cui norme essendo strumentali all'esercizio dei diritti dei condomini e quindi relative all'ordinamento interno del condominio, sono modificabili a maggioranza, ancorché comprese in un regolamento contrattuale, le clausole negoziali possono essere modificate solo con il consenso di tutti coloro che le hanno approvate.

I regolamenti condominiali contrattuali, per essere efficaci, e dunque opponibili ai successivi acquirenti, devono essere riportati o allegati ai vari atti di acquisto. E' sufficiente, peraltro, il richiamo, in questi ultimi, al regolamento stesso, in guisa che esso diventi parte di ogni singolo atto per relationem.

Le disposizioni di natura contrattuale si caratterizzano per la possibilità di contenere limitazioni ai poteri ed ai diritti di tutti o di alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà: sono in grado di incidere nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi dei singoli e per essere valide debbono essere approvate da tutti i condomini. Tale approvazione può avvenire sia mediante l'unanime consenso manifestato da tutti i condomini, se il regolamento è formato in assemblea, sia mediante un'accettazione espressa, contenuta nel singolo atto di acquisto della unità immobiliare del regolamento predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio e contenente delle limitazioni ai diritti dei condomini.

C) L'individuazione precisa delle parti in proprietà esclusiva e soprattutto di quelle comuni (corti - cortili - lastrici solari - cantine - rampe di accesso - scale - ascensore - locali lavanderia ...) per cui in parte è di aiuto l'art. 1117 del c.c. ma in parte i vari atti di provenienza e gli elaborati planimetrici se il fabbricato condominiale è di recente edificazione.

Problemi di individuazione si hanno quando tutti questi elementi non sono di supporto.

In un contratto di vendita in particolare ma in generale nell'esercizio di tutte le funzioni di notaio, la consulenza notarile in materia fiscale e la conseguente responsabilità del notaio di natura fiscale

Il notaio è consulente fiscale delle parti e destinatario delle norme che regolamentano la riscossione.

(Imposizione indiretta: che colpisce tutti gli atti indici di capacità contributiva e non il reddito ® imposte dirette, colpiscono direttamente la capacità contributiva)

Si è detto che la soluzione ai quesiti dei privati deve tendenzialmente essere la più economica anche e soprattutto sotto l'aspetto delle imposte indirette. Queste ultime ricomprendono tutti quei tributi che vengono dal privato depositati al notaio in sede di stipulazione di un atto, affinché questi, in qualità di responsabile di imposta e di unico soggetto legittimato verso il Ministero delle Finanze, provveda a versarle presso gli uffici competenti, entro i termini previsti dalla legge.

Accenno brevemente ad alcune delle possibili agevolazioni fiscali che il notaio è tenuto ad illustrare al cliente nel momento in cui questi gli chiede di redigere determinati atti.

Ad esempio nel campo della vendita tutta la legislazione sulla prima casa (tantissimi sono i quesiti, i dubbi che le persone mi rivolgono e molti sono i casi che si possono prospettare nella pratica; ancora la legislazione sugli immobili vincolati alla prelazione degli enti pubblici per essere di interesse storico od artistico od a rilevanza archeologica, beni il cui trasferimento è pure agevolato ed altre sarebbero queste agevolazioni (esempi in campo di terreni montani, imprenditoria giovanile, piccola proprietà contadina ...).

1) responsabilità per il pagamento delle imposte di registrazione, anche se le parti non abbiano provveduto alla anticipazione delle somme necessarie (art. 55 d.P.R. n. 634 del 1972);

2) pena pecuniaria per l'omissione della registrazione o la tardività del pagamento della relativa tassa (artt. 67 e 68 d.P.R. n. 634, cit.);

3) omessa o irregolare tenuta o tardiva presentazione agli uffici fiscali del repertorio (degli atti tra vivi);

4) responsabilità per le violazioni delle norme sull'Iva previste per tutti i liberi professionisti;

5) pena pecuniaria per omessa o ritardata richiesta di trascrizioni o iscrizioni ipotecarie obbligatorie e di voltura catastali (artt. 17 e 22 d.P.R. n. 633 del 1972);

6) pene pecuniarie per inosservanza della legge sul bollo (art. 28 d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 642);

7) responsabilità solidale per il pagamento dell'Invim dovuta in sede principale (art. 5 d.P.R. n. 643 del 1972);

8) pena pecuniaria per mancata richiesta o mancata produzione della dichiarazione Invim in occasione della richiesta di registrazione di atti ricevuti od autenticati (art. 23 co. 4 d.P.R. n. 643, cit.).

In particolare un recente orientamento giurisprudenziale - Cass. 13 gennaio 2003 - ai sensi dell'art. 1176 C.C. il Notaio ha l'obbligo di svolgere un'adeguata ricerca legislativa (o di successiva consulenza) al fine di fare conseguire alle parti il regime fiscale più favorevole, ove non fosse già a conoscenza dello stesso.

In assenza di tale informazione, egli risponde per i danni che il Cliente abbia conseguito per effetto della mancata fruizione dei benefici fiscali e sempre che non sia possibile per il contribuente ottenere il rimborso dell'imposta pagata.

La funzione del notaio non si esaurisce nella mera registrazione della dichiarazione delle parti ma si estende anche all'attività di consulenza anche fiscale nei limiti delle conoscenze che devono fare parte del normale bagaglio di un professionista che svolge la sua attività principale nel campo della contrattazione immobiliare.

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La materia dei vizi di costruzione negli stabili in condominio si presenta di grande interesse ad attualità se solo si considera che sempre più frequenti sono le imponenti ristrutturazioni degli edifici, ovverosia gli interventi finalizzati alla messa a norma degli impianti condominiali, nonché l’edificazione di nuove costruzioni le cui unità immobiliari vengono poi alienate a diversi soggetti che acquistando diventeranno parti di un soggetto giuridico complesso chiamato “Condominio” a capo del quale viene eletto l’Amministratore per la tutela degli interessi dei condomini e del Condominio medesimo.

L’Amministratore, dunque, viene investito, in forza della carica dallo stesso ricoperta e delle norme che regolano la sua funzione, di tutta una serie di oneri ed incombenti che nella vicenda dei vizi di costruzione lo vedono quale certo protagonista.

Infatti, l’art. 1130 n. 4 c.c. espressamente prevede tra i doveri dell’amministratore quello di “compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”.

Non solo! All’art.1131 comma 1 c.c. prevede “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi”.

E’ grazie a tali norme, interpretate estensivamente dalla giurisprudenza, che l’amministratore può, ed anzi deve, assumere la veste di legittimato attivo a proporre l’azione nei confronti dell’appaltatore nell’ipotesi di vizi di costruzione riscontrati nell’edificio condominiale, così come può compiere atti conservativi relativi alle parti comuni, senza la necessità del previo consenso assembleare, nel prioritario interesse di ripristinare le parti comuni dell’edificio nel minor tempo possibile al fine di evitare così possibili danni a persone o a cose.

Si rende, peraltro, preliminarmente necessario un breve excursus normativo per meglio precisare i profili ed i contenuti della responsabilità dell’appaltatore per i vizi di costruzione.

In primo luogo, recita l’art. 1667, comma 1°, “l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purchè in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall’appaltatore”

L’art. 1667, comma 1°, c.c. disciplina una peculiare ipotesi di responsabilità in capo all’appaltatore che consegni l’opera completa sotto il profilo edificativo, ma gravata da difformità e vizi, in tal caso, incombendo, infatti, su quest’ultimo una forma speciale di responsabilità contrattuale, nonché una garanzia dettagliatamente enunciata.

Si può parlare di difformità quando la costruzione eseguita risulti in un certo qual modo diversa dalle prescrizioni dedotte nel contratto stipulato tra le parti o dal progetto, e l’opera effettivamente realizzata, quindi, non sia conforme a quella ab origine concepita.

I vizi, invece, si riferiscono più propriamente alle modalità mediante le quali sono state eseguite le singole parti della struttura, manifestandosi dunque nelle realizzazioni dei singoli procedimenti edificativi, nei quali non sono state osservate le regole della tecnica e dell’arte.

Recita poi l’art. 1667 comma 2 c.c. “il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro 60 giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati”

A proposito della malafede dell’appaltatore ed dell’occultamento dei vizi da parte dello stesso si ricordi il caso del pavimento irrimediabilmente rovinato appositamente coperto con della segatura dall’appaltatore.

A proposito del vizio palese è stato considerato tale quello consistente nella maggiore altezza delle pedate della scala – apprezzabile a vista o mediante misurazione da parte di un soggetto di media capacità, usando l’ordinaria diligenza - e dunque ritenuto riconoscibile; non è stato invece ritenuto vizio palese i difetti di costruzione del tetto di un edificio condominiale.

In ogni caso spetta all’appaltatore l’onere di provare la conoscenza dei vizi da parte del committente.

Ancora l’art. 1667 comma 3 c.c. “L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre fare valere la garanzia purchè le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna ”

L’art. 1668, c.c., elenca, poi, dettagliatamente le azioni di cui può avvalersi il committente nei casi sopra citati, affermando infatti che:

- art. 1668, comma 1°, c.c. “ il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell’appaltatore”;

- art. 1668, comma 2°, c.c., nell’ipotesi in cui “le difformità o i vizi siano tali da rendere l’opera del tutto inadatta alla sua destinazione - per la quale la stessa era stata progettata - il committente può chiedere la risoluzione del contratto”.

