Associazione Liberi Amministratori Condominiali Sede di Bologna

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“Interventi edilizi sulle parti comuni del costruito nel Comune di Bologna”

a cura di
Antonio D'Auria – Architetto in Bologna

Gli interventi edilizi sono disciplinati da direttive comunitarie, normativa nazionale, regionale, comunale, igienico edilizia, antisismica, antincendio, impiantistica, dagli strumenti di pianificazione e gestione del territorio, dalla normativa specifica sulla conservazione e valorizzazione dell’edilizia storica e non ultima dalla normativa sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e nei cantieri edili. Sono ancora oggi molteplici i casi in cui vengono eseguiti interventi edilizi senza alcuna autorizzazione richiesta agli enti preposti, risultando gli stessi opere edilizie abusive con tutte le possibili conseguenze che possono scaturire. In gioco ci sono oltre a sanzioni penali ed amministrative, anche perdite di vite umane, mi riferisco per esempio ad un semplice intervento edilizio di manutenzione ordinaria delle facciate, per il quale non si è tenuto conto che, secondo la normativa vigente, l’intervento necessita della nomina del Coordinatore in Fase di Progettazione ed in Fase di Esecuzione e quindi, una progettazione ed un controllo dei lavori ai fini della sicurezza dei lavoratori sui luoghi di lavoro. Le autorizzazioni per l’esecuzione di interventi edilizi secondo il Regolamento Edilizio del Comune di Bologna, in linea generale, sono le stesse che richiedono altri Regolamenti Edilizi Comunali; le differenziazioni sono intrinseche alla conformazione del territorio, all’uso dello stesso, alla sua storia, alla sua cultura. La conoscenza delle “caratteristiche dell’edificio” è il requisito fondamentale per l’individuazione del titolo edilizio o più semplicemente dell’autorizzazione necessaria per l’intervento da eseguire. Le caratteristiche dell’edificio sono definite dal Piano Regolatore Generale Vigente del Comune di Bologna che individua su tutto il territorio comunale gli edifici che hanno un valore storico, architettonico, culturale, testimoniale, con originaria destinazione agricola, in zona di bellezze naturali o sottoposti a vincolo paesistico ambientale, ed infine non classificati. Le caratteristiche dell’edificio sono consultabili on line dal sito del Comune di Bologna, accedendo alla sezione servizi on line – sistema informativo territoriale. Individuata la classificazione dell’edificio è possibile conoscere l’eventuale autorizzazione da richiedere per l’intervento da eseguire.

Alcuni interventi edilizi sulle parti comuni
Intonaco: il rifacimento dell’intonaco parziale o totale delle facciate di uno stabile è un intervento edilizio che solo per gli edifici vincolati necessita di nulla osta della Soprintendenza. La realizzazione invece di cappotto e nuovo intonaco non è ammessa per gli edifici vincolati e per gli edifici classificati ad esclusione di quelli del tipo 2b. L’autorizzazione da richiedere consiste nella presentazione di Dichiarazione Inizio di Attività a firma di tecnico abilitato per gli edifici non classificati, mentre è necessario allegare anche la domanda di autorizzazione paesaggistica per gli edifici situati in zone di particolare pregio paesistico ambientale. Le prescrizioni per gli edifici classificati sono quelle rivolte a conservare il carattere e la finitura originaria degli intonaci a base di malta di calce. Il rifacimento totale di intonaco è ammesso solo se motivato dall’impossibilità di restaurare e consolidare quello esistente. L’eventuale cappotto più l’intonaco, ammesso per gli edifici classificati 2b, non deve superare lo spessore complessivo dei 15 centimetri..

Tinteggiature: la tinteggiatura delle facciate esterne di un edificio, con o senza cambio di colore originario, è un intervento edilizio definito di manutenzione ordinaria, che per gli edifici non classificati e quelli di categoria 3a e 3 b, non necessita di autorizzazione. L’intervento interessante gli edifici di valore storico classificati 1a, 1b, 2a e 2b sono soggetti, ma non vincolanti, ad un preparere da parte della Commissione per la Qualità Architettonica e il Paesaggio (ex Commissione Edilizia) e devono attenersi al Piano del Colore di cui all’articolo 84 del Regolamento Edilizio. Gli edifici sottoposti a vincolo storico architettonico devono avere specifica autorizzazione da parte della Soprintendenza. Per gli edifici classificati vanno individuati tutti gli elementi anomali (insegne, fili, ferri, zoccolature ecc.) non consoni all’architettura del manufatto, prevedendone l’eliminazione, ove possibile.

Pannelli solari e fotovoltaici, pompe di calore, condizionatori ed altri impianti tecnologici: è necessaria la presentazione di una Dichiarazione di Inizio Attività a firma di tecnico abilitato. L’installazione di condizionatori di tipo a parete con altezza inferiore ad 1,80 metri è classificabile come manutenzione ordinaria, pertanto non soggetta ad autorizzazione. Gli edifici soggetti a vincolo paesistico ambientale inoltre, necessitano anche di domanda di autorizzazione paesistica, così come per gli edifici vincolati è obbligatoria la richiesta di nulla osta alla Soprintendenza. Prescrizioni particolari riguardano invece gli edifici classificati dal Piano Regolatore Generale per i quali non è consentita alcuna installazione di impianti sulle falde delle coperture inclinate, mentre sulle coperture piane, tali impianti tecnologici, devono essere occultati da manufatti di dimensioni necessarie a contenere l’impianto e ad assicurarne la sua funzionalità, addossati alle eventuali murature emergenti dalla copertura piana e tinteggiati nello stesso colore; quando tutto ciò non sia possibile occorrerà utilizzare accorgimenti tali da occultare il più possibile l’intervento in modo che si inserisca armoniosamente con l’ambiente circostante. È possibile installare tali impianti tecnologici su balconi, terrazze di copertura e pensiline se schermati da involucri con griglie, tinteggiati in modo da mimetizzarsi con la facciata. Non è consentito in alcun modo apporre sulle facciate principali, prospicienti la pubblica via e nel sottoportico, impianti tecnologici a vista quali pompe di calore, unità motocondensanti e simili. Qualora è indispensabile installare gli impianti su facciate visibili dalla pubblica via, è necessario che i macchinari siano inseriti utilizzando aperture che già caratterizzino il disegno della facciata o nuove griglie disposte in modo da non interferire con le caratteristiche architettoniche delle facciate.

Responsabilità
Il condomino tizio effettua lavori di manutenzione straordinaria nel suo appartamento consistenti nello spostamento di una parete, ebbene terminati i lavori, tizio, ai sensi del Regolamento Edilizio vigente del Comune di Bologna, dovrà depositare il certificato di conformità edilizia e agibilità sia dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento edilizio sia delle parti comuni dell’edificio, (centrale termica, impianto elettrico, ascensore, scarichi fognari, ecc.) qualora lo stesso non possieda già il certificato. Il mancato deposito del certificato può determinare la decadenza dell’autorizzazione ad intervenire, più semplicemente, i lavori eseguiti da tizio possono diventare abusivi con le conseguenze civili e penali che ne derivano, infatti, trascorsi tre anni senza aver dato comunicazione di fine lavori, il titolo edilizio abilitativo (DIA) decade. Non è da trascurare inoltre che tizio incorre in una sanzione amministrativa che può essere anche di circa 500 euro, articolo 24 comma 3 L. R. 31/2002. In assenza di certificato di conformità edilizia ed agibilità è necessario rivolgersi ad un tecnico e ad aziende qualificate in modo da far predisporre tutte le certificazioni necessarie per l’ottenimento dello stesso; è possibile ovviare a tale procedura se l’amministratore dello stabile produce una dichiarazione di atto notorio in cui specifica l’esistenza dei requisiti sopra elencati, specifici per il fabbricato in questione.