Il Contratto d’Assicurazione nel Condominio

a cura di FRANCESCO MUSOLESI Consulente Assicurativo dell’ALAC di Bologna

LE CONDIZIONI GENERALI DI ASSICURAZIONE

         Le Condizioni Generali di Assicurazione, sono costituite da un insieme di articoli che definiscono la cornice normativa in due livelli:

1.     CONTRATTO DI ASSICURAZIONE IN GENERALE

2.     COPERTURA INCENDIO                                              

(estensioni di garanzie e pattuizioni di natura contrattuale).

Tale quadro normativo permette di configurare il contratto di assicurazione secondo una formula tipica ed unica per tutti i Contraenti.

Mentre la copertura incendio con le relative estensioni svolge una funzione di integrazione rispetto al quadro normativo generale.

NORME CHE REGOLANO LA ASSICURAZIONE IN GENERALE

1.      DICHIARAZIONI RELATIVE ALLE CIRCOSTANZE DEL RISCHIO;

2.      PAGAMENTO DEL PREMIO E DECORRENZA DELLA GARANZIA;

3.      MODIFICA DELLA ASSICURAZIONE;

4.      AGGRAVAMENTO DEL RISCHIO;

5.      DIMINUZIONE DEL RISCHIO;

6.      RECESSO IN CASO DI SINISTRO;

7.      PROROGA DELL’ASSICURAZIONE E PERIODO DI ASSICURAZIONE;

Brevemente prenderemo in esame le norme generali del contratto di assicurazione per poi passare con una descrizione più analitica alle garanzie offerte dalla maggior parte delle compagnie di assicurazioni nell’ambito della polizza incendio degli stabili condominiali.

DICHIARAZIONI RELATIVE ALLE CIRCOSTANZE DEL RISCHIO

Al fine di poter valutare le probabilità del verificarsi del sinistro e quindi la gravità del rischio alla quale commisurare il premio, l’Assicuratore deve necessariamente conoscere tutte le circostanze che possono avere influenza su dette probabilità.

Come stabilito dagli articoli 1892, 1893 e 1894 C.C. l’onere di fornire tali fondamentali elementi informativi è a carico dell’Assicurando le cui dichiarazioni sono, determinanti per il consenso dell’assicurato e per la conclusione del contratto.

La violazione dell’onere di esatta descrizione precontrattuale del rischio prevede l’applicazione delle sanzioni previste dagli articoli 1892 – 1893 del C.C. a seconda che l’assicurato abbia agito con dolo o colpa grave o senza.

a)    Sanzioni

Dolo e colpa grave – annullamento del contratto mediante dichiarazione al Contraente da farsi entro 3 mesi dal giorno in cui è venuto a conoscenza dell’inesattezza o della reticenza;

Senza dolo e colpa grave – recesso dal contratto mediante dichiarazione al Contraente da farsi entro 3 mesi dal giorno in cui è venuto a conoscenza dell’inesattezza o della reticenza.

*se il sinistro si verifica prima che l’inesattezza della dichiarazione o la reticenza sia conosciuta dall’Assicuratore o prima della dichiarazione di recesso la somma dovuta è ridotta in proporzione della differenza tra il premio convenuto in polizza e e quello che sarebbe stato applicato se fosse conosciuto il vero stato delle cose.

PAGAMENTO DEL PREMIO E DECORRENZA DELLA GARANZIA

Il premio consiste nella somma versata dal Contraente all’Assicuratore per l’assicurazione del rischio da parte di questo.

Di norma è stabilito per periodi assicurativi della durata di un anno, ed è dovuto per intero, anche se il contratto viene sciolto nel corso di tale periodo o se ricorra al frazionamento del premio in più rate.

Poiché il premio è il corrispettivo per la prestazione dell’Assicuratore, il mancato pagamento dello stesso costituisce, quindi, inadempimento, i cui effetti sono regolati dall’articolo 1901 C.C.

a)     Sospensione della copertura assicurativa;

b)    Azione esecutiva per l’adempimento coattivo;

c)     Risoluzione di diritto del contratto.

MODIFICHE DELL’ASSICURAZIONE

In relazione al requisito della forma, per il contratto di assicurazione non è richiesta nessuna “forma ad substantiam” cioè il contratto è valido ed efficace indipendentemente dall’esistenza di una forma scritta.

La forma scritta è, invece, richiesta dalla legge (art. 1888 C.C. – 1com.) “ad probationem tantum”, ossia per provare in giudizio l’esistenza del contratto nei casi in cui questa fosse contestata: la polizza e gli altri documenti contrattuali costituiscono, quindi, gli elementi probatori necessari alle parti per la difesa dei loro diritti.

