Raccolta dei Quesiti rivolti all’Associazione  Liberi Amministratori Condominiali e all’Associazione Piccoli Proprietari Case Sedi di Bologna già pubblicati su La Repubblica

La responsabilità penale in Condominio

REDAZIONALE PER LA REPUBBLICA DEL 18/10/2007

a cura di Alessandro Bottiglieri, Avvocato in Bologna

L'argomento, invero, meriterebbe un saggio; ciò in quanto le problematiche sottese sono numerose ed investono vari profili del diritto sostanziale e processuale, sia in ambito civile che penale, che si intersecano e talvolta concorrono tra loro.
Il presente articolo si limiterà a trattare gli aspetti più significativi della complessa materia al fine di fornire al lettore un paradigma di riferimento tenendo sempre presente che il contratto che lega il condominio e l’amministratore, per unanime giurisprudenza e dottrina, è il mandato di cui all’art. 1710 cod. civ. e che in questa sede affronteremo solo l’aspetto della responsabilità di natura penale.
Nihil agere: quando il non impedire un evento può essere  fonte di responsabilità penale.
A seconda dei casi, il singolo condomino o l'amministratore possono essere chiamati a rispondere del proprio comportamento commissivo od omissivo.
Le norme di riferimento le rinveniamo nella carta costituzionale, laddove l’art. 27 comma 1 sancisce che la responsabilità penale è personale -in quanto il soggetto attivo del reato può essere solamente la persona fisica- e nel codice penale laddove, in particolare per il caso che ci occupa, l'art. 40, al comma secondo, prevede che "non impedire un evento, che si ha l'obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo". Quindi attenzione: anche il "non far nulla", che potrebbe apparire comportamento inerte, può costituire un reato. Come insegna e conferma la Corte di Cassazione, per rispondere del mancato impedimento di un evento è necessario, in forza di tale norma, l'esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata com'è nel rapporto intercorrente fra il condominio e l'amministratore.
I compiti e gli adempimenti di quest’ultimo, si sono, nel tempo, accresciuti a causa del susseguirsi di norme legislative in materia di sicurezza degli impianti, di privacy e di obblighi di natura fiscale nonché di tutela delle condizioni di lavoro, della sicurezza degli abitanti dello stabile e della sicurezza dei residenti e dei terzi che si trovano ad avere rapporti con il condominio: si è così conseguentemente ampliato l’ambito delle attribuzioni e, conseguentemente, la possibilità di incorrere in sanzioni penali.
La fattispecie che più frequentemente fa sorgere responsabilità di natura penale rimane principalmente quella che concerne la omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano la rovina ed è prevista e disciplinata dall'art. 677 del c.p. che sancisce, al primo comma (come recentemente formulato nell'ottica, non sempre condivisibile, della depenalizzazione) una sanzione amministrativa da € 154 a € 929 e, all'ultimo comma, qualora derivi pericolo per le persone, la pena dell'arresto fino a sei mesi o dell'ammenda non inferiore ad € 309. Di tale reato può essere chiamato a rispondere anche il singolo condomino qualora il pericolo di rovina abbia avuto origine nell'ambito della parte di edificio della quale il condomino stesso è proprietario esclusivo
L'arresto -sia chiaro- non va inteso come facoltà di arrestare chi omette i necessari lavori, bensì costituisce la pena da irrogare all'esito di un processo penale la cui imputazione consisteva nella contestazione del reato di cui, appunto, all'articolo 677 ultimo comma cod. pen.
Altra ipotesi di responsabilità del condomino può aversi -come giurisprudenza, anche se non unanime, di legittimità prevede- in materia di rovina di edifici, nel caso, invero non infrequente, di mancata formazione della volontà assembleare che consenta all'amministratore di adoperarsi al riguardo. Quando ciò accade, sussiste a carico del singolo condomino l'obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall'attribuibilità al medesimo dell'origine della stessa o del verificarsi di eventi di danno (ad esempio il crollo colposo di costruzioni).
Attenzione: l'art. 677 cod. pen. punisce un reato "di pericolo". Ciò significa che si può essere chiamati a rispondere penalmente anche indipendentemente dal prodursi di un danno effettivo: nel caso, invece, che questo si verifichi, l'imputazione potrà essere più grave e la Procura potrà giungere a contestare il reato di lesioni colpose o di omicidio colposo.
Negli edifici condominiali l'obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dalla minaccia di rovina di parti comuni della costruzione incombe sull'amministratore, pur potendo detto obbligo risorgere in via autonoma a carico dei singoli condomini qualora, per cause accidentali, l'amministratore non possa adoperarsi allo scopo suindicato con la necessaria urgenza. L'amministratore è titolare "ope legis" -salvo diverse disposizioni statutarie o regolamentari- non solo del dovere di erogazione delle spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti e servizi comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1130 nn. 3 e 4 cod. civ., ma anche del potere di "ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente" con l'obbligo di "riferirne nella prima assemblea dei condomini", ai sensi dell'art. 1135 comma secondo cod. civ., di talché deve riconoscersi in capo allo stesso l'obbligo giuridico di attivarsi "senza indugio" per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del "neminem laedere". Dunque, di tale reato omissivo, può essere chiamato a rispondere, a seconda dei casi, l'amministratore o il condomino: del resto, salvo provare il caso fortuito che interrompe il nesso causale, ognuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia e la responsabilità civile aquiliana o extracontrattuale può concorrere, in determinati casi che potremmo definire “di comportamento inerte” (nihil agere) con la responsabilità penale, nel cui ambito valgono le ordinarie regole in tema, oltre che di dolo, di colpa intesa come negligenza, imprudenza, imperizia, inosservanza di leggi, regolamenti ordini e discipline.
Altra fattispecie penale di cui l'amministratore può essere chiamato a rispondere è la violazione dell'ordine dell'Autorità, reato di cui all'art. 650 cod. pen. il quale punisce con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino a € 206 ad un provvedimento legalmente dato dall'autorità per ragioni di giustizia, sicurezza pubblica, ordine pubblico o igiene. La previsione dell'art. 650 cod. pen. può trovare ulteriore applicazione anche nei confronti dell'amministratore quando gli sia stato ordinato di dare corso ad opere sulle parti comuni dell'edificio con caratteristiche rientranti nella disposizione e non vi abbia ottemperato. Ad esempio ciò può avvenire nel caso di inadempimento di un ordine dell'Autorità, notificatogli, che impone di ridurre la rumorosità dell'impianto di riscaldamento, oppure nel caso, più frequente, di inottemperanza a ordinanze comunali che impongano interventi in tema di sicurezza dell'edificio.
In argomento, la Corte di Cassazione ha recentemente confermato a carico di un amministratore la sentenza di condanna per il reato di omissione di lavori in edifici di cui all’articolo 677 codice penale. Infatti, nonostante un’ordinanza sindacale avesse disposto l’esecuzione di lavori urgenti nell’edificio, l'amministratore non aveva provveduto alle opere occorrenti perché l’assemblea condominiale non aveva adottato una decisione in merito.
Una ulteriore forma di responsabilità è quella relativa alla realizzazione di opere abusive –da intendersi quelle eseguite in violazione di norme urbanistiche- per le quali possono essere ritenuti responsabili -salvo eccezioni- in solido tra loro, il committente, il costruttore, il direttore dei lavori: anche in presenza di un progettista, di un responsabile di sicurezza e di un direttore dei lavori, non potrà escludersi la responsabilità dell’amministratore e dei condomini.
Sempre a carico dell'amministratore, responsabilità penale può insorgere altresì per la mancata richiesta del certificato provvisorio antincendio e della domanda di rinnovo del certificato di prevenzione incendi (che sono altra cosa dalla redazione del Piano di emergenza) nonché per omessa ottemperanza degli obblighi assicurativi o contributivi -quando il condominio abbia dei dipendenti- per le violazioni relative alla sicurezza sul lavoro.
Infine, tra gli altri reati dei quali l'amministratore può essere chiamato a rispondere, è opportuno segnalare: il reato di diffamazione (art. 595 cod. pen.) qualora venga affisso l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale contenente la comunicazione della denuncia di uno o più condomini  da parte dell'amministratore (al di là delle sanzioni per la violazione della privacy) ed il reato di violazione di domicilio (art. 614 cod. pen.) qualora l'amministratore, seppure allo scopo di dare corso a verifiche richieste ed autorizzate dall'assemblea, scelga di introdursi ed intrattenersi nell'abitazione di un condomino contro la volontà di quest'ultimo. In tale casi deve astenersi dall'accesso e rivolgersi all'autorità giudiziaria: parti comuni e proprietà privata sono, infatti, entità assolutamente distinte quanto a competenze dell'amministratore.