Infine, l’art. 1669, c.c., interviene a disciplinare quelle ipotesi in cui i vizi e le difformità siano talmente gravi da incidere sulla sostanza, solidità e stabilità della costruzione anche se non determinano un attuale esistenza di pericolo di rovina, ovvero riguardino impianti incorporati nell’edificio e, quindi, facenti parte integrante dello stesso, come ad esempi l’impianto centralizzato di riscaldamento, o ancora ne diminuiscano sensibilmente il valore economico nel suo complesso o diminuiscano quello dei singoli alloggi ovvero ne riducano comunque il godimento, ed amplia la suddetta garanzia sia per quanto riguarda la sua durata temporale, sia in relazione alla legittimazione ad agire dei singoli soggetti. Tale norma, infatti, al comma 1, stabilisce che “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se , nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta” Il comma 2 enuncia che

E’ orientamento consolidato in giurisprudenza che la preciatata norma configuri una responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore mirante a tutelare l’ordine pubblico e la sicurezza, dunque, sancita per finalità di interesse generale, con la conseguenza che la relativa azione, nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, è data non solo al committente e suoi aventi causa nei confronti dell’appaltatore, ma anche all’acquirente nei confronti del costruttore – venditore.

Di seguito faremo anche su una breve elencazione anche dei vizi in concreto riconducibili alla garanzia di cui all’art. 1669 c.c.

Tornando al Condominio, dunque, comunicata l’ultimazione dei lavori, vi sono compiti e responsabilità ben precise che incombono sull’amministratore (a meno che non vi sia un direttore responsabile nominato dal condominio). Egli, infatti, deve procedere:

- alla denuncia dei vizi, in caso di verifica positiva, all’appaltatore con lettera raccomandata,

- dopo il collaudo ed il pagamento del corrispettivo, stante la durata biennale della garanzia, in caso di vizi e difformità di cui all’art. 1667 c.c., dovrà denunciare i vizi e/o i difetti riscontrati entro 60 giorni dalla loro scoperta e proporre l’azione nei confronti dell’appaltatore entro due anni dalla fine lavori, viceversa in caso di vizi di cui all’art. 1669 c.c. – riconducibili ad un vizio del suolo o ad un difetto della costruzione tali da determinare la rovina in tutto o in parte dell’edificio o pericolo di rovina dello stesso, ovverosia gravi difetti del medesimo – la denuncia dovrà essere fatta dall’amministratore entro un anno dalla loro scoperta ed entro un anno dalla denuncia dovrà essere proposta l’azione legale nei confronti dell’appaltatore.

Ai fini dell’accertamento della tempestività della denunzia delle difformità e dei vizi dell’opera, quando committente è il condominio il termine per la denunzia decorre dal momento in cui l’amministratore abbia acquisito un apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva circa la gravità dei difetti e della riconducibilità causale degli stessi all’opera svolta dall’appaltatore, conoscenza che per taluni può essere anche fatta coincidere con la data di consegna della perizia da parte del consulente tecnico di fiducia eventualmente nominato dall’Amministratore.

In difetto di quanto sopra l’amministratore potrebbe essere ritenuto responsabile nei confronti del condominio; cosi come potrebbe essere ritenuto responsabile per culpa in eligendo, qualora egli – e non l’assemblea - avesse affidato l’esecuzione dell’opera ad un appaltatore privo dei mezzi tecnici e delle capacità indispensabili o avesse preparato un progetto erroneo.

Nuovi profili di responsabilità per l’amministratore emergono poi dalla nuova normativa sulla manutenzione straordinaria, in particolare con l’introduzione del d.lgs. 494/1996 di attuazione della direttiva CEE 99/57, concernenti le prescrizioni minime di sicurezza e di salute da attuare nei cantieri temporanei o mobili.

Tale normativa, infatti, punta il dito su un nuovo soggetto responsabile, cioè il committente, in poche parole il soggetto per conto del quale l’intera opera viene realizzata, indipendentemente - dice l’art. 2 lett. b) – da eventuali frazionamenti della sua realizzazione.

Nel caso di edificio in condominio, dunque, il nuovo soggetto responsabilità è l’amministratore ove l’assemblea abbia deliberato opere straordinarie o siano poste in essere direttamente dallo stesso in casi di urgenza.

È bene, peraltro, sottolineare come a seguito della normativa suddetta vada cambiata, altresì, l’impostazione relativa alla deliberazione di tali opere da parte dell’assemblea, dovendo, infatti, quest’ultima valutare per l’esecuzione delle stesse unicamente quei preventivi offerti da imprese con determinati requisiti di sicurezza e di qualità. Infatti, la legge in parola ha posto al committente diversi oneri, la violazione dei quali comporta addirittura delle responsabilità penali. E non solo! La responsabilità permane in capo al committente anche in presenza di un responsabile dei lavori o dei coordinatori per la progettazione e dei coordinatori per l’esecuzione dei lavori.

in presenza di gravi vizi che rovinano non solo parti comuni dell’edificio, ma anche porzioni immobiliari di proprietà di singoli, il Condominio risulta sempre essere la figura di riferimento.

Non vi è dubbio, che il Condominio di un edificio quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore ex art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 del c.c. Il Condominio, peraltro, in persona dell’amministratore, potrà richiedere al costruttore dello stabile la rifusione di quanto corrisposto al singolo condomino danneggiato, se il danno consegue a difetto di costruzione, ovvero, dovrà fare intervenire l’appaltatore affinché esegua tutte le opere necessarie ad eliminare la causa dei danni, avendo l’amministratore il potere-dovere di salvaguardare l’edificio condominiale secondo quanto disposto dall’art. 1130, n. 4, c.c., sugli atti conservativi.

Ad ogni buon conto, si sottolinea come nel caso in questione il singolo condominio ben possa agire contemporaneamente sia nei confronti del venditore-costruttore a norma dell’art. 1669 c.c. che nei confronti del Condominio a norma dell’art. 2051 c.c. chiamandoli in causa entrambi per ottenere l’eliminazione dei vizi ed i risarcimento dei danni subiti.

Nell’ipotesi di vizi di costruzione riguardanti soltanto alcuni appartamenti di un edificio in condominio e non anche le parti comuni di esso l’azione di risarcimento dei danni connessa alla garanzia di cui all’art. 1669 c.c. va proposta dai condomini proprietari di detti appartamenti nei confronti dell’appaltatore o del venditore-costruttore senza necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini, ancorché possa determinarsi, in sede di esecuzione, un’interferenza tra il diritto loro riconosciuto in sentenza (risarcimento del danno in forma specifica) con i diritti degli altri condomini, dovendo i danneggiati per l’esecuzione dei lavori necessari per l’eliminazione dei difetti procurasi il consenso degli altri condomini. Ciò potrebbe verificarsi nell’ipotesi in cui per l’eliminazione dei vizi, i singoli condomini danneggiati necessitassero di una sorta di collaborazione da parte degli altri singoli proprietari in sede di eliminazione dei vizi denunciati come ad esempio nel caso in cui le opere a ciò strumentali andassero a riflettersi anche su parti comuni dell’edificio, come è accaduto nel caso dei lavori necessari ad eliminare i difetti dell’impianto idrico che provocavano danni solo in alcuni appartamenti di uno stabile in condominio.

Se, invece, i vizi incidono su parti comuni del suddetto stabile, come l’impianto centrale di riscaldamento, è abilitato ad agire per la garanzia ex art. 1669 c.c. contro colui che abbia realizzato tale struttura mediante la propria diretta gestione, oltre che i singoli condomini, anche l’Amministratore, pur in assenza di delibera assembleare in tal senso, rientrando ciò negli atti conservativi di competenza dell’amministratore del Condominio a norma dell’art. 1130 n. 4 c.c. Tale ultima norma, infatti, va interpretata nel senso che l’amministratore ha il potere-dovere di compiere atti conservativi anche quando i gravi difetti di costruzione riguardino l’intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in un’ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto.

Ancora, nel senso suddetto, la responsabilità del costruttore per gravi difetti ex art. 1669 c.c., nella specie difettosa impermeabilizzazione delle terrazze a livello, può essere richiesta dall’amministratore del Condominio anche per i singoli appartamenti.

Per quanto riscontrato, pertanto, l’Amministratore assume un ruolo di rilievo anche in presenza di tali controversie, dovendo egli, per conto del Condominio, ottemperare agli obblighi di custodia della parti comuni, verificare i lavori ed eventuali vizi, per poterli così denunciare tempestivamente ed in conformità a quanto stabilito dalle norme richiamate diventando, in difetto, responsabile nei confronti del Condominio.

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Sicurezza cantieri

L' ambito condominiale è anche ambito di cantiere, sia in senso stretto, quando l' Assembela decide qualche intervervento edilizio all' immobile, quale, p.e., un restauro esterno più o meno completo, sia in senso lato, quando vengono posti in essere lavori della più varia natura, quali, p.e., modifica od ammodernamento di impianti ecc..

Prima di entrare in una disanima degli aspetti relativi alla sicurezza del cantiere in un' opera condominiale, è opportuno un cenno al secondo tipo di interventi cui sopra si è fatto cenno.

E' ormai pratica corrente considerare il Condominio luogo di applicazione del D.Lgs. n. 626 del 19.09.1994, cioè la normativa specifica relativa al "miglioramento della sicurezza e della salute dei lavoratori sul luogo di lavoro".

Il Condominio, in pratica l' immobile od il complesso di immobili e le relative pertinenze, che ne costituiscono l' emergenza fisica, è un luogo di lavoro, la "fabbrica", per tutti quegli operatori che sono chiamati a svolgervi mansioni, spesso le più disparate.

Non tratterò qui il caso classico dei "dipendenti" del Condominio, quali il portiere o l' addetto alle pulizie, che si possono equiparare direttamente agli operai di una fabbrica, cioè ad un tipo di addetto "fisso".

Farò riferimento piuttosto alla moltiplicità di artigiani, dipendenti di ditte, prestatori d' opera ecc., che, sulla base di appalti spesso solo verbali, forniscono all' immobile tutte le prestazioni necessarie alla sua normale manutenzione, alle modifiche, aggiornamento ed ammodernamento degli impianti, a nuove installazioni ecc.. Cioè muratori, idraulici, elettricisti, lattonieri, impiantisti e manutentori dell' impianto di riscaldamento, pittori, fabbri, vetrai, antennisti ecc., la lista potrebbe allungarsi di molto.

Questa figure rientrano quasi tutte nell' ambito dei singoli lavoratori autonomi (artigiani), o dipendenti di ditte artigiane o di altro tipo.

Tutte le loro attività rientrano però sotto la responsabilità diretta del Comittente, in questo caso il Condominio, più specificamente del responsabile del servizio di prevenzione e protezione. Figura che talvolta coincide con l' Amministratore, se non è stato nominato un esterno (art. 8, comma 4 del predetto D.Lgs. 626/94).

Mi sembra necessario precisare che se il tema non è stato affrontato nella dovuta maniera, detta onerosa e rischiosa incombenza finisce automaticamente, secondo me, in capo all' Amministratore, in quanto facente funzione di datore di lavoro che, ai sensi dell' art. 10 dello stesso D.Lgs 626/94, "può svolgere direttamente i compiti propri del servizio di prevenzione e protezione dai rischi ...".

E' l' art. 7 del già citato decreto legge che fa rientrare tutte le attività di imprese appaltatrici o lavoratori autonomi sotto la responsabilità del datore di lavoro, cioè del Condominio (e, di conseguenza, dell' Aministratore).

Lo obbliga a richedere le certificazioni di idoneità tecnica attraverso l' iscrizione alla camera di commercio e deve fornire "agli stessi soggetti dettagliate informazioni sui rischi specifici esistenti nell' ambiente cui sono destinati ad operare e sulle misure di prevenzione e di mergenza adottate in relazione alla propria attività".

Il che significa, praticamente, che per ogni piccola mansione, affidata a qualunque operatore esterno, sarebbe necessaria la valutazione del rischio, l' informazione dettagliata dell' operatore stesso, il fornire tutti i necessari apparecchi, apprestamenti ecc. affinchè l' operazione possa essere eseguita secondo normativa.

Affinchè sia chiara la portata di quanto sopra sommariamente esposto riporterò due esempi riferiti ad attività del tutto correnti in un Condominio.

Il primo è di una banalità agghiacciante, anche se estremo; si "brucia" una lampadina in una plafoniera del vano scale e si è nello sfortunato caso, e ne esistono tantissimi, che il punto luce è posizionato quasi sulla verticale del bordo della tromba centrale. L' elettricista si presenta con la propria scala (sarebbe sempre opportuno evitare di fare utilizzare ad esterni la scala eventualmente in "dotazione" al fabbricato, altrimenti dovrebbe esserne garantita l' omologazione, la manutenzione e ne dovrebbero essere fornite le istruzioni d' uso da dove si evincesse che il tipo è adatto per fare quella certa operazione) e la propria cintura di sicurezza, che lo protegge dal "tuffo" nella tromba delle scale. A questo punto ..... quanti fabbricati condominiali hanno, per questo tipo di banalissimo, anche se particolare, intervento, tanti adeguati punti di aggancio per la cintura del suddetto elettricista?

Il secondo esempio, sempre con riferimento al pericolo di caduta dall' alto, molto ben comprensibile, è il caso di un qualsiasi lavoro sul coperto del fabbricato eseguito da un antennista, muratore, lattoniere ecc.. Il detto artigiano si dovrebbe presentare con tutti i propri D.P.I., cioè cinture, riavvolgitori, funi, moschettoni, ecc.. Però il Condominio deve avere la predisposizione per ancorare le predette sicurezze mobili del prestatore d' opera. I nuovi edifici già nascono con i pennoni di ancoraggio sul coperto, ma quanti dei palazzi esistenti sono già dotati del sistema di appigli necessario?

Sistema che deve essere studiato specificatamente per ogni singolo tetto, in ragione della sua estensione, conformazione geometrica, pendenza, collocazione degli accessi, tipologia strutturale ecc.. L' art. 10 del D.P.R. n. 164/56 detta espressamente che "la lunghezza della fune di trattenuta deve essere tale da limitare la caduta a non oltre m. 1.50".

Il che significa, per un semplice ragionamento di geometria, se la falda è di estensione corrente e non lillipuziana, collocare un pennone sulla linea del cantonale, ad una distanza di circa 4.60 dallo spigolo del coperto; in un tetto a quattro acque, in un fabbricato a pianta rettangolare, si rendono pertanto necessari 4 pennoni sui cantonali più il numero necessario, fissati al colmo, in modo che non abbiano mutua distanza superiore ai 6.00 metri.

Ed il tutto deve essere certificato in opera, cioè non devono essere certificati i singoli pennoni (in commercio esistono oggetti già corredati di ogni timbro ed omologazione), ma l' insieme del pennone e del suo ancoraggio alla struttura esistente. Il che, nella pratica, è spesso arduo, con falde realizzate in materiale povero, come il classico esempio del coperto in legno, con sezioni veramente modeste e orizzontamento in tavelloni.

Il pennone (o gancio a muro od altro dispositivo) è una installazione fissa, può essere costruito anche in modo artigianle, se su progetto di un tecnico abilitato, e, con le ovvie regole di manutenzione, deve essere certificato solo all' atto del montaggio. Più attenzione si deve prestare ai cavi che collegano i vari appigli, preferendo sempre l' esecuzione in acciao inox, che riduce l' onere della manutenzione; in particolare se si è reso necessaria l' installazione di sistemi di smorzamento o dissipazione, questi ultimi dovrebbero essere verificati ogni volta che si utilizza l' impianto.

Tutto il sistema deve poi essere descritto, sia nell' uso che nella manutenzione, in un apposito piano di sicurezza, che diventerà parte del più ampio analogo documento del Condominio (e del libretto del fabbricato).

Questo piano dovrebbe essere sempre portato a conoscenza di tutte le Ditte e di tutti i singoli artigiani che andranno ad operare sul coperto, consegnadone copia scritta, con tanto di ricevuta controfirmata.

Così facendo ci si dovrebbe trovare nella situazione di avere rispettato il succitato art. n. 7. L' uso del condizionale è d' obbligo, data la complessità delle situazioni reali, le più disparate e di difficile trattazione.

Gli esempi potrebbero continuare all' infinito, nella molteplicità delle mansioni che sono svolte all' interno di un edificio condominiale, ma non mi dilungherò oltre, trattandosi di argomento "facile" nei confronti di quello principale di quest' intervento, cioè la sicurezza nei cantieri.

Le problematiche di sicurezza dei cantieri edili sono state trattate dal Legislatore con provvedimento specifico, emanato successivamente a quello relativo ai posti di lavoro genericamente intesi. Decreto legge che è poi stato modificato dopo appena tre anni. L' argomento è ancora oggetto di trattazione continua, anche perchè si dovrebbe raggiungere l' omogenità con le analoghe legislazioni delle altre Nazioni dell' Europa Comunitaria.

Questo provvedimento può anche essere visto come una sorta di legge quadro entro il cui ambito sono richiamati il D.Lgs. 626/94 e tutte, e sottolineo tutte, le altre disposizioni tutt' ora vigenti (ed a vari titolo aggiornate) in materia di sicurezza (D.P.R. n. 164/56, "Norme per la prevenzione degli infortuni sul lavoro nelle costruzioni", D.P.R. n. 303/56, "Norme generali per l' igiene del lavoro", D.P.R. 547/55, "Norme per la prevenzione degli infortuni", ecc., ecc.).

Legislazione precedente che non è assolutamente abrogata, semmai aggiornata, e che rimane in essere con tutte le conseguenze di allocazione delle responsabilità, disposizioni specifiche, ecc..

La motivazione di tanta attenzione del Legislatore non è dettata solo dal triste primato di infortuni, spesso gravissimi, che il settore edile annovera.

E' la materia stessa del posto di lavoro nell' edilizia che si presenta molto complicata, tanto che la definizione di cantiere del Decreto fa riferimento agli aggettivi mobile e temporaneo. In contrapposizione con tutti gli altri posti di lavoro (le fabbriche, il fabbricato condominiale) che si definiscono fissi.

Luoghi dove esiste una ben definita gerarchia di comando e responsabilità, una organizzazione del lavoro definita, con un' unica regia, con macchine fisse o quasi, con modalità operative che si possono, pur con ingenti spese, rendere le meno pericolose possibili. Luoghi che si potrebbero rendere quasi tutti intrinsecamente sicuri, almeno in teoria.

Il cantiere mobile e temporaneo è invece la quintessenza del luogo intrinsecamente insicuro. Un posto dove le "sicurezze" che sono date per scontate nella maggior parte delle attività (pensate ai muri perimetrali di un fabbricato) semplicemente non esistono o vengono profondamente modificate ecc., ecc.. Dove praticamente tutte le pratiche operative sono intrinsecamente insicure.

Un luogo dove la catena di comando cambia continuamente, con l' entrata in scena delle ditte sub appaltatrici cui è affidata la realizzazione delle varie opere e componenti dell' organismo edilizio; dove la regola dell' appalto a cascata domina sovrana.

Dove colui che è a capo dell' intero procedimento, cioè il Committente è, molto spesso, completamente all' oscuro delle pratiche di cantiere. Questione che già separa nettamente il campo edile dagli altri, che vedono nel datore di lavoro anche colui che determina ogni aspetto dell' organizzazione.

La sicurezza del cantiere edile è perciò campo di operatori specializzati, con buona formazione specifica e molta pratica ed avvedutezza. E tanta fortuna.

Nel proseguo mi limiterò pertanto ad esporre sommariamente i punti salienti dell' intero processo che la legislazione ha determinato e che, questo è opportuno sottolinearlo, ha posto in capo al Committente. Nel caso il Commitente è il condominio, con la figura dell' Amministratore che ne rappresenta la operatività. Tralascio volutamente ogni accenno al tema della responsabilità dell' Amministratore, argomento che deve però essere aggiornato con la casistica che la legge sulla sicurezza dei cantieri edili ha creato.

Mi scuso se andrò ad utilizzare termini semplificati e fors' anche impropri, ma ritengo importante rendere comprensibile la parte "a monte" del procedimento della sicurezza sul cantiere"; non è possibile in questa breve esposizione specificare meglio un processo così complicato; rimando pertanto alla lettura della legislazione, di riviste specializzate ecc..

E' opportuno identificare le figure più importanti, e le loro principali funzioni, che il D.Lgs. 494 e successive modificazioni ha introdotto.

E' la Nonna Giulia, il Sig. Mario che si fanno la villetta o il capannoncino, è il Condominio che intraprende il restauro esterno. Deve porre in essere tutta una serie di controlli della regolarità delle Ditte ed anche dei singoli artigiani che interverranno nel suo cantiere, al fine di contrastare il lavoro nero. Deve soprattutto verificare se il complesso delle sue opere ricada nei casi previsti, per i quali scatta l' intera filiera della sicurezza (una verifica da tecnico specializzato che il legislatore ha deciso che la Nonna Giulia deve comunque fare e risponderne personalmente !!!!). Se nel caso nomina i coordinatori alla sicurezza e salute per la progettazione e per l' esecuzione.

Una volta messa in piedi e pagata tutta l' organizzazione prevista dalla legge, rimane comunque al committente l' onere di sorvegliare se tutte le figure professionali che ha nominato stiano operando secondo legge (e come fa la Nonna Giulia a sorvegliare efficacemente un tecnico abilitato?!!!).

Il committente è per definizione una figura non professionalizzata, anche se è previsto il caso opposto (imprenditore con titolo professionale che costruisce in proprio), nel quale può riunire in se tutte le figure appresso specificate.

Compone e spedisce alla A.U.S.L. (Medicina del lavoro) e alla Direzione provinciale del lavoro (Area tecnica) competenti per zona, la notifica con certi dati del cantiere, come specificato all' allegato III del decreto; in raccomandata semplice.

Il comittente è la figura terminale delle segnalazioni e delle proposte, effettuate dal coordinatore in esecuzione, in caso di inadempienza degli obblighi in materia di sicurezza e salute da parte delle imprese esecutrici ed anche dei singoli lavoratori autonomi. Proposte che vanno dalla sospensione dei lavori nell' intero cantiere, all' allontanamento di lavoratori autonomi o imprese, alla risoluzione del contratto. Decisioni in merito sono di pertinenza del committente.

Responsabile dei lavori - è un incaricato dal Committente per fare le sue veci ed assumerne le responsabilità in tutta o parte dell' operazione sicurezza.

Ha, limitatamente alla parte per cui ha ricevuto l' incarico, tutti gli obblighi del committente. E' anch' egli una figura non professionalizzata.

Si badi bene che la delega da parte del committente deve essere completa, particolareggiata e resa operativa. Il che comporta documenti di fine e pedissequa stesura, completi in ogni loro riferimento normativo, possibilmente redatti davanti ad un notaio ecc.. E consegue anche che il committente deve affidare una congrua e proporzionata (all' opera e/o all' incarico) risorsa finanziaria affinchè il responsabile nominato possa svolgere le sue funzioni.

Una delega di questo tipo, che dovrebbe trasferire anche responsabilità penali, è, secondo me, molto difficile da rendere effettiva ed a prova di indagine giudiziaria.

Ritengo che se la committenza, nel caso di opere condominiali, potrebbe essere identificata in coloro che pagano, cioè i Condomini, il responsabile dei lavori è figura che molto si avvicina all' Amministratore p.t.; ha già tutta una serie di altre responsabilità cui è delegato in forma continuativa, è la persona fisica che firma, ha la disponibilità dei fondi del condominio per l' intera opera, ecc. ecc.. Se l' Assemblea non delega espressamente altra persona, con tutte le determinatezze di cui sopra, l' Amministratore si identifica automaticamente, almeno secondo me, col responsabile dei lavori. Perché L’ Amministratore possa delegare in altra persona la responsabilità dei lavori, necessiterebbe un ulteriore passaggio ed alle difficoltà sopra accennate se ne assomerebbero altre anche con risvolti spiacevoli (si pensi ai Condomini che vedrebbero due volte “delegati” parte dei loro versamenti).

Coordinatore in materia di sicurezza e salute durante la progettazione dell' opera o, più brevemente, coordinatore per la progettazione - è una figura professionale, tipicamente un tecnico abilitato, con particolare eperienza nel campo o che ha seguito un corso previsto dallo stesso D.Lgs. 494/96. E' il progettista della sicurezza, nel cantiere e nella costruzione anche dopo la sua realizzazione. Predispone infatti, prima della richiesta di presentazione delle offerte, il piano di sicurezza e coordinamento (che pertanto è un documento di esclusiva pertinenza della committenza) ed il fascicolo, che è in pratica l' embrione di quello che sarà il fascicolo o libretto del fabbricato. Sovrintende, per l' aspetto della sicurezza, a tutti i progetti relativi alle varie componenti dell' edificio (strutture, logistica, impianti ecc.) coordinando il lavoro dei diversi tecnici specialisti. Richiamando il banale esempio dell' inizio dovrebbe individuare il pericolo nell' installare la plafoniera sulla verticale della tromba scale e dovrebbe far ripensare la disposizione delle luci nel vano, in modo che il lavoro, e la successiva manutenzione (il cambio della lampadina), sia, intrinsecamente, il più sicuro possibile. Mediante il fascicolo, che non è necessario per lavori di ordinaria manutenzione, espone le informazioni utili ai fini della prevenzione e protezione dai rischi cui sono esposti i lavoratori (anche quelli che interverranno dopo la fine dell' opera, come espressamente richiamato al comma due della lettera b) dello stesso art. n. 4 del decreto.

Nel piano di sicurezza e coordinamento espone invece le disposizioni più strettamente legate alla operatività di cantiere; le relazioni tra le imprese, la compatibilizzazione dei tempi e delle procedure per le varie parti dell' opera. Nel documento, i cui contenuti minimi sono dettati dallo stesso decreto all' art. n. 12, è descritto il coordinamento spaziale e temporale delle varie operazioni affidate alle ditte diverse presenti nel cantiere, con la valutazione dei rischi combinati, soprattuto in relazione alla conflittualità delle lavorazioni. Sempre con un esempio banale, deve servire per evitare che il lattoniere sfili dal ponteggio le tavole degli impalcati, per posizionarle dove gli fa più comodo, mentre sta lavorando l' imbianchino.

Coordinatore in materia di sicurezza e salute durante la realizzazione dell' opera o, più brevemente, coordinatore per l' esecuzione dei lavori, è una figura professionale con le medesime caratterstiche del coordinatore per la progettazione, che svolge il lavoro di direttore dei lavori della sicurezza..

E' certamente la figura che svolge il lavoro più oneroso, più difficile e più rischioso tra quelle descritte e create dal decreto n. 494/94.

Deve innanzi tutto provvedere ad esaminare e valutare la compatibilità tra il piano di sicurezza della committenza (documento redatto su ipotesi di progetto, che assume l' utilizzo di determinate tecnologie, prima che sia affidato l' appalto) ed i piani operatvi di sicurezza delle varie ditte che sono poi entrate nell' appalto stesso. Questi piani operativi, introdotti con l' aggiornamento rappresentato dal D.Lgs. 528/99, non sono altro che il documento redatto dal datore di lavoro ai sensi dell' art. n. 4 del D.Lgs. 626/94 (valutazione dei rischi e piano di sicurezza per le proprie attività), riferito allo specifico cantiere. L' esame di detta compatibilità porta inevitabilmente alla modifica (spesso una nuova stesura quasi totale) del piano di sicurezza iniziale. Si badi che in questa fase il coordinatore deve anche esaminare la "qualità" di tutto il materiale che gli perviene e la sua attinenza al cantiere. Solo dopo questa già notevole mole di lavoro la sua attività entrerà nella fase di direzione lavori della sicurezza, che consiste nella sorveglianza dell' applicazione di quanto contenuto nei predetti documenti.

Ma anche nel loro costante aggiornamento e modifica, in relazione alle eventuali varianti o dislocazioni temporali che dovessero verificarsi. Ma dato che la variante è la prassi dell' edilizia, che ritardi per i più vari motivi sono all' ordine del giorno, ne discende che dovrà continuamente riscrivere il piano di sicurezza, tenendo conto delle successive nuove combinazioni di influenza e di rischi tra le vari lavorazioni.

Sempre tenendo d' occhio che l' operatività del cantiere non incida e non diminuisca i parametri di sicurezza . Un incarico da incubo, a ben pensarci.

E' opportuno sottolineare che tutta l' attività di sorveglianza e promozione del coordinamento deve essere condotta nel più assoluto rispetto dell' autonomia decisionale ed operativa delle singole imprese (negli ambiti dell' accettato piano di sicurezza e coordinamento adeguato, eventualmente, con i piani operativi delle singole imprese e con i suggerimenti delle stesse), cui fanno comunque capo tutte le responsabilità già previste nella legislazione esistente.

Al coordinatore per l' esecuzione è data la possibilità, in caso di pericolo immediato ed accertato, di bloccare d' urgenza le singole lavorazioni (in determinate aree) ma non può sospendere l' operatività dell' intero cantiere.

Tale possibilità è lasciata al committente, con tutte le conseguenti più pesanti azioni, che possono portare alla risoluzione del contratto d' appalto.

Il coordinatore per l' esecuzione deve contestare in forma scritta le inadempienze alle ditte e lavoratoria autonomi, poi segnalare la situazione al committente. Se questi non agisce e non ne da giustificazione (vedi art. n. 5, comma 1, paragrafo e) il coordinatore è tenuto a segnalare la cosa alla A.U.S.L. e Direzione provinciale del lavoro competenti; in una parola a denunciare il committente.

E’ appena il caso di rilevare che un Committente non dovrebbe mai cadere nell’ errore di nominare, nella stessa persona, la figura del Responsabile dei lavori e le figure dei Coordinatori. Se riunisce questi tre incarichi, rende meno efficace la catena di controllo che l’ impianto del decreto ha previsto e pertanto, in caso di problemi, verrebbe sicuramente indagato per “culpa in eligendo”. In pratica verrebbe accusato di avere unito le figure di un controllore e dei controllati.

In tutti i cantieri temporanei e mobili cioè i luoghi dove si svolgono attività di tipo edilizio o civile il cui elenco è riportato all' allegato I del decreto. Elenco che praticamente comprende ogni attività edile e civile applicata ad ogni tipo di struttura, edificio, pertinenza. Non sono comprese le opere di tipo impiantistico in senso stretto, oppure altre lavorazioni come la semplice tinteggiatura, ma non devono essere accompagnate da assistenze di tipo edilizio, che altrimenti si ricade nel campo di applicazione.

Praticamente si può dire che il decreto si applica SEMPRE, in ogni attività edilizia, dato che, almeno per la prima parte di analisi, il committente deve comunque attivarsi.

Questi deve (e deve anche la Nonna Giulia!), al momento della progettazione o ideazione, fare alcune valutazioni tecniche che consentiranno di inserire il proprio, futuro cantiere nel giusto alveo normativo.

Sempre deve attenersi ai principi ed alle misure generali di tutela dicui all'art. n. 3 del D.Lgs. 626/94, deve sempre valutare la durata del cantiere, delle fasi del lavoro, il loro coordinamento spazio-temporale ecc...

Poi due sono i nodi da sciogliere per determinare se si potrà proseguire senza la nomina dei coordinatori ecc., cioè senza l' applicazione completa del decreto.

Per il primo la problematica è semplice in quanto è relativo alla presenza o meno di più di una ditta in cantiere. In Italia, nella pratica, nessun lavoro edilizio è esente da subappalto od assegnazione di opere specialistiche a ditte apposite. Quindi casi di presenza di una sola ditta in cantiere sono alquanto rari e sono limitati ad opere "semplici", con un numero limitato di lavorazioni.

Per il secondo le problematiche sono di due tipi; si deve quantificare l' entità del cantiere, valutata in uomini-giorno e si deve analizzare se saranno svolte attività a rischio particolare. Questi lavori a rischio sono elencati nell' allegato II al decreto ed anche in questo caso l' analisi è semplice. Dato che cantieri dove nessun addetto si trovi mai ad altezze superiori ai due metri dalla quota zero sono estremamente rari, la risposta al quesito è, purtroppo, la parola sempre; senza contare poi altri rischi, elencati nell' allegato, come quello del seppellimento, quello chimico ecc..

L' unità di misura uomo-giorno è la prestazione che fornisce un addetto, di qualunque specializzazione, in un turno lavorativo, tipicamente otto ore o simili in ottemperanza ai contratti.

Per esemplificare un cantiere di 500 uomini giorno può essere un' opera che un lavoratore svolge in 500 giorni, due lavoratori svolgono in 250 giorni o cento lavoratori svolgono in 5 giornate.

E' chiaro che si tratta di una analisi complessa e certamente fuori dalle possibilità di un committente non del settore (un impresario).

Si può parametrare il tutto all' importo dei lavori e nella notifica è riportato appunto questo dato che esprime, sia pure con diversa approssimazione, l' entità del cantiere. E' una valutazione che deve essere parametrata alle attività che si andranno a svolgere. L' unità uomini-giorno esprime strettamente l' impegno della mano d' opera mentre il costo dei lavori comprende anche le forniture il cui importo, in alcuni casi, può essere preponderanti (p.e. nel caso di interventi limitati alla aperture di finestre, dove una voce importante del costo finale è rappresentato dall' importo degli infissi). Si può dire che, in via di assoluta approssimazione duecento uomini giorno, per cantieri di tipo edile tradizionale, corrispondano a 60.000-70.000 euro più IVA.

Pertanto, riassumendo, si deve dare corso alla intera procedura prevista dal D.Lgs 528/99 quando, con la presenza di più ditte in cantiere, anche non contemporanea, l' entità dello stesso superi i 200 uomini-giorno o (e sottolineo O) si prevedano attività particolarmente rischiose.

Già questa esposizione porta ad affermare, con buona aprossimazione, che i cantieri edili, compresi quelli che interessano di norma un condominio, sono sempre soggetti all' intera procedura prevista dal decreto.

Solo nel caso dell' impiego di una sola ditta, che con soli suoi dipendenti svolga tutte le lavorazioni previste, è possibile evitare la procedura.

E' anche previsto il caso di "variante in corso d' opera". Può infatti accadere che un cantiere "semplice", in cui, p.e., è impiegata una sola ditt, si complichi e sia necessario applicare l' intera procedura.

Nel caso il coordinatore per l' esecuzione svolge anche le funzioni di progettazione e stende il piano di sicurezza ed il fascicolo in corso d' opera.

Faccio notare che se si è nel caso di non applicazione dell' intera procedura, il quadro di riferimento per la sicurezza è dato dal D.Lgs 626/94, sia per l' impresa esecutrice che, e lo sottolineo, per il committente, cioè il condominio.

Il lavoro connesso alle procedure di progetto e alla sorveglianza nell' esecuzione è cosa da specialisti del settore, come già detto e come intuibile dai semplici cenni sopra esposti. Si pensi che il decreto prevede, per tecnici esperti corsi di 60 ore e per tecnici senza specifica esperienza corsi di 120 ore. Corsi impegnativi che danno, secondo me, solo una prima "infarinatura" di un campo così complesso e critico.

Il commitente deve però conoscere almeno le procedure che a lui sono richieste e che consistono essenzialmente nel mettere in piedi il processo di controllo che la legge della sicurezza prevede.

Deve prima verificare (sempre anche l' illustre Sig. Mario!) l' aspetto relativo alla propria "sicurezza", e relazionarla con quella della eventuale singola ditta che interverrà (p.e. deve comunicare eventuali pericoli specifici nascosti presenti nel cantiere che andrà ad aprire, vedi vuoti sotto i cortili, presenza di cavi elettrici interrati ecc.). Deve contemporaneamente valutate l' entità ed il tipo del cantiere e richiedere all' impresa (o alle imprese) tutta una serie di documenti comprovanti la regolarità della mano d' opera impegata e la soddisfazione delle normative in materiadi salute dei lavoratori ecc..

Se il cantiere rimane affidato ad una sola ditta, ma la sua entità supera i duecento uomini giorno, spedisce, prima dell' inizio lavori, ai due uffici sopra ricordati, la notifica preliminare prevista all' art. 11 del decreto.

Se l' analisi del cantiere, come quasi sempre accade, porta lo stesso nel caso dell' applicazione, fa partire l' intera procedura, cioè nomina l' eventuale responsabile, i coordinatori, li sorveglia, spedisce le suddette notifiche, ecc..

L' attivazione di questa procedura deve essere precoce perchè il piano di sicurezza e coordinamento è parte integrante dell' appalto.

Cioè alle ditte cui si richiedono le offerte deve essere consegnato non solo il solito computo metrico o capitolato lavori, ma anche il detto piano.

Infatti in esso sono contenute disposizioni che possono influire pesantemente sulle modalità di certe lavorazioni e, conseguentemente, sul loro costo.

Il computo metrico espone le operazioni e le lavorazioni da svolgere, il piano di sicurezza espone come svolgerle.

Inoltre nel piano sono contenuti i costi relativi agli apprestamenti per la sicurezza. Tali spese, che il recente D.Lgs. n. 222/2003 ha "aggangiato" a listini di tipo ufficiale, cioè non possono più essere esposte "a caso", formano una parte del costo dell' intera opera che non è soggetto a ribasso o gara. Il decreto ne richiede espressamente la determinazione preventiva, da parte del coordinatore alla progettazione, perché siano individuate formalmente.

Il piano deve fare parte dei documenti che vengono inviati alle ditte perchè esse possano sapere preventivamente quali entità abbiano i costi relativi alla sicurezza. Su tali costi non potranno fare gara essendo già preventivamente determinati. Questo per evitare che la concorrenza ed i ribassi portino a ridurre le predisposizioni e le risorse per la sicurezza. e la salute dei lavoratori.

Prima dell' inizio dei lavori il commitente deve, anche in questo caso, spedire la citata notifica preliminare.

Sempre prima dell’ inizio dei lavori il Committente deve porre in essere le sopra citate procedure di controllo sullo stato di liceità amministrativa, contrattuale ed assicurativa delle imprese coinvolte nell’ opera. Queste operazioni di controllo sono state modificate ed ampliate dal D.Lgs n. 276/2003, la cosiddetta legge Biagi. Oggi pertanto il Committente deve eseguire i controlli previsti dall’ art. 3, comma 8 modificato dal decreto di cui qui sopra.

Oltre ai già previsti documenti da richiedere alle Ditte ed ai singoli artigiani, come l’ iscrizione alla Camera di Commercio, deve chiedere anche una dichiarazione dell’ organico medio annuo, distinto per qualifica, una dichiarazione sul contratto collettivo stipulato sindacalmente applicato ai propri dipendenti, ed un certificato di regolarità contributiva rilasciato dall’ INPS, dall’ INAIL e/o dalle casse edili. Acquisiti questi documenti deve spedire al Comune, come amministrazione concedente, i nominativi delle imprese e copia delle documentazioni relative all’ organico medio, ai contratti applicati ai lavoratori ed ai certificati di regolartà contributiva.

Le suddette accquisizioni documentali sono molto complicate e ben difficilmente possono essere compiutamente eseguite (con particolare riferimento alla fornitura, da parte delle ditte e degli artigiani dei certificati di regolartà contributiva) esponendo il committente o il responsabile dei lavori ai rigori di legge.

Si focalizzi che la trasmissione della predetta documentazione deve avvenire prima dell’ inizio dei lavori o, nel caso di denuncia di inizio di attività (D.I.A.), all’ atto di presentazione della stessa. Alcune Amministrazioni hanno “inventato”, per semplificare una trafila come questa, che comporterebbe, se rigorosamente applicata, la fermata di gran parte dell' attività edilizia, alcune procedure sostitutive. Ma, come nel caso del Comune di Bologna che richiede una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui il responsabile dei lavori affermi che i documenti richiesti sono a disposizione al proprio domicilio, queste “scorciatoie” non alleviano, anzi aggravano l’ eventuale responsabilità omissiva da parte del committente stesso. Al quale, aggiungo io, sono demandate quasi attività ispettive senza che, ovviamente, ne abbia il potere. Ritengo che l’ intenzione del legislatore, cioè la bonifica dell’ area del lavoro nero, molto presente nell’ edilizia, attraverso la scrematura di mercato che ponesse in essere il committente rispettoso della legge, sia una pia illusione o, certamente, un processo molto lungo da porre a regime. La situazione della filiera produttiva nell’ edilizia è tale e talmente radicata, nonché condizionata dalla realtà legislativa e fiscale, che per molto tempo ancora il committente o il responsabile dei lavori resterà esposto al rischio di vedersi contestate omissioni per procedure non complete.

Una volta ottemperate tutte le procedure testè descritte, la legge affida al committente e al responsabile dei lavori il compito di sorveglianza dell' operato dei suoi incaricati e sono a suo carico, come già detto, le decisioni relative ai casi di non rispetto della legislazione da parte delle ditte che agiscono nel suo cantiere.

E' opportuno che il contratto stipulato con l’ Impresa o le Imprese contenga dettagliato richiamo a queste procedure che, a fronte di mancanze gravi, possono portare anche alla risoluzione del contratto stesso; in questo modo le disposizioni previste dalla legge sono esplicitamente contrattualizzate.

L’ art. n. 20 del decreto sanziona con l’ arresto da due a quattro mesi le varie inadempienze che possono essere commesse dal Committente o responsabile dei lavori, oblazionabili con l’ ammenda da 500 a 4000 Euro sempre secondo la gravità dell’ inadempienza.

Dal maggio del 2003 quasi tutto il territorio nazionale è diventato zona sismica, per effetto dell' Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri del 20.03.2003, n. 3274, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale il 08.04.2003. Per effetto di un periodo di "transizione" in essa previsto l' effettiva applicazione è stata poi posposta all' 08.11.2004 e, successivamente, ulteriormente spostata al 09.04.2005.

La normativa sismica prevede moltissime limitazioni e l' applicazione di ben precise regole a tutti gli interventi sulle costruzioni, sia per le nuove realizzazione che per le opere sull' esistente.

Il condominio è spesso luogo di interventi anche in parti private. E' opportuno che d' ora in avanti il Condominio, cioè l' Amministratore, specialmente quando le strutture dell' edificio sono in muratura, richieda preventivamente il progetto con tutte le indicazioni delle opere con valenza strutturale in parti private. Il tutto corredato poi di tutte le varianti e le ptratiche che la legge prevede. E' correlato con la sicurezza dell' intero edificio che il Condominio abbia conoscenza di tutti gli interventi che sono stati fatti sulle strutture del fabbricato, anche se in zona privata. Per valutarne la correttezza e correlarli con l' esistenza e per fornire, nel futuro, la opportuna documentazione nel caso di altri lavori.

Questi progetti, che devo rispettare le nuove più restrittive regole dettate dalla progettazione sismica, costituiranno tanti fascicoli ai sensi della lettera b) del D.Lgs. 528/99 e andranno a fa parte del libretto del fabbricato.

c/o ASCOM BOLOGNA Strada Maggiore 23 – 40125 Bologna Tel 051/ 648.74.11 Fax 051/648.78.22

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APERTURA FACILITY MANAGEMENT

Buon giorno, oggi parlerò della storia, del significato, delle funzioni e delle molteplici applicazioni del “ FACILITY MANAGEMENT”.

È nato negli Stati Uniti da più di venti anni, per risolvere i problemi manutentivi di ogni industria, complesso immobiliare, commerciale e terziario, residenziale, ricettivo, turistico.

In Europa quali: Francia, Germania, Inghilterra è già da molto tempo attestato con risultati molto soddisfacenti.

Anche per noi è venuto il momento di cominciare ad applicare questa disciplina; per una visione più completa vi posso fornire alcuni dati.

Da una recente ricerca del Cresme, “ Centro di ricerche economiche, sociologiche e di mercato nell’edilizia”, incentrata proprio su“ Il mercato del Facility Management e del Global Service in Italia” emergono le forti potenzialità di questo moderno settore.

Nel campo immobiliare il Facility Management riveste un ruolo di rilievo dove detiene una quota significativa del patrimonio edilizio nazionale,di circa il 20%; si tratta di un mercato giovane, in espansione e in rapidissima evoluzione.

Nei prossimi cinque anni si stima che il giro d’affari dovrebbe triplicare attestandosi tra 80 e i 115 milioni di Euro.

Il mercato italiano del Facility Management vive in questi anni un periodo di forte dinamismo non solo in termini di crescita dei fatturati, ma anche per il moltiplicarsi di iniziative sul fronte dell’offerta e su quello della domanda.

Il Facility Management appare dunque come un mercato con un elevato potenziale di sviluppo sia in termini imprenditoriali sia occupazionali.

Le imprese di F.M. devono possedere valide conoscenze nei campi della gestione, dell'architettura, dell'ingegneria impiantistica, per avere e ottenere così una visione complessiva del patrimonio immobiliare.

Architetti ingegneri, tecnici, imprese e artigiani di ogni grado e specializzazione devono collaborare in modo armonico e sinergico per fornire tutti i servizi necessari al mantenimento e al funzionamento di ogni tipologia di struttura produttiva, commerciale o residenziale.

Come in ogni famiglia, all’inizio, ha cercato di risolvere i problemi di manutenzione, riparazione e funzionamento, autonomamente con i propri mezzi, il famoso <FAI DA TE>, ma con l’avanzare delle tecnologie delle apparecchiature, dei materiali, delle tecniche di posa, sempre più sofisticate e complesse, comprese le normative di sicurezza e certificazione, le conoscenze personali non erano più sufficienti, ci si è dovuto rivolgere sempre più spesso a diverse imprese esterne.

Si cominciano a verificare i problemi di recuperare i tecnici, gli artigiani, per risolvere nel tempo più breve la riparazione o l’intervento necessario alla rimessa in funzione delle cose e per evitare il più possibile disagi e malfunzionamenti.

La difficoltà di reperire tecnici, la disponibilità immediata, di non avere mai certezza dei costi, e soprattutto di non potere programmare questi interventi, ha portato di conseguenza, la necessità di organizzarsi e programmare ogni tipo di manutenzione, con le problematiche che conoscete perfettamente.

L’imprenditore, le proprietà immobiliari, gli amministratori d’immobili, cominciano a cercare le soluzioni più adatte e idonee alle proprie esigenze, con la possibilità di confrontare, migliorare, ridurre i costi d’esercizio e di manutenzione, sperando di avere la certezza che l’intervento risulti definitivo ed efficiente.

Purtroppo non è sempre così, quindi quali soluzioni possono esserci a queste molteplici e diverse esigenze…?

Pur essendo una definizione ormai ricorrente nel linguaggio comune e direi ormai anche quotidiana, è ancora difficile tradurre e applicare queste due parole.

Il termine anglosassone di Facility si può tradurre come ”servizi”, anche se riduttiva e qualunque traduzione non riesce ad esprimere appieno tutto ciò che implica il termine originale.

Se vogliamo fare una traduzione letterale di Facility è = facilità, abilità, capacità; e di Management = direzione, gestione, amministrazione, applicabile non solo agli immobili ma per tutte le attività che comportano manutenzione, controllo, revisione.

Se vogliamo rendere ancora più immediato, semplice e comprensivo il significato, potremmo utilizzare il termine: “Gestione Globale Programmata”

Nelle nostre realtà, di fabbricati vetusti e quasi mai verificati nel loro complesso, ci sono ancora molte situazioni variabili e imponderabili e quindi difficili da prevenire, gestire e controllare.

Organizzare, ripristinare, mantenere la buona salute di tutte le strutture, degli impianti tecnologici, acqua, luce, gas, centrali termiche, manutenzioni generali (giardini, percorsi, spazi comuni) e non per ultimo la gestione e la messa a norma della sicurezza degli immobili, è ormai compito delle imprese di F.M..

Ognuno di Voi, ogni giorno deve risolvere una moltitudine di problemi, comprese, le chiamate di manutenzione d’emergenza, lo scarico, la luce delle scale che non funziona, l’erba che non è stata tagliata e così, il vostro tempo è anche dedicato a questo: richiamare, cercare, controllare che l’artigiano abbia eseguito quanto richiesto.

Siamo certi che quello che state facendo, è adeguato alle esigenze dei Condomini; nessuno mette in dubbio le vostre capacità e le risorse impiegate ma, questa disciplina intende ed aiuta a razionalizzare, programmare e diminuire nel tempo, i costi della gestione e della manutenzione, a beneficio della proprietà e liberare l’amministratore da tutte quelle incombenze e da tutti quei lavori di routine manutentivi e di controllo, per dargli finalmente la possibilità e maggior tempo, per dedicarsi al proprio e importante lavoro.

Il Facility Management, si occupa dell’ottimizzazione, della programmazione e dei costi riguardanti l’edificio nel suo complesso e in particolare:

Il Facility Manager, gestisce da un punto di vista finanziario, tecnologico, organizzativo; indispensabili al buon funzionamento, alla conservazione e alla sicurezza dell’immobile, operando sempre in un’ottica di ricerca della qualità e di riduzione dei costi.

Il Facility Management può essere considerato l’amministratore delegato dell’edificio: conosce le disposizioni legislative, i costi legati al patrimonio immobiliare, degli impianti, della manutenzione, dei servizi e della gestione dell’ambiente e può ottimizzarli grazie alle verifiche costanti e alle continue esperienze.