AGGRAVAMENTO O DIMINUIZIONE DEL RISCHIO

         Il contraente o l’Assicurato deve dare comunicazione scritta alla Società di ogni aggravamento o diminuzione del rischio. Gli aggravamenti di rischio non noti o non accettati dalla Società possono comportare la perdita totale o parziale del diritto all’indennizzo nonché la stessa cessazione dell’assicurazione ai sensi dell’art. 1898 C.C.

         Le diminuzioni di rischio comportano la riduzione del premio. (art. 1897 C.C.).

a)     Esempio di aggravamento:

-         modifiche alle strutture dei fabbricati, aggiunte di tettoie o altri corpi di fabbricato aventi caratteristiche diverse da quelle originarie;

b)    esempio di diminuzine del rischio:

-         modifiche migliorative alle caratteristiche costruttive dei fabbricati.

RECESSO IN CASO DI SINISTRO

(CLAUSOLA VESSATORIA)

            Dopo ogni sinistro e fino al 60° giorno dal pagamento o rifiuto dell’indennizzo, la Società (e l’assicurato) può recedere dall’assicurazione con preavviso di 30 giorni.

In tale caso essa, entro 15 giorni dalla data di efficacia del recesso, rimborsa la parte di premio netto relativa al periodo di rischio in corso.

In base a tale articolo, l’Assicuratore (e l’assicurato) si riserva la facoltà di sciogliere il vincolo contrattuale, in caso di sinistro, fino a 60 giorni dalla definizione delle conseguenze del sinistro stesso.

Nel qual caso questa norma stabilisca una facoltà esercitabile esclusivamente dalla Società, saremmo in presenza di una clausola vessatoria, che pertanto dovrà essere soggetta a specifica sottoscrizione separatamente e distinta da quella apposta sotto le condizioni generali del contratto (doppia firma).

PROROGA DELLA ASSICURAZIONE E PERIODO DI ASSICURAZIONE

Il contratto di assicurazione è un contratto di durata: l’adempimento delle obbligazioni delle parti avviene, infatti, in un intervallo di tempo fissato dalla polizza.

La durata del contratto è tacitamente prorogata, come previsto anche dall’art. 1899 C.C., le parti possono evitare la proroga mediante disdetta, con lettera raccomandata 3 mesi prima della scadenza.

NORME CHE REGOLANO L’ASSICURAZIONE INCENDIO

DEFINIZIONI GENERALI

ASSICURAZIONE      il contratto di assicurazione

ASSICURATO             il soggetto il cui interesse è protetto dal contratto

CONTRAENTE          il soggetto che stipula il contratto di assicurazione

FRANCHIGIA             la parte di danno a carico dell’assicurato

INDENNIZZO             la somma dovuta dalla Società all’assicurato

POLIZZA                     il documento che contiene il contratto

PREMIO                      la prestazione in denaro dovuta alla Società

RISCHIO                     la possibilità che si verifichi il sinistro

SCOPERTO                la percentuale del danno che rimane a carico

SINISTRO                   evento dannoso per il quale è prestata la garanzia

DEFINIZIONI SPECIFICHE

FABBRICATO            l’intera costruzione edile e tutte le opere murarie e di finitura compresi fissi ed infissi ed opere di fondazione, impianti idrici, igienici e sanitari, impianti elettrici fissi; impianti fissi di condizionamento o riscaldamento, ascensori, montacarichi, antenne televisive, come pure altri impianti o installazioni considerate immobili per natura e destinazione. Costituiscono fabbricato le recinzioni in muratura, le cancellate e i cancelli, nonché le dipendenze e pertinenze.

GARANZIE BASE

La Società si obbliga a risarcire i danni materiali e diretti causati alle cose assicurate, anche se di proprietà di terzi da:

-         incendio

-         fulmine (danno materiale)

-         esplosione e scoppio non causati da ordigni esplosivi

-         caduta di aeromobili, loro parti o cose trasportate.

Altresì

-         i danni causati alle cose assicurate da fumi, gas, vapori

-         guasti alle cose assicurate per ordine dell’autorità.

*ulteriori garanzie possono essere incluse a discrezione delle differenti Società di assicurazione

IPOTESI DI ESCLUSIONE DELLA GARANZIA

La Società non risponderà dei danni previsti nei seguenti casi:

-         atti di guerra, invasione

-         esplosioni o emanazioni di calore o di radiazioni provenienti da trasmutazioni del nucleo dell’atomo o da accelerazione artificiale di particelle atomiche

-         dolo del contraente o assicurato

-         scoppio dovuto ad usura, corrosione o difetti materiali

* come per le garanzie anche le esclusioni sono a discrezione delle varie Società di assicurazione.

GARANZIE PARTICOLARI

EVENTI ATMOSFERICI

La Società si obbliga ad indennizzare all’assicurato i danni materiali e diretti causati al fabbricato assicurato da uragano, bufera, tempesta, vento e cose da esso trascinate, tromba d’aria, grandine, quando detti eventi atmosferici siano caratterizzati da violazione riscontrabile dagli effetti prodotti su una pluralità di beni.

SOVRACCARICO DI NEVE

La garanzia “sovraccarico da neve” è finalizzata alla copertura dei danni materiali e diretti al fabbricato e al suo contenuto, a causa di crollo totale o parziale, del tetto o delle pareti a seguito del notevole accumulo di neve sulla copertura. Possono essere di esempi, il parziale o totale scoperchiamento, breccie o rotture nelle impermeabilizzazioni e di conseguenza il bagnamento del contenuto.

Requisito fondamentale per l’operatività della prestazione è il rispetto nella costruzione degli edifici del D.M. del Ministero dei lavori pubblici del 12/02/82 (G.U. n. 56 del 26/2/82) che determina i criteri per la verifica della sicurezza delle costruzioni e dei carichi e sovraccarichi. In caso di fabbricati realizzati anteriormente all’emanazione della legge, è possibile richiedere una dichiarazione di conformità alle disposizioni normative vigenti al momento della costruzione del fabbricato.

Inoltre la garanzia può coinvolgere anche danni da responsabilità civile come ad esempio, danneggiamento a cose di terzi a seguito del crollo del tetto, causato dal cattivo stato di manutenzione o dalla mancata eliminazione della neve accumulata sulla copertura.

ATTI VANDALICI O SOCIOPOLITICI

La Società risponde dei danni materiali e diretti al fabbricato verificatosi in occasione di tumulti popolari, scioperi, sommosse, nonché causati da atti vandalici o comunque dolosi compresi quelli conseguenti a esplosione escoppio causati da ordigni esplosivi. Sono compresi anche i guasti e le rotture causati dai ladri in occasione di furto tentato o consumato.

Compresi sono anche gli urti da veicoli stradali.

DANNO ELETTRICO  A IMPIANTI ELETTRICI FISSI

La garanzia comporta l’indennizzo per tutti i danni materiali e diretti causati da fenomeno elettrico (es. corto circuito, sovratensioni, arco voltaico) agli impianti elettrici ed elettronici fissi ad uso comune del fabbricato assicurato. In alcuni casi la garanzia si estende alle antenne radio televisive, citofoni, videocitofoni, motori elettrici automatici per apertura di cancelli.

Per quanto riguarda gli elettrodomestici dei singoli condomini, questi non saranno risarcibili con la polizza condominiale, ogniuno dovra possedere una polizza personale con la presenza della garanzia “fenomeno elettrico”.

ACQUA CONDOTTA

La Società risponde dei danni materiali e diretti causati agli enti assicurati da fuoriuscita di acqua a seguito di rottura accidentale di impianti idrici e igienici, esistenti nei fabbricati assicurati o contenenti gli enti medesi.

a)     Idrici          approvvigionamento idrico compreso riscaldamento

b)    Igienici       raccolta ed eliminazione delle acque

Il danno da acqua deve essere associato al verificarsi di una effettiva lesione del sistema di canalizzazione (breccia o fenditura). Non sono, quindi, indennizzabili i danni da spargimento di acqua dovuti a semplici ostruzioni, a irregolarità nel deflusso, a umidità o a stillicidio.

Inoltre non possono rientrare nella copertura assicurativa i danni riconducibili a uso imprroprio, a carenza di manutenzione degli impianti, comunque rientranti in una casistica ripetitiva che farebbe venire meno il carattere di accidentalità ed eccezzionalità dell’evento.

SPESE DI RICERCA E ROTTURA (acqua e gas)

La Società indennizza le spese sostenute per la demolizione ed il ripristino di parte del fabbricato ed impianti fatte allo scopo di ricercare ed eliminare la rottura che ha dato origine allo spargimento di acqua, a seguito di un evento indennizzabile con la garanzia “acqua condotta”.

OCCLUSIONE DI CONDUTTURE

La Società risponde dei danni materiali e diretti causati al fabbricato da occlusione di condutture, impianti idrici ed igienici e di riscaldamento escluso in parecchi casi quelli di raccolta e deflusso dell’acqua piovana nonché i rigurgiti e i traboccamenti della rete fogniaria.

RINUNCIA ALL’AZIONE DI RIVALSA (O SURROGA)

La clausola consente alla Società di assicurazione di rinunciare al diritto di rivalsa (art. 1916 C.C.) nei confronti di determinate categorie di soggetti (persone delle quali l’assicurato deve rispondere, inquilini e proprietari) che possono rendersi responsabili del danno, salvo che il sinistro sia stato causato con dolo.

A norma dell’art. 1916 la Società potrebbe dopo l’effettivo pagamento dell’indennizzo, surrogarsi nei diritti dell’assicurato verso il terzo responsabile nei limiti dell’importo pagato. Con questa clausola la Società per evidente comunanza di interessi con l’assicurato rinuncia al diