(già pubblicato su La Repubblica di giovedì 10 maggio 2008)
“Decoro architettonico degli edifici in Condominio ”
a cura di
ANDREA TOLOMELLI – Presidente ALAC di Bologna
Codificatore del ’42 nel costruire il “nuovo” istituto del Condominio negli edifici, ha riposto particolare attenzione al decoro architettonico dei fabbricati, inteso come l’insieme delle linee, strutture ornamentali, simmetrie e dei pregi architettonici che determinano la fisionomia estetica e le caratteristiche dominanti di ogni singolo edificio; e ciò per tutti i tipi di fabbricati indipendentemente dalla loro particolare valenza. Nel concetto di decoro architettonico va rinvenuto il diritto di tutta la collettività condominiale a preservare l’aspetto esteriore del fabbricato comune, intimamente legato al diritto di proprietà dei singoli condomini, in quanto il peggioramento dell’estetica dell’edificio si traduce in un danno patrimoniale per i singoli condomini. Tali considerazioni le ritroviamo pressoché costantemente nelle numerose pronunzie del Supremo Collegio, che si sono susseguite sull’argomento, a partire dalla nota sentenza N° 1472 del 13 luglio 1965, a mente della quale: “il decoro architettonico di un edificio, che in misura più o meno rilevante sussiste per tutti i fabbricati, ed anche per quelli di carattere popolare, risulta dall’insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell’edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile. Esso è opera particolare di colui che ha costruito l’edificio e di colui che ha redatto il progetto, ma una volta ultimata la costruzione costituisce un bene cui sono direttamente interessati tutti i condomini e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni”. Nella suddetta chiave di lettura, sono ben comprensibili i dettami dell’articolo 1120 c.c., che vieta tutte quelle innovazioni che possano alterare il decoro architettonico, del successivo articolo 1122 c.c., che introduce il divieto al condomino di eseguire nelle porzioni di proprietà esclusiva interventi che possano arrecare danno alle parti comuni, ben potendosi comprendere nel divieto in parola il danno al decoro architettonico, e, da ultimo, dell’articolo 1138 c.c. che, nel riconoscere la facoltà all’Assemblea dei condomini di darsi delle regole per la tutela del decoro architettonico, per un verso, ammette la possibilità dei condomini di valutare l’impatto di un intervento sull’estetica del fabbricato, eventualmente ritenendolo non in dispregio del decoro architettonico e pertanto autorizzandolo con la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., secondo comma, (maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio) e per l’altro verso, con l’utilizzo del termine “tutela” afferma, nel contempo, l’impossibilità per l’Assemblea di asseverare opere che comportino la violazione dello stesso. Potrebbero, pertanto, assumersi come radicalmente nulle, e non meramente annullabili nei termini di cui all’articolo 1137 c.c., tutte quelle delibere con le quali l’Assemblea vada ad autorizzare, sia pure con la predetta maggioranza, opere lesive del decoro architettonico, in quanto affette da un eccesso di potere. Ad ogni buon conto si consideri che, sarà possibile una tutela del decoro architettonico ove esista un estetica da preservare e ciò sarà fattibile anche nell’ambito di edifici non di pregio ma pur sempre “puri” nelle loro linee essenziali che non siano stati deturpati da arbitrari e disomogenei interventi tali da far perdere le simmetrie e caratteristiche dominanti del fabbricato. Dalla numerosa giurisprudenza pronunciatasi in materia di decoro architettonico, possiamo evincere che, il Giudice, nel valutare l’impatto di un intervento sull’estetica del fabbricato, dovrà tener conto delle caratteristiche del singolo edificio, al fine di determinare la significatività o meno dell’alterazione (ritenendosi ammissibili interventi di trascurabile entità) come pure le preesistenti condizioni del fabbricato, nonché se su di esso abbiano o meno inciso precedenti innovazioni, con la conseguenza che, una modifica non potrà essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era già stata menomata da precedenti lavori, ovvero che sia di mediocre livello architettonico (vedi in tal senso Cass. Civile N° 3549 del 29 luglio 1989 e N°16098 del 27 ottobre 2003).
Decoro architettonico e Regolamento di Condominio
Il Regolamento di Condominio, anche meramente Assembleare (ovverosia disposto a maggioranza dall’Assemblea dei condomini), ai sensi dell’articolo 1138 c.c., può contenere norme per la tutela del decoro architettonico del fabbricato, integrando la disciplina legale attraverso la previsione di specifici parametri di individuazione del valore estetico da salvaguardare. Potranno, dunque, legittimamente disporsi prescrizioni e “procedure” da seguirsi nel caso di interventi che coinvolgano l’estetica del fabbricato, quali, ad esempio, norme per la scelta del colore e tipo delle tende da sole o inferiate eventualmente da installarsi nel fabbricato, norme per la collocazione di manufatti sulle facciate perimetrali – targhe, condizionatori, ecc.. - per la tinteggiatura di persiane o infissi e così via. Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione nella sentenza N° 8731 del 30 settembre 1998 ha affermato che: “Il Regolamento di Condominio, quali che ne siano l'origine ed il procedimento di formazione e , quindi, anche quando non abbia natura contrattuale, a mente dell'art. 1138, comma primo, c.c., può ben contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell'edificio condominiale che, a tale fine, siano suscettibili di incidere anche sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti, nei limiti in cui ciò si riveli necessario in funzione della salvaguardia del bene comune protetto. Più in particolare, può, ad esempio, vietare quegli interventi modificatori delle porzioni di proprietà individuale che, riflettendosi su strutture comuni, siano passibili di comportare pregiudizio per il decoro anzidetto (nella fattispecie controvertevasi in ordine ad un tipo di serramenti installati, da un condomino, in sostituzione di quelli originari, alle finestre della sua unità immobiliare aperte sulla facciata del fabbricato condominiale)”. Il Supremo Collegio ha ritenuto altresì che, la collettività condominiale attraverso un Regolamento Contrattuale (cioè disposto dall’originario unico proprietario o successivamente dall’unanimità dei condomini) ben potrebbe estendere la tutela del decoro architettonico fino ad imporre un divieto di “mutazione” degli elementi attinenti la simmetria, l’estetica e l’aspetto generale dell’edificio come esistenti al momento della sua costituzione od in quello della manifestazione negoziale successiva, vietando, di conseguenza, qualsiasi opera modificatrice, persino migliorativa. Verrebbe in tal modo appresta una tutela convenzionale ben più intensa e rigorosa di quella legale apprestata dagli articoli 1120, secondo comma, 1127, terzo comma, e 1138, primo comma, c.c., con la conseguenza che, con siffatta previsione, qualunque opera esterna potenzialmente integrerebbe, di per se, una vietata modificazione dell'originario aspetto architettonico dell'edificio (vedi conformemente Cassazione Civile N° 7398 del 12 dicembre 1986 e N° 11121 del 6 ottobre 1999).
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