È un servizio all'edificio che ha come obiettivi la valorizzare del patrimonio immobiliare per mantenerlo sempre adeguato alle crescenti esigenze dell’utente.

Il F.M., ha uno sviluppo e uno sbocco logico che approda a un servizio complessivo chiamato “Global Service”.

Il passaggio dallo studio generale dell’immobile, alle possibili soluzioni con interventi mirati, alla programmazione, alle analisi dei costi, corrispondono con lo scopo dell’impresa F.M., ma l’anello mancante era la fase operativa, l’accorpamento delle imprese, degli artigiani, dei tecnici, che realizzassero tutti gli interventi programmati, sotto una forma contrattuale identificabile in "Global Service", cioè un servizio “Chiavi in mano” con la responsabilità della gestione e dei risultati.

È una filosofia innovativa che regola in maniera integrata, attraverso un contratto possibilmente pluriennale, tutti i servizi della gestione e manutentivi che abbiano attinenza con il patrimonio immobiliare o con le attività che in esso vi si svolgono.

Per percepire i risultati della programmazione degli interventi e della riduzione dei costi, sarà necessario dare dei tempi più lunghi ai contratti solitamente annuali, è logico che i programmi che sono stati fatti non si esauriscono nell’arco dell’anno, ma nella continuità della programmazione con la perfetta esecuzione degli stessi, quindi i risultati sono appezzabili, solitamente, negli anni successivi rispetto al primo anno d’intervento.

L’Amministratore, si renderà conto che i servizi di manutenzione, di qualsiasi entità e realtà immobiliare, dovrebbero essere sempre più indirizzati verso un unico interlocutore, che possa offrire in un’unica soluzione, tutti i servizi di manutenzione ordinaria e straordinaria e che finalmente raggiungerà lo scopo di snellire il proprio lavoro, sia in sede operativa sia verso i condomini.

Sapere che la chiamata d’emergenza da parte del Condomino, è veicolata verso un unico interlocutore, non più al proprio studio, che opera unicamente alla ricezione dei gustati e che a sua volta smisti la soluzione del problema ad un tecnico, sarà la soluzione finale e l’Amministratore sarà sicuro che i Condomini troveranno risolte le loro problematiche, in modo rapido e professionale con la loro piena e totale soddisfazione.

L’amministratore ha sempre la continua necessità, di ridurre i costi di manutenzione, ma di avere anche la certezza che l'impresa scelta, dia le garanzie sui risultati delle attività, la qualità, la continuità e tempestività d’intervento.

Oggi, la professionalità delle imprese di F.M. e di G.S. operanti in questo settore è tale da fornire alla Committente, sufficienti e ampie garanzie del raggiungimento degli obiettivi, sia nelle manutenzioni sia sulla verifica degli impianti e del contenimento dei costi, utilizzando manodopera molto specializzata, attinente alle reali necessità dell’immobile.

Scegliere un’impresa di “F.M. GLOBAL SERVICE”, al posto di più “IMPRESE ARTIGIANE”, è la soluzione più idonea per dialogare con il Committente, risolvere tutte le problematiche, con la garanzia di una maggiore rapidità di risposta, con una conseguente riduzione dei tempi morti e la sicurezza di una perfetta esecuzione.

Inoltre, oggi, esiste la necessità di certificare la maggior parte degli interventi, che devono garantire e certificare alla Committenza il mantenimento dell'efficienza e qualità degli stessi.

La certificazione richiede un ulteriore impegno dell’Amministratore, la ricerca e la cernita, di imprese che possano certificare i lavori eseguiti e che lo sollevino da ogni tipo di responsabilità.

L'utilizzo delle Imprese di “Global Service”, garantiscono, una procedura testata e codificata, indipendentemente dagli operatori che andranno ed eseguire l'intervento in quanto, ottemperanti alle procedure stabilite dalla certificazione degli interventi, le responsabilità dell’esecuzione e delle certificazioni faranno capo ad un solo referente il “G.S.”

Utilizzando le imprese di “Global Service”, comporterà una notevole riduzione della Vostra struttura di supervisione, quindi per Voi una maggiore disponibilità di tempo e che si ridurrà essenzialmente a verifiche “UNA TANTUM” sul lavoro delle imprese.

Questo richiederà da parte Vostra un mutamento di mentalità e di controllo, di ricerca delle imprese, di contrattazione, di proposta verso l’utente, ma senz'altro, il mutamento, Vi offrirà una maggiore garanzia sui risultati; non per ultimo una riduzione dei vostri costi fissi e quindi una maggiore economicità.

Per rendere operativi i servizi di “Global Service Immobiliare”, cosa bisogna fare ?

L’impresa di F.M. con i suoi tecnici specializzati, faranno una radiografia dell’immobile in ogni suo aspetto, in concreto, un censimento con una scheda diagnostica particolareggiata per ogni immobile che comprenderà:

L’impresa che si occuperà del censimento, farà una “Scheda Fabbricato” che comprenderà un quadro generale dello stato complessivo d’ogni singolo edificio, dello stato conservativo, manutentivo ed impiantistico che sono di competenza diretta dell’Amministratore.

Ricercherà e selezionerà le imprese, per fornire un pacchetto complessivo, ed avrà già analizzato, programmato e quantificato ogni tipo d’intervento, con le soluzioni ottimali per ciascun immobile.

Insieme all’Amministratore, saranno verificate le urgenze, le priorità e programmeranno la successione degli interventi.

È importante e indispensabile, per l’Amministratore, possedere un’anagrafica completa e particolareggiata dello stato di fatto dei propri immobili; renderebbe, in ogni modo, più facile la gestione degli interventi, sia a livello operativo, sia a livello giuridico di responsabilità Civile o Penale.

Non voglio entrare nei particolari delle leggi 462, 547 e della 626, che voi conoscete perfettamente, che danno direttive precise sulle responsabilità dell’operato degli Amministratori, le troverete in sintesi sugli atti del convegno.

Riprendendo brevemente il discorso delle norme e certificazioni, possiamo anche dire, che l’Istituto UNI, in collaborazione con il COMITATO NAZIONALE DELLA MANUTENZIONE, ha sviluppato un elenco di requisiti unificati per tutti gli interventi sulla manutenzione e l’impiantistica, finalizza alle imprese di GLOBAL SERVICE.

La norma UNI 11136: del 31 ottobre2004, fornisce una guida ai committenti e agli assuntori per l'impostazione dei processi di manutenzione immobiliare, al fine di uniformarne tutti gli interventi, su una base comune di riferimento metodologico-operativo.

La Commissione UNI ha definito nella sezione "Manutenzione" IL CONCETTO DI "GLOBAL SERVICE": un contratto, il cui obiettivo è il risultato, pienamente affidato alla responsabilità dell’assuntore e che va raggiunto con la soddisfazione di entrambe le parti contraenti.

La norma ha voluto aggiungere che la pluralità di servizi affidati all’assuntore, deve costituire un sistema integrato d’attività, tese a raggiungere o a mantenere i livelli di qualità pretesi dal committente.

Il quadro legislativo e tecnico normativo apre la strada ad un insieme di condizioni e situazioni in cui la manutenzione gioca un ruolo fondamentale.

La legge 46/1990 insieme al D.P.R. 447/1991 e a tutta una serie di leggi e regolamenti, regolamenta la sicurezza degli impianti negli edifici civili.

Per gli impianti elettrici, la legge 46/1990 si applica anche agli ambienti industriali, commerciali e del terziario.

Fissa i requisiti di sicurezza per quanto concerne l'installazione, la progettazione e la verifica degli impianti. in particolare:

a) Stabilisce l'obbligo dell’esecuzione di lavori d’installazione, trasformazione, ampliamento e manutenzione degli impianti solo da parte di ditte abilitate (Art. 2);

b) Fissa le condizioni e individua i requisiti tecnici professionali, per l'abilitazione delle ditte installatrici (Art. 3);

c) Obbliga le ditte, a fine lavoro, a rilasciare la dichiarazione di conformità (Art. 9);

d) Obbliga gli installatori ad eseguire i lavori a regola d'arte (Art. 7). A tale proposito si considerano a regola d'arte gli impianti realizzati secondo le norme CEI e UNI;

e) Stabilisce in base ad alcuni criteri dimensionali e di sicurezza l'obbligo della progettazione degli impianti (Art. 6)

Le leggi in materia di sicurezza e salute dei lavoratori hanno attribuito nuova dignità alla manutenzione che, per quanto riguarda il patrimonio immobiliare e i relativi impianti fino all'introduzione della legge 626/1994 e successive modificazioni, erano svolte in modo episodico, marginale e non sorretta da adeguate metodologie.

Si vuole evidenziare che la manutenzione degli immobili e relativi impianti non sono più una scelta facoltativa della direzione, bensì un obbligo di legge.

I gestori delle attività lavorative per legge, devono assicurare il regolare svolgimento delle attività stesse in condizioni di totale sicurezza per gli occupanti degli immobili, siano essi dipendenti o avventori.

Per evidenziare gli obblighi che il legislatore ha posto a carico dei datori di lavoro, in materia di sicurezza e salute dei lavoratori, si segnala che l'Art. 3 della citata legge elenca, tra le misure generali di tutela, al punto (r), la regolare manutenzione d’ambienti, attrezzature, macchine ed impianti ed il successivo art. 32 stabilisce che i luoghi di lavoro, gli impianti ed i dispositivi vengano sottoposti a regolare manutenzione tecnica e vengano eliminati, quanto più rapidamente possibile, i difetti rilevati che possono pregiudicare la sicurezza e la salute dei lavoratori.

Il D.lgs. 626/1994 non solo parla di regolare manutenzione, ma prefigura un processo continuo di valutazione, di riduzione ed eliminazione dei rischi; in altri termini si richiede di fare la manutenzione preventiva.

Il D.P.R. 379/1998 in materia di prevenzione incendi prescrive che siano effettuati con regolarità i controlli, le verifiche e le manutenzioni e che vanno annotati in apposito registro ufficiale.

Il D.Lgs. N°494/1996, modificato con il D.Lgs. N°528/1999, riguarda le prescrizioni minime di sicurezza e salute da attuare nei cantieri temporanei e mobili.

L'Art. 25 del D.Lgs. N°528/1999 definisce il cantiere come un qualunque posto in cui si eseguono lavori edili o di “INGEGNERIA CIVILE” e non più di "GENIO CIVILE".

Introdotta la definizione di "UOMINI GIORNO" rilevante per l'applicazione della normativa, quale “ENTITÀ PRESUNTA DEL CANTIERE” rappresentata dalla somma delle giornate lavorative prestate dai lavoratori, anche autonomi, previste per la realizzazione dell'opera (Art. 2, c. 5, lett. E), il nuovo decreto modifica radicalmente i casi in cui sorge l'obbligo per il committente di nominare il coordinatore per la progettazione ed il coordinatore per l'esecuzione dei lavori.

Il nuovo testo modifica il D. Lgs. N°494/1996 stabilendo che il “COORDINATORE PER LA PROGETTAZIONE" deve essere designato "CONTESTUALMENTE ALL'AFFIDAMENTO DELL'INCARICO DI PROGETTAZIONE" in pratica nella fase antecedente a quella della "PROGETTAZIONE ESECUTIVA" prevista - nel testo prima in vigore - esclusivamente quando ricorrono entrambe le seguenti condizioni:

A. Nel cantiere e' prevista la presenza di più imprese, "anche non contemporanea"

B. L’entità presunta del cantiere è pari o superiore a 200 uomini-giorno, ovvero nel cantiere si svolgono lavori che comportano i rischi particolari elencati nell'allegato il del decreto N°494/1996.

- Il D.P.R. N°459/1996 la così detta “NORMATIVA MACCHINE” ribadisce l'obbligo di fare la manutenzione preventiva introducendo il concetto che non basta che un macchinario sia ben costruito e certificato, ma la certificazione viene a cessare se non vengono effettuate le manutenzioni così come prescritto nel manuale d'uso e manutenzione, scritto in lingua italiana, che deve essere fornito obbligatoriamente a corredo del macchinario.

- Le leggi in materia di lavori pubblici con la legge quadro 109/1994, la legge 415/1998 e il regolamento di attuazione (DPR. N°554/1999) hanno introdotto il concetto innovativo che l'attività' di manutenzione inizia già nella stessa fase di progettazione delle opere pubbliche indicando il soddisfacimento del requisito di mantenibilità come condizione irrinunciabile per la futura gestione dei nuovi edifici.

- In questo contesto normativo il “PIANO DI MANUTENZIONE” diviene funzione nodale di programmazione e assume il ruolo strategico ai fini del mantenimento nel tempo della qualità dei beni patrimoniali.

- Le leggi 86/94 e 503/95 in materia di “FONDI IMMOBILIARI CHIUSI” che, disciplinando ed incentivando forme innovative d'investimento del mercato finanziario nel settore immobiliare hanno di fatto indirettamente esaltato la funzione della manutenzione come strumento fondamentale di preservazione e incremento della redditività e della qualità dei patrimoni immobiliari di investimento.

- La legge 10/91 e il D.P.R. 412/1993 hanno individuato proprio nella manutenzione uno degli strumenti chiave per produrre significativi innalzamenti della qualità, affidabilità ed efficienza tecnico-prestazionale anche nel settore della gestione dei consumi energetici.

- Le leggi 86/1994 e 503/1995 in materia di “FONDI IMMOBILIARI CHIUSI” che, disciplinando ed incentivando forme innovative del mercato finanziario nel settore immobiliare, da un lato hanno prefigurato nuovi e potenzialmente estesi scenari di operatività e sinergia intersettoriale, dall'altro hanno di fatto indirettamente esaltato la funzione della manutenzione come strumento fondamentale di preservazione ed incremento della redditività e della qualità dei patrimoni immobiliari oggetto di investimento.

- D.Lgs. N°277/91 - Protezione dei lavoratori contro i rischi derivanti da esposizione ad agenti chimici, fisici e biologici;

- D.Lgs. N°626/94 - Riguardante il miglioramento della sicurezza e della salute dei lavoratori;

- D. Lgs. 10/91 e 412/93 - Norme sulla gestione della sicurezza e dei consumi energetici.

La “Scheda Fabbricato” dovrebbe essere in ogni modo fatta, indipendentemente dall’utilizzo di un’impresa di Global Service.

Da anni esiste una proposta di legge per l’obbligo del famoso “libretto fabbricato” forse non sarà mai approvata, ma al di la della proposta legislativa, sicuramente è uno strumento importante per avere in tempo reale l’efficienza dei beni amministrati e per potere programmare, in ogni caso, gli interventi.

L’Impresa di “G.S.” pone al centro della propria organizzazione ed operato, la soddisfazione del Cliente e, attraverso le proprie procedure, monitorizza costantemente ogni fase del processo d’erogazione del servizio, in una logica di trasparenza, innovando le proposte e offrendo soluzioni personalizzate ai propri Clienti.

Le attività dell’Impresa coprono la globalità delle necessità tipiche nella gestione/manutenzione dell'immobile, sia nel caso della ristrutturazione, rifacimento e/o adeguamento, sia nel caso della gestione delle attività manutentive, nella conduzione degli impianti, sino ad arrivare alla fornitura di un singolo impianto, servizio o complemento.

L’Impresa, è il partner ideale per affrontare ogni problema, è in grado di soddisfare ogni tipo di esigenza e tecnologicamente all'avanguardia, valorizzando al tempo stesso l'immagine dello stabile.

Qualche anno fa, si pensava, che trovare tutte le specializzazioni concentrate nella medesima azienda, potesse essere sinonimo di scarsa professionalità.

Questo concetto è superato, le aziende oggi, sono in grado di accorpare tutte le differenti specializzazioni, le professionalità, le capacità organizzative ed operative, per proporsi come unici interlocutori, per tutti i tipi di interventi.

Questa è una filosofia innovativa che regola in maniera integrata tutti i servizi che abbiano attinenza con un patrimonio immobiliare o con le attività che in esso vi si svolgono

L’Impresa di Global Service è un servizio "COMPLETO” con la responsabilità dei risultati, in pratica, una fornitura in cui non deve solo fornire l'attività operativa, ma anche le strategie, i modelli e gli strumenti della manutenzione, con l'obiettivo del mantenimento della qualità generale dell'immobile differita nel tempo.

E’ in questa logica che l’Amministratore dovrebbe riflettere su questo nuovo sistema di gestione che consente di affidare totalmente il servizio di manutenzione degli immobili ad un unico soggetto, particolarmente qualificato, che garantisca lo svolgimento del servizio stesso, aumentandone l’efficienza, in termini di tempi e costi per la piena soddisfazione del Committente e dell’Utente.

Primo. Unico interlocutore, tecnicamente preparato a risolvere tutti i problemi di manutenzione.

Secondo. Un valido supporto che alleggerisce le incombenze e il controllo dell’Amministratore.

Terzo. Obiettivo principale – La Riduzione dei costi – La Piena soddisfazione dei condomini.

Quello che vi ho detto è solo una piccola parte di tutte le possibili utilizzazioni dei servizi di Global Service, per affrontare e spiegare a fondo quest’argomento, sarebbe necessario fare un convegno specifico, ma spero, in ogni modo, di avervi dato un quadro complessivo abbastanza esauriente.

¨ ANDREA TOLOMELLI Presidente Provinciale A.L.A.C. – BOLOGNA

Studio Legale & Amministrativo Via Beniamino Gigli 12^de – BOLOGNA

Telefono 051/ 44.41.38 – Fax 051 / 44.51.147 www. studiotolomelli.it, - info@studiotolomelli.fastwebnet.it

· Roberto Maccaferri – Presidente Provinciale F.I.M.A.A.

Studio Maccaferri Agenti Immobiliari

Piazza di Porta Ravagnana N° 1 – Bologna

Telefono 051 / 27.10.22 – Fax 051/656.81.61

roberto@studiomaccaferri.it - www.studiomaccaferri.it

· CHIARA MORUZZI – Notaio in Cesena-

Studio Notarile: Cesena, Galleria Urtoller N° 6

Tel 0547 / 22.919 Fax 0547 / 36.67.85

· dEBORA LOLLI – avvocato –

Consulente legale A.P.P.C. di Bologna

Studio Legale: Piazza di Porta San Mamolo N°1, 40136 - Bologna

Telefono 051/644.02.13 – Fax 051/339.24.91 – deboralolli@inwind.it

· ANDREA ALBERTAZZI – Ingegnere

Studio Tecnico: Via B. Gigli N° 16 – 40137 Bologna

Tel&Fax 051 / 44.20.54 - aa-studio.bo@libero.it

· aldo valentini – Architetto

Executive Global Service Facility Management

Via Galliera Sud N° 73/3° - 40018, San Pietro in Casale (Bologna)

Tel&Fax 051 / 666.13.61 – 339 / 78.03.728 - global.service2004@libero.it

c/o ASCOM BOLOGNA Strada Maggiore 23 – 40125 Bologna Tel 051/ 648.74.11 Fax 051/648.78.22

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c/o ASCOM BOLOGNA Strada Maggiore 23 – 40125 Bologna Tel 051/ 648.74.11 Fax 051/648.78.22

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“L’Evoluzione della figura dell’Amministratore Immobiliare”

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“L’Opera del Mediatore Immobiliare nelle Compravendite”

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agevolazioni fiscali”

Breve introduzione sulla figura

e sulla funzione del Notaio

La funzione notarile

Caratteri della funzione

PARTE SUL CONDOMINIO

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Sicurezza cantieri

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APERTURA FACILITY MANAGEMENT

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