Associazione Liberi Amministratori Condominiali Sede di Bologna

_________* * *__________

Già pubblicato su La Repubblica
di giovedì 07 giugno 2007

“La polizza Globale Fabbricati in Condominio”
a cura di
Piera Gozzoli – Broker assicurativo

Con la crescita degli investimenti immobiliari si è ampliata l’offerta sul mercato di prodotti assicurativi specifici per la casa. Le Compagnie hanno riformulato il rischio con varietà di coperture, ma ricordiamo che, sebbene sia la meno pubblicizzata, la polizza Globale Fabbricati è la più conveniente ed idonea copertura per il Condominio. La Globale Fabbricati, infatti, è una polizza completa sia per il rischio incendio, sia per la responsabilità civile terzi, oltre ad una serie di garanzie facoltative  che, se presenti, tutelano l’immobile in toto, ad un costo inferiore della singola polizza, in quanto suddiviso in millesimi di proprietà. Inoltre a causa dell’aumento vorticoso dei prezzi degli immobili, è cresciuta la necessità di accedere ai mutui, quindi la gestione attenta della polizza Globale Fabbricati, può essere sufficiente, pro-quote millesimali, a garantire e a coprire il rischio presso l’istituto erogante (banca), senza alcun bisogno d’ulteriori polizze. Un’attenta gestione, da parte dell’Amministratore, delle condizioni particolari della polizza Globale Fabbricati fa sì che il Condominio sia difeso da qualsiasi rischio e salvaguardato da qualsiasi evento.

Quale valore assicurare?
Per la piena efficacia della copertura occorre mantenere aggiornato il valore assicurato, che deve essere equo e proporzionato alla superficie, alla tipologia ed alla data di costruzione dell’immobile, non in eccesso, ma mai per difetto, altrimenti scatta la “proporzionale” e il danno viene risarcito in proporzione (art. 1907 del Codice Civile). L’adeguamento del valore assicurato è molto importante in quanto ricadano nella riduzione proporzionale, non solo i danni diretti ma anche i danni a terzi estranei al condominio, con conseguenti eventuali azioni legali di risarcimento nei confronti del rappresentante legale del fabbricato. Le polizze di mercato danno la definizione alla clausola “valore a nuovo del fabbricato” interpretando questa come valore di ricostruzione dell’immobile, escludendo il valore dell’area, pertanto un riferimento ben diverso dal “valore commerciale”, occorre inoltre tener presente che c’è una sommatoria di costi, oltre all’effettiva “ricostruzione” ci sono le spese tecniche di progettazione, direzione lavori e oneri accessori,  importante è porre l’accento su questa distinzione in quanto, in sede di liquidazione del danno, ci si può trovare a discutere su questi ulteriori oneri, con la parte peritale della compagnia. Molto importante è l’indicazione in polizza, e la Compagnia ne prenderà atto, della presenza d’alberi ad alto fusto o dell’esistenza d’attività aggravanti,autorimesse, laboratori con uso di sostanze pericolose, pertanto l’esatta descrizione del rischio è prioritaria.

Il massimale Responsabilità Civile Terzi
A parità del valore assicurato, non meno importante è scegliere un buon massimale di Responsabilità Civile Terzi, le Compagnie “vendono” la copertura con la formula del massimale unico ripartito per sinistro, per persona, cose e animali; mai sottovalutare un buon massimale  anche con un costo lievemente maggiore sul premio complessivo, è una scelta quasi obbligata tener conto dell’imponderabile.

Un occhio di riguardo alle “Condizioni Generali di Assicurazione”
Particolare attenzione deve essere prestata all’articolo delle Condizioni Generali di Polizza, “Rischio Assicurato” apposto in primis sulle polizze Globale Fabbricati, dove sono indicati gli eventi per i quali è prestata la garanzia base: incendio, esplosione, scoppio, caduta aeromobili, bang sonico, rottura di tubazioni, responsabilità civile terzi…… occorre tener conto delle spese di demolizione e sgombero macerie, soprattutto ove è dislocato l’immobile, centri storici con difficoltà di occupazione del suolo pubblico. Questa condizione sempre tra le ultime indicate con minor rilievo, ma importantissima, è prestata, a seconda delle Compagnie, con una delle tre seguenti opzioni:

1. somma fissa stabilita dal Contraente,
2. una percentuale sull’indennizzo liquidabile,
3. una percentuale sul valore assicurato dell’immobile.

Nel primo caso difficilmente il Contraente è tanto qualificato per poter stabilire il “quantum”, nel secondo caso sovente dipende dal tecnico liquidatore della Compagnia, quindi è preferibile optare per la terza soluzione.

Le Condizioni Particolari
Chiamate anche “garanzie accessorie”, aprono un dedalo di norme e condizioni; le polizze di mercato le includono su previsione del contrante, dovrebbero essere invece sempre richieste, più precisamente:

1. gli eventi Speciali: sociopolitici ed atmosferici, basilare l’inserimento se si pensa che, se non richiamata, non sono risarciti i danni diretti al fabbricato, causati da un forte temporale. Considerando il cambiamento climatico che stiamo vivendo, tale condizione dovrebbe essere prestata con la “garanzia base”;
2. il fenomeno elettrico: talune polizze prestano questa condizione nel “pacchetto base” è sempre meglio accertarsi che sia inserita;
3. la ricerca guasti: visto l’aumento della mano d’opera artigiana, la rottura di tubazioni e la sua ricerca, può comportare al Condominio esosi esborsi non preventivabili, appunto per questo inserirla è necessario verificando sempre il massimo indennizzo che la Compagnia riconoscerà per sinistro;
4. il rigurgito di fognature: dipende dalla tipologia e dalla vetustà del fabbricato, vero è che rapportata al suo costo è da valutare caso per caso;
5. la responsabilità civile del conduttore: ci si trova di fronte ad una condizione che è essenziale contemplarla alla luce anche dell’esistenza sia di conduttori che di proprietari, al fine di essere tutelati anche per il piccolo danno che può essere procurato a terzi.

Altre garanzie che le polizze di mercato non contemplano, ma si possono richiedere specificatamente sono:

1. la dispersione liquidi: l’accidentale fuoriuscita del combustibile a seguito rottura di impianti di riscaldamento o condizionamento;
2. l’allagamento: quasi mai prevista nella condizione “eventi atmosferici”, ma non meno importante, nella fattispecie, è da considerare l’ubicazione del fabbricato, vicino a corsi d’acqua o dislivelli del terreno;
3. le tubazioni interrate: quelle tubazioni che corrono al di fuori del fabbricato, la rottura di queste è esclusa, un’attenta valutazione del rischio deve considerare l’inserimento di questa clausola.

Il bene “mattone” non ha mai tradito ed è sempre in costante ascesa, ragione per cui una buona, mirata polizza Globale Fabbricati è la giusta prevenzione che crea e conserva il valore del proprio bene immobiliare.