La Convocazione dell’Assemblea di Condominio
REDAZIONALE PER LA REPUBBLICA DEL 29 NOVEMBRE 2007
a cura di ANDREA TOLOMELLI – Presidente ALAC di Bologna
Nell’ambito della normativa riguardante il Condominio negli edifici, all’Amministratore, diretto mandatario dei condomini, loro rappresentante ed esecutore materiale delle delibere, legittima espressione della volontà degli stessi, se ed in quanto nominato, compete l’onere di provvedere alla convocazione dell’assemblea degli stessi, tanto in via ordinaria per le deliberazioni concernenti l’approvazione dei bilanci consuntivo e preventivo ed il rinnovo annuo della carica, ex articolo 1135 c.c., quanto in via straordinaria tutte le volte che questi lo ritenga opportuno, o su istanza dei condomini come statuito dall’articolo 66 delle disposizioni d’attuazione al vigente codice civile. Sempre in applicazione dall’appena citata norma, i condomini, potranno, provvedere autonomamente alla convocazione dell’assemblea nei soli casi di mancanza dell’Amministratore o a fronte dell’inerzia di questi ad indire l’assemblea, domandatagli da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (id est 166,66 millesimi), protrattasi oltre il termine di dieci giorni dalla richiesta. Per la convocazione dell’assemblea il nostro Codificatore non ha previsto particolari formalità, purché la comunicazione pervenga ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza, come disposto dall’ultimo comma dell’articolo 66 disposizioni di attuazione al c.c. . Al Condominio, in caso di contestazione, spetterà, dunque, l’onere probatorio di dimostrare l’avvenuta comunicazione dell’avviso di convocazione, nei termini suddetti. L’Amministratore potrà correttamente provvedere alla convocazione del consesso o a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, come normalmente avviene, oppure tramite le cosiddette raccomandate a mani. Al riguardo, la Suprema Corte di Cassazione nella sentenza N°1033 del 28/01/1995, ha ritenuto sufficiente la prova dell’avvenuta comunicazione dell’assemblea, fornita dal Condominio, desumibile da un foglio dal quale risultava apposta la firma per ricevuta, sulla base dell’enunciato principio per il quale la comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea ai condomini può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo e può essere provata anche da univoci elementi dai quali risulti che il condomino ha in concreto ricevuto la notizia. Del pari, la Suprema Corte ha, così, confermato la decisione del Giudice del merito che aveva considerato raggiunta la prova dell’avvenuta comunicazione alla stregua della dimostrata spedizione della raccomandata contenente l’avviso di convocazione attraverso il tempestivo inserimento del relativo avviso nella casella delle lettere intestata la condomino, integrata dalla presunzione che lo stesso destinatario controllasse assiduamente la presenza al suo interno di corrispondenza a lui diretta (Cassazione Civile N°875 del 3/02/1999). Ad ogni buon conto, è poi utile precisare che, all’Assemblea debbono essere convocati tutti i condomini e pertanto, nel caso di unità immobiliari appartenenti a più soggetti, ognuno dei comproprietari pro indiviso, come pure gli usufruttuari ed i nudi proprietari per le delibere di loro competenza. Al riguardo, è principio ormai consolidato in giurisprudenza quello secondo cui affinché uno dei comproprietari pro indiviso di un piano o porzione di piano, possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all’assemblea condominiale, nonché validamente rappresentato nella medesima, dall’altro comproprietario non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato che, dato l’avviso ad uno dei comproprietari, quest’ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione. Il Supremo Collegio nel caso di coniugi comproprietari di un appartamento, conviventi in accordo tra loro senza contrasti d’interesse, ha ritenuto che, l’invito all’assemblea di condominio comunicato ad uno di essi, potesse presumersi portato a conoscenza anche dell’altro coniuge (vedi Cassazione Civile N°1206 del 16/02/1996). Da ciò si desume l’importanza per il Condominio (rectius per l’Amministratore) di dotasi di valide ed aggiornate schede anagrafiche riportanti i dati dei proprietari ed eventuali usufruttuari dei diversi alloggi nel Condominio ed ove poterli convocare e rintracciare. Tale compilazione, richiede tempo e la collaborazione di tutti i condomini, e va pertanto inquadrata come competenza straordinaria, pur nell’ambito