“Il distacco di un’unità dall’impianto centralizzato di riscaldamento condominiale”

a cura di ANDREA TOLOMELLI Presidente Provinciale dell’ALAC di Bologna

Secondo un ripetuto indirizzo giurisprudenziale la decisione di uno o più condomini di distaccare il loro appartamento dall’impianto centralizzato di riscaldamento, è da considerarsi legittima quando l’operazione non danneggi l’impianto stesso, non ne alteri il funzionamento pregiudicando la regolare erogazione del servizio oppure non determini un aggravio dei costi d’esercizio per i condomini restanti allacciati all’impianto (vedasi in tal senso Cass. Civile sez. II n° 1775 del 20 febbraio 1998, Cass. Civ. sez. II n° 1597 del 14.II.1995, Cass. Civ. sez II n° 4653 del 23.V.1990, Pret. Civ. Roma 21.X. 1997 n° 6513, Trib. Di Napoli 26.X.1996 n° 8837 Trib. Di Milano 7.X.1991 n° 87, Tribunale di Torino 7.IX.1987 n° 6030). Se si pensa che nella maggior parte dei casi l’esclusione di un’unità dall’impianto centralizzato di riscaldamento provoca un aumento delle spese per i condomini che continuano ad usufruire del riscaldamento centralizzato, è interessante riportare come, sia stato ritenuto legittimo il distacco di un fondo qualora il condomino interessato abbia offerto la propria disponibilità a farsi carico del maggior contributo per gli altri condomini, derivante dalla sua azione, continuando ad esempio a partecipare alle spese di gestione in ragione di una determinata percentuale. Tale soluzione appare alquanto equa quando si consideri che comunque il quartiere che verrà riscaldato autonomamente godrà sempre della protezione calorica derivante dal riscaldamento centralizzato delle altre parti dell’edificio condominiale. Il condomino che intende distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento dovrà quindi essere in grado dimostrare concretamente che, l’esclusione non comporti alcun danno per i condomini che rimangono allacciati all’impianto, e ciò, anche nel caso in cui l’esclusione di un’unità immobiliare dal servizio di riscaldamento centralizzato sia prevista e disciplinata da una norma pattizia contenuta all’interno del regolamento dello stabile, ciò perché il diritto eventualmente riconosciuto dal regolamento di condominio non può considerarsi pieno ed incondizionato (Trib. di Bologna 24.II.1999 n°370).

Una recente giurisprudenza ha poi confermato che la semplice circostanza che l’impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore ad un’unità immobiliare non può giustificare la legittimità del distacco dall’impianto stesso e nemmeno l’eccezione d’inadempimento diretta ad ottenere l’esonero dalle spese d’esercizio, considerato che il condomino non è titolare di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica e quindi non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio (Cass. Civ.sez. Unite n° 10492 del 26.XI.1996). Del resto il singolo condomino ha il potere di ricorrere in prima istanza all’assemblea condominiale affinché questa provveda alla delibera dei lavori necessari per porre l’impianto in condizione di garantire un sufficiente calore nel suo appartamento – pari ad un minimo di 18 gradi a norma del D.P.R. 412 del 12.VIII.1993. Nel caso poi d’inadempienza dell’assemblea condominiale o inerzia dell’Amministratore il condomino potrà sempre esperire ricorso all’autorità giudiziaria per far eseguire coattivamente i lavori necessari alla normalizzazione dell’impianto centralizzato.

Bisogna poi aggiungere che i condomini i quali intendono riscaldare autonomamente i propri fondi, saranno sempre vincolati alla corresponsione delle spese necessarie per la conservazione dell’impianto comune; infatti a norma dell’articolo 1118 del codice civile - secondo comma, il condomino non può rinunciando al diritto sulle cose comuni – e comune è l’impianto di riscaldamento a norma dal punto terzo dell’articolo 1117 c.c. – sottrarsi al contributo delle spese per la loro conservazione. Come ci ha chiarito un’importante sentenza della Corte di Cassazione – la n° 10214 del 20.XI.1996 – cha ha analizzato la vexata questio delle conseguenze derivanti dalla rinuncia del singolo condomino al servizio di riscaldamento centralizzato, la ragione del disposto dell’articolo 1118 del c.c. sta nella natura stessa delle spese di conservazione e di ripristino del valore della cosa comune che costituiscono l’oggetto di vere e proprie obbligazioni propter rem, nelle quali il nesso tra l’obbligo e la res non può essere modificato dall’interferenza di elementi soggettivi, restando per conseguenza tali spese sempre dovute in proporzione alla quota che esprime la misura di proprietà del bene comune che abbisogna di manutenzioni.

Diverso è il discorso per le cosiddette spese d’uso, quali le spese per l’acquisto del combustibile, dovute in virtù del godimento che il singolo condomino trae dal servizio offerto dall’impianto comune. Per queste spese, che non rientrano nella previsione dell’articolo 1118 del c.c., il condomino il quale non usufruisca più del servizio di riscaldamento centralizzato non è più tenuto alla contribuzione pro-quota; infatti, a norma del secondo comma dell’articolo 1123 del codice civile “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne” e quindi per logica conseguenza quando un condomino s’inibisce durevolmente l’uso di un bene comune è ovvio che questo non debba più concorrere al sostentamento delle spese dovute per il servizio offerto dall’impianto comune; ma sarà tenuto a partecipare, pro – quota di proprietà, solamente alle spese necessarie al mantenimento del bene comune, ex articolo 1118 codice civile, (vedasi in tal senso la Cassazione Civile n° 12.XI.1997 n° 11152 oppure Cass. Civile 9.I.1999 n° 129).

L’assemblea dei condomini potrebbe essere investita preventivamente dalla richiesta d’esclusione dall’impianto centralizzato di uno o più locali, in tal caso è buona norma che i condomini considerino quanto appena detto, al fine di valutare la legittimità o meno della richiesta per esprimere una ragionata risposta favorevole o negativa. L’amministratore diligente, considerato l’elevato rischio che nel Condominio insorga una lite con risvolti anche giudiziari, dinnanzi alla richiesta di un condomino di distaccare il suo appartamento dall’impianto centralizzato sarà opportuno che lo inviti a far eseguire tutte le perizie tecniche del caso per verificare che l’operazione non comporterebbe alcun danno all’impianto stesso o all’erogazione del servizio, oppure un maggior costo per gli altri condomini, al fine di mettere l’assemblea dei condomini, che verrà appositamente indetta, nella condizione di valutare obbiettivamente la situazione, evitando così inutili rinvii o perdite di tempo che nel Condomino sono spesso l’humus di acredini e discordie; ciò fatto un grande problema per l’Amministratore sarà quello di cercare di far intervenire tutta la collettività condominiale all’assemblea, in quanto l’unico accordo che tuteli il Condominio dinnanzi a possibili azioni giudiziarie e quello ottenuto con il voto favorevole dell’unanimità dei partecipanti al condominio. Si consideri a tal proposito che, l’assemblea all’unanimità dei condomini può autorizzare il distacco dall’impianto centralizzato anche quanto questo si riverberi in una maggiore spesa a carico dei condomini che rimangano allacciati all’impianto centralizzato; ciò è significativo in tutti quei casi pratici ove per normalizzare il riscaldamento all’interno di un fondo mal riscaldato la collettività condominiale dovrebbe affrontare ingenti spese ed il proprietario del fondo si propone disposto a distaccarsi dall’impianto centralizzato ed a riscaldare il proprio immobile autonomamente.

L’amministratore professionista dovrà poi ricordarsi di far presente all’assemblea dei condomini che per l’esclusione di un’unità dall’impianto centralizzato oltre ai costi tecnici si dovranno affrontare anche delle spese amministrative per la modifica delle tabelle di riparto delle spese di riscaldamento. Per completezza è interessante riportare la sentenza del Tribunale di Napoli n° 8791 del 24 settembre 1987 nella quale afferma che il distacco delle diramazioni di uno o più appartamenti dall’impianto centralizzato di riscaldamento necessita del voto favorevole di tutti gli interessati al funzionamento dell’impianto e quindi non solo dei condomini proprietari bensì anche dei conduttori di alloggi siti nel condominio.