Gli obblighi del locatore in caso di inidoneità dell’immobile all’attività commerciale
Avv. DEBORA LOLLI Presidente di APPC Bologna
Il codice civile indica negli artt.1575 e 1576 le obbligazioni principali a carico del locatore, il quale deve innanzitutto consegnare al conduttore l’immobile locato in buono stato di manutenzione, deve, altresì, mantenere detto immobile in stato da servire all’uso convenuto, nonché garantirne il pacifico godimento ed, infine, deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, restando a carico del conduttore la piccola manutenzione. I citati articoli, dunque, impongono al locatore di mantenere l’immobile locato nello stesso stato in cui lo ha consegnato al conduttore nel momento in cui è stato concluso il contratto.
La giurisprudenza è intervenuta ripetutamente per definire, con precisione, gli obblighi del locatore nei casi di locazione di immobili adibiti ad attività commerciali. La Corte di Cassazione ha innanzitutto precisato che tra le obbligazioni previste dai citati articoli non è compresa l’obbligazione di eseguire “opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna”, inoltre, si ritiene che il locatore non sia tenuto a “rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere”, salva l’applicazione delle norme relative ai miglioramenti (Cass. Civ. n.2458/2009). Dunque, la giurisprudenza è chiara nell’affermare che l’art. 1575 c.c. obbliga il locatore a mantenere l’immobile locato idoneo all’uso convenuto e nello stesso stato in cui si trovava al momento della stipula del contratto, ma non lo obbliga a modificare o a trasformare l’immobile in questione, pur se determinati requisiti vengano prescritti dalla pubblica autorità (Cass. Civ. n. 8303/2008).
Tuttavia, la Corte ha puntualizzato che nel caso in cui l’immobile locato sia inidoneo ad una determinata destinazione, il conduttore ha diritto ad ottenere “la risoluzione del contratto di locazione soltanto allorché il locatore abbia espressamente e specificatamente garantito la suddetta idoneità” (Cass. Civ. n.4598/2000).
Va altresì evidenziato che, per la giurisprudenza maggioritaria, salvo patto contrario, il locatore non è obbligato ad ottenere eventuali autorizzazioni amministrative che siano necessarie per l’uso dell’immobile locato, dunque, qualora il conduttore non riesca ad ottenere dette autorizzazioni, non si potrà imputare alcuna responsabilità in capo al locatore, anche qualora le autorizzazioni in questione non siano state rilasciate a causa delle caratteristiche dell’immobile (Cass. Civ. n.6121/2000). Pertanto, nel caso in cui la P.A. neghi le autorizzazioni o licenze necessarie per una determinata attività commerciale che il conduttore voglia esercitare all’interno dell’immobile locato, non potrà configurarsi alcuna sorte di inadempimento a carico del locatore, se non nel caso in cui il rilascio di dette autorizzazioni e/o licenze “abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore” (Cass. Civ. n. 13395/2007). È stato, inoltre, precisato dalla Suprema Corte che per quanto concerne le concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso di un bene immobile, il loro mancato rilascio non costituisce di per sé un impedimento a costituire validamente un rapporto locatizio qualora il conduttore abbia comunque potuto utilizzare il bene secondo la destinazione d’uso convenuta, mentre nel caso in cui “il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d’uso convenuta sia stato definitivamente negato, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto”, in quanto l’immobile locato risulta inidoneo all’uso concordato (Cass. Civ. n. 975/2007 e n.23695/2004).
La Suprema Corte ha addirittura stabilito che la mancanza dei requisiti di abitabilità, nonché della licenza di abitabilità di un immobile “non determina la nullità del contratto di locazione….se non ne impedisca concretamente in modo assoluto il godimento, sia pure con difficoltà e disagi per il conduttore” (Cass. Civ. n.13270/2000).
Recentemente, infine, la Corte di Cassazione ha ulteriormente statuito che qualora non vengano autorizzati i lavori necessari per destinare l’immobile all’uso convenuto, il contratto di locazione non è da ritenersi invalido e che, dunque, il conduttore è comunque obbligato a corrispondere il canone pattuito, se lo stesso conduttore, a conoscenza di tale condizione, se ne era assunto il relativo onere, al momento di concludere il contratto di locazione (Cass. Civ. n. 13076/2007).
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