“La Redazione delle Tabelle Millesimali”
a cura di
Antonio D’Auria – Architetto libero professionista in Bologna
Le tabelle millesimali sono disciplinate dal codice civile e dalla legislazione italiana, elementi che uniti all’esperienza tecnica consentono di poterne dare una formulazione. Le tabelle millesimali si distinguono in generale e speciali. La tabella generale serve per ripartire le spese necessarie per la conservazione e godimento delle parti comuni di un edificio, per la prestazione dei servizi di interesse comune e per le innovazioni da apportare ad un edificio. Le tabelle speciali derivano dalle tabelle generali e servono per ripartire le spese di alcune “cose” che nel condominio sono godute in maniera diversa dai vari condomini. Tali spese devono essere ripartite solo tra i condomini che ne hanno il godimento ed in misura proporzionale al valore delle rispettive quote di proprietà oppure all’uso che essi ne fanno. Il valore millesimale esprime la quota ideale di comproprietà dell’immobile e delle parti ed impianti comuni e non tiene conto dello stato di manutenzione dell’unità immobiliare, della rendita o dei miglioramenti eventualmente apportati dal suo proprietario. La redazione delle tabelle millesimali deve tener conto delle pertinenze di proprietà esclusiva, quindi i giardini privati, le autorimesse, le cantine dei singoli condomini, i posti auto, maggiorano la percentuale dei millesimi di proprietà anche se non fanno parte del fabbricato specifico. Quanto detto rappresenta ciò che le ultime sentenze della Cassazione (luglio 2004 e luglio 2007) hanno stabilito, pertanto, un giardino privato pur non facendo parte del fabbricato, costituisce un “peso” nel far crescere la quota di spese che il loro proprietario deve sopportare.
I coefficienti di riduzione
La Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26 marzo 1966 fissa i coefficienti base da utilizzare nel calcolo della tabella millesimale generale, a cui tutt’oggi si fa ancora riferimento. Le varie unità immobiliari che compongono l’edificio hanno infatti, un grado diverso di godimento dovuto non solo alla superficie o al volume degli ambienti che lo compongono ma, anche a quelle caratteristiche che maggiormente incidono sul grado di godimento dei vani e sul grado di appetibilità da parte del mercato. I coefficienti di riduzione definiscono in termini numerici alcune delle più importanti caratteristiche, apprezzate dal mercato, degli ambienti componenti le varie unità immobiliari (panoramicità, esposizione, luminosità ecc.). L’esame dei coefficienti di riduzione e la relativa applicazione ai singoli vani di ogni unità immobiliare rappresenta la parte più delicata del lavoro perché risente della soggettività del perito. I coefficienti di riduzione adottati di norma sono: destinazione d’uso, altezza dal suolo, luminosità, orientamento, prospetto o esposizione.
Coefficiente di destinazione: rappresenta la valutazione degli spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità.
Coefficiente di orientamento: rappresenta la valutazione dell’orientamento di un ambiente dell’unità immobiliare in relazione all’irraggiamento del sole, tiene conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la parte di competenza (quindi, quantità di sole, di luce, di calore, esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento, indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano considerato.
Coefficiente di piano: la determinazione di questo coefficiente avviene per i casi di fabbricati dotati di ascensore e i casi, meno frequenti, ma pure possibili, di fabbricati senza ascensore. Rappresenta la valutazione dei vantaggi che ad un dato appartamento derivano con l’aumentare dell’altezza e la misura corrispondente degli svantaggi.
Coefficiente di prospetto: rappresenta la valutazione relativa ai maggiori o minori benefici che derivano ad un ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio; è chiaro che i maggiori o minori benefici sono condizionati dall’esterno in quanto l’affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile mentre la visuale può essere più o meno libera e panoramica.
Coefficiente di luminosità: rappresenta la “quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie”, trattando quindi un fattore in diretta conseguenza della geometria dell’ambiente e non legato alla effettiva quantità di luce che in concreto entra nel locale. La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante (apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano). La valutazione del coefficiente di luminosità tiene conto soltanto del rapporto tra superficie illuminante e superficie illuminata, in quanto gli effetti di maggiore o minore luminosità sono già considerati nei coefficienti di piano e di orientament.,
Il calcolo
Le unità abitative sono scomposte per ciascun ambiente che le compone e per ognuno di essi è calcolata la superficie e/o il volume, l’orientamento, l’esposizione, le superfici finestrate ed i coefficienti di riduzione, riportando eventualmente tutti i dati anche in formato elettronico in modo tale da eseguire un lavoro che potrà essere modificato per ogni sopravvenuta esigenza (trasformazione di uno o più appartamenti del fabbricato, fusione di appartamenti, cambi d’uso, ecc.). È necessario disporre delle informazioni sull’edificio avendo le planimetrie catastali aggiornate ed i rogiti notarili, oppure effettuando un rilievo di tutte le unità dell’edificio. La determinazione della superficie o del volume convenzionale di ciascun ambiente dell’unità immobiliare si ottiene moltiplicando la sua superficie o volume reale per i coefficienti relativi alle caratteristiche esaminate di ciascuna unità immobiliare. La somma delle superfici o dei volumi convenzionali delle diverse unità immobiliari costituenti l’edificio determina la superficie o il volume convenzionale totale dell’edificio. Per comodità espositiva si procede all’esposizione del calcolo per la redazione della tabella dei millesimi generali e per la redazione delle tre tabelle speciali che frequentemente sono da compilare, la tabella dei millesimi scale, la tabella dei millesimi ascensore e la tabella dei millesimi del riscaldamento.
Tabella dei Millesimi Generali: il numero dei millesimi di ogni unità immobiliare si ottiene impostando la seguente proporzione Su : St = x : 1000, dove Su rappresenta la superficie convenzionale della quota di proprietà considerata; St rappresenta la superficie convenzionale totale dell’intero edificio; x rappresenta il numero dei millesimi della quota di proprietà in esame. La compilazione di un prospetto riassuntivo riportando i millesimi relativi alle singole unità immobiliari rappresenta La Tabella dei Millesimi Generali.
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