(già pubblicato su La Repubblica di giovedì 26 giugno 2008)
“Risparmio Energetico – Maggioranze Assemblear”
a cura di
ANDREA TOLOMELLI – Presidente ALAC di Bologna
A norma del secondo comma dell’articolo 26 Legge 10/91, come novellato dal Decreto Legislativo N° 311 del 29 dicembre 2006, per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico, all’utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili, alla diversificazione energetica ed a contribuire al conseguimento degli obbiettivi nazionali di limitazione delle emissioni di gas a effetto serra posti dal protocollo di Kyoto, individuati attraverso un Attestato di Certificazione Energetica o una Diagnosi Energetica, redatti da un tecnico all’uopo abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la “maggioranza semplice” delle quote millesimali. A parere dello scrivente, è corretto interpretare la suddetta nuova novella assumendo per deliberabili dall’Assemblea dei condomini tutti quegli interventi volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili - riconosciuti tali da una preventiva valutazione tecnica – votati con la maggioranza delle quote millesimali, intendendo per “maggioranza semplice” la sola maggioranza delle quote millesimali dei partecipanti al Condominio, pertanto, 501 millesimi su mille. Si ritiene infatti che, la dizione “semplice”, stia a chiarire che ci si debba riferire alla sola maggioranza di quote in deroga così al principio generale in materia di Condominio della c.d. “doppia maggioranza”, per “teste” e per “valore”. Nel contempo, sempre ad avviso dello scrivente, non può condividersi l’opinione di quegli autori che, vogliono intendere la novella dizione di “maggioranza semplice” come maggioranza di cui all’articolo 1136, 3° comma c.c. – un terzo dei partecipanti al Condominio che rappresenti un terzo del valore dell’edifico - in quanto, opinione non suffragata ed anzi contraria alla stessa formulazione legislativa. Difatti, l’articolo 1136 c.c. nel prevedere una doppia maggioranza, per “teste” e per “valore”, non può, di perse, definirsi maggioranza semplice, nonostante la giurisprudenza abbia talvolta equivocato riferendosi, nell’ambito di sentenze, alla “maggioranza semplice di cui all’articolo 1136, terzo comma, c.c.”. Tale quorum può, più propriamente, intendersi come generale e residuale, posto che, trova applicazione, all’Assemblea di seconda convocazione, per le materie per le quali non è riservato un quorum deliberativo speciale (quarto e quinto comma dell’articolo 1136 c.c. e terzo comma dell’articolo 1138 c.c.). Del pari, non è condivisibile altra opinione emersa in dottrina volta ad inquadrare la “maggioranza semplice” di cui al citato art. 26, 2° comma, nell’ambito della maggioranza delle “teste” intervenute all’Assemblea che rappresenti nel contempo la maggioranza del valore milllesimale (sostanzialmente il quorum ex art. 1136, 2° comma c.c.). Quest’ultima tesi elide notevolmente l’intento del Legislatore di agevolare l’adozione di tutte quelle opere generalmente volte al risparmio energetico, attraverso la riduzione del necessario quoziente deliberativo; operazione che ha contraddistinto vari interventi legislativi nell’ambito condominiale, aventi ad oggetto la promozione di opere di pregnante utilità sociale. Difatti, assumendo che, tali interventi possono essere deliberati con la maggioranza degli intervenuti all’Assemblea e del valore millesimale, si cade nell’errore di ritenere, gli stessi, per conseguenza logico giuridica, quali innovazioni che, in assenza dei benefici introdotti dalla normativa sul risparmio energetico, si sarebbero potuti deliberare solo con il più alto quorum innovativo ex art. 1136, 5° comma c.c. (ovverosia, con la maggioranza dei partecipanti all’Assemblea che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio). Non si può, poi, nemmeno aderire all’ulteriore interpretazione della norma in commento che vorrebbe tale “maggioranza semplice” come la maggioranza delle quote millesimali degli intervenuti all’Assemblea, in quanto ciò andrebbe ad abbassare eccessivamente i quorum deliberativi: difatti se, all’Assemblea condominiale (di seconda convocazione, ove il quorum costitutivo si “appiattisce” su quello deliberativo) intervengono condomini con pochi millesimi, questi potrebbero, secondo siffatta ultima interpretazione, deliberare, a semplice maggioranza di quote costituite in sede assembleare, interventi anche estremamente onerosi, vincolando tutti gli altri condomini. E’ da ritenersi infatti che, nemmeno le pregnanti ragioni sociali di riduzione dei consumi energetici, alla base del provvedimento in commento, potrebbero giustificare un così forte abbassamento dei quorum deliberativi, ammissibile, viceversa, nel caso di installazione di sistemi di termoregolamentazione e contabilizzazione del calore, che rimangono disciplinati dal quinto comma dell’articolo 26 legge 10/91, in virtù del quale, per i suddetti interventi, l’Assemblea dei condomini decide a maggioranza. Quest’ultimo disposto è stato interpretato dalla giurisprudenza e dalla dottrina espressasi in materia, individuando la maggioranza deliberativa nella maggioranza degli intervenuti all’Assemblea (id est “teste”). Al riguardo, è significativa la sentenza del Tribunale di Roma N° 39236 del 11 dicembre 2000, a mente della quale: “per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolamentazione e contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo registrato, l’Assemblea condominiale decide con il voto favorevole della maggioranza dei presenti senza alcun riferimento alle quote millesimali”. La proposta interpretazione della “maggioranza semplice” di cui al secondo comma dell’articolo 26, come mera maggioranza millesimale, trova, dunque, anche conforto nel mantenimento della originaria formulazione del quinto comma del medesimo articolo, ove si prevede l’adozione “a maggioranza”, di quei sistemi di termoregolarizzazione e contabilizzazione del calore, continuandosi a rapportare quest’ultima alla maggioranza delle “teste” dei condomini presenti all’Assemblea. Il più basso quorum deliberativo nel caso di interventi volti all’adozione di sistemi di termoregolarizzazione e contabilizzazione, può ben essere giustificato dal fatto che, tali opere permettono di dare misura certa ai singoli consumi di calore a differenza del sistema millesimale che, per quanto ben calibrato, comporta, pur sempre, una ripartizione su base empirica. Difatti, innanzi al prospettarsi di un sistema certo di riparto dei consumi è difficilmente tollerabile la permanenza di un sistema incerto. Ad ogni buon conto, è importante sottolineare come l’adozione del suddetto “quorum agevolato” è stata, in sede di riforma, inscindibilmente collegata alla preventiva valutazione tecnica dell’intervento oggetto di delibera. Costituisce, così, un’importante modificazione rispetto al testo dell’originario art. 26, l’introduzione dell’espresso riferimento all’individuazione e valutazione tecnica dell’intervento, attraverso una c.d. Attestazione di Certificazione Energetica o Diagnosi Energetica, a “firma” , di un tecnico abilitato, che deve sussistere all’atto della delibera affinché possa beneficiarsi del quorum deliberativo ridotto. La suddetta specificazione si è resa necessaria a seguito di una costante giurisprudenza che, in vigenza dell’originario art. 26, in riferimento alle ipotesi di trasformazione di impianti centralizzati in più autonomi, intese applicabile il quorum ridotto anche nell’assenza, al momento della votazione, di una valutazione tecnica che acclarasse la previsione di risparmio energetico a seguito delle opere oggetto di delibera.
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