Competenza,

cassa e conto corrente condominiale

a cura di Paolo Gatto Presidente Nazionale dell’ALAC

In materia condominiale è sorta più volte la controversia se nella redazione del rendiconto di gestione dell'amministratore debba essere seguito il criterio di cassa o di competenza.

La differenza tra i due sistemi è piuttosto semplice; il sistema " di cassa" contempla che l'amministratore sia tenuto a registrare solo le entrate effettive e le spese realmente sostenute, mentre il criterio "di competenza" prevede che l'amministratore sia tenuto a registrare le entrate e le uscite quando si queste maturino, essendo irrilevante che la percezione o l'erogazione sia realmente avvenuta.

Il primo principio si  applica ai rendiconti in generale, ovvero a tutte quelle situazioni contabili in cui il mandatario o l’organo deve rendere conto ai propri committenti di come è stato impiegato il loro denaro, il secondo si applica alle entità economiche, nell'ipotesi in cui terze persone debbano poter essere rese edotte delle effettive capacità economiche e finanziarie dell'ente.

Appare evidente che al condominio, espressamente definito dalla giurisprudenza "ente di gestione", vada riferito il criterio di cassa, attraverso il quale l'amministratore rende il conto ai propri condomini committenti di come è  stato impiegato il loro denaro; ciò è ricavabile dal combinato disposto dei commi 3 e ultimo dell'art. 1130, secondo le cui disposizioni è compito dell'amministratore pretendere dai condomini ed erogare le somme necessarie per la gestione (art. 1130 n. 3) e che della sua gestione debba rendere conto ogni anno (art.1130  u.c.).

         Il criterio di cassa, pertanto, impone che l’amministratore debba limitarsi a riportare, in sede di rendiconto, soltanto le somme effettivamente percepite e quelle effettivamente corrisposte, evitando di registrare capitoli di spesa per obbligazioni già maturate ma non ancora estinte; è d’uso, infatti, per alcuni amministratori, al fine di poter incassare quanto necessario attraverso la richiesta del saldo, riportare a rendiconto gli importi delle bollette scadute ma per le quali non vi era la copertura finanziaria; detta irregolarità può comportare sia la doppia registrazione della spesa nell’anno successivo (in quanto effettivamente erogata per cassa) sia, in ipotesi di sostituzione dell’amministratore, l’obbligo dell’amministratore uscente a corrispondere egli stesso al condominio le somme già inserite a rendiconto in quanto queste risultino virtualmente pagate ma in effetti insolute.

         Alcune considerazioni sono necessarie in relazione al conto corrente condominiale; l’art. 1130 n. 3 c.c., imponendo l’obbligo per l’amministratore di erogare le somme necessarie alla gestione del caseggiato, comporta che questi sia cassiere del condominio oltre che gestore della contabilità condominiale; lo stesso, pertanto, esercita una detenzione non qualificata del denaro affidatogli dai condomini che ne restano proprietari; la presenza di un conto corrente condominiale comporta che vi sia una netta distinzione tra la cassa del condominio e la gestione dell’amministratore, con la conseguente possibilità per gli amministrati di controllare sia la contabilità virtuale, che la effettiva situazione della cassa.     Le pronunzie dei Tribunali che individuano la grave irregolarità di gestione dell’amministratore che non istituisce un conto corrente condominiale sta proprio nel fatto che non sussiste, in questa ipotesi, separazione tra gestione e cassa, per cui le somme dei condomini, pur di proprietà degli stessi, entrano nel patrimonio del gestore, per cui l’unico controllo esperibile rimane quello del rendiconto virtuale, senza la possibilità di verificare in alcun modo l’effettiva destinazione dei fondi.

         L’assenza di conto corrente e, pertanto, la commistione della funzione di cassiere con quella di gestore, comporta anche differenze a livello di consumazione del reato di appropriazione indebita; se vi è conto corrente, infatti, il reato si perfeziona con la semplice distrazione di somme dal conto bancario, in assenza di questo, è necessario individuare l’effettivo momento in cui avvenga l’interversione, cioè quando l’amministratore si appropri in maniera effettiva del denaro che detiene.

         Infine, sarebbe necessario, e ciò quasi mai avviene, che in sede di rendiconto l’amministratore evidenziasse la situazione di cassa mediante riscontro in calce al consuntivo; ad esempio, se all’inizio  della gestione figuravano sul conto cinquanta euro ed alla fine quindici, tale differenza dovrà coincidere esattamente con quella che risulti a rendiconto tra incassato ed erogato; qualora ciò non avvenga è indice inequivocabile di errore o irregolarità contabile.