della libera trattativa dei compensi tra Amministratore ed amministrati. Il sesto comma dell’articolo 1136 c.c., prevede poi che, l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i soggetti aventi diritto sono stati invitati. Di qui l’impugnabilità dei deliberati assembleari che sono stati assunti in violazione del suddetto precetto omettendo la comunicazione anche ad uno soltanto dei condomini. L’impugnazione dovrà essere proposta ai sensi dell’articolo 1137 c.c., nel termine di trenta giorni dalla conoscenza del deliberato (id est comunicazione del verbale), configurando la mancata o intempestiva convocazione un vizio del procedimento deliberativo e pertanto un vizio di annullabilità e non di nullità, come chiarito dal Supremo Collegio, a sezioni unite, nella sentenza N°4806 del 7/03/2005, risolvendo, così, un contrasto giurisprudenziale, anche all’interno della stessa Cassazione, tra le pronunzie che si sono alternativamente susseguite, vuoi per la nullità vuoi per l’annullabilità nel caso di omessa convocazione di un condomino. Convocazione degli eredi nel caso di decesso di un condomino Come suddetto, a norma dell’articolo 1136, penultimo comma, l’Assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini aventi diritto sono stati convocati. Nel caso, dunque, in cui l’Amministratore sia venuto a conoscenza del decesso di un condomino, dovendo procedere alla regolare convocazione dell’assemblea e non conoscendo il nuovo proprietario, datata giurisprudenza assumeva come corretta la convocazione inviata impersonalmente e collettivamente agli eredi del defunto, al di lui indirizzo, con la ricezione da parte di persona addetta al domicilio medesimo, sulla base della considerazione che, all’ultimo indirizzo del defunto potrà verosimilmente essere rinvenuto qualcuno (successore oppure no) in grado di portare l’avviso a conoscenza degli interessati (vedi Cassazione Civile N°3798 del 29/07/1978). Altro orientamento, al quale aderì la Cassazione N°1215 del 17/04/1969, riteneva correttamente convocati gli eredi con avviso sempre collettivamente ed impersonalmente rivoltogli all’ultimo indirizzo del defunto, rinvenendo un analogia con il disposto di cui all’articolo 303 del codice di procedura civile, in virtù del quale, il ricorso in riassunzione del processo in caso di morte di una parte può essere proposto collettivamente ed impersonalmente agli eredi – se ignoti - notificandolo all’ultimo domicilio del defunto. Come di recente osservato dalla Suprema Corte nella sentenza N°6926 del 22/03/2007, il disposto di cui all’articolo 303 del c.p.c. costituisce una norma speciale propria del giudizio civile – preordinata alla regolare prosecuzione dello stesso – che non può essere ritenuta applicabile al di fuori del processo, inoltre, se nel processo i successori sono gli eredi nei rapporti di condominio il successore potrebbe anche essere il legatario. La Corte mette in luce altresì che, ritenere, poi, convocata l’assemblea con la mera verifica della ricezione dell’avviso di convocazione all’indirizzo del defunto, da imprecisato soggetto, si traduce in una fictio, posta la conoscenza dell’avvenuto decesso da parte dell’Amministratore; finzione tra l’alto inutile nel caso in cui nessuno ritiri materialmente l’avviso. La Corte, dunque, con una innovativa sentenza afferma il principio in virtù del quale l’Amministratore che è a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifestano la loro qualità, non avendo elementi utili di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca non è tenuto ad inviare alcun avviso di convocazione. Come osserva la Corte, presupposto affinché possa operare il divieto di cui al sesto comma dell’articolo 1136 c.c. è che tutti i condomini siano conosciuti all’Amministrazione. Infatti, come non si potrebbe sollevare contestazione nel caso di convocazione del vecchio proprietario anziché del nuovo, qualora non sia stata comunicata all’Amministratore l’alienazione di una unità immobiliare, ugualmente non si può rinvenire alcun obbligo giuridico in capo all’Amministratore di ricercare gli eredi nel caso gli sia solo noto il decesso di un condomino. A tal proposito è principio pacifico in giurisprudenza che l’acquirente di un appartamento in un edificio in condominio non può dolersi di non essere stato invitato all’assemblea finché non abbia comunicato l’avvenuto passaggio di proprietà all’Amministratore (vedi Cassazione Civile N°5307 del 29/05/ 1998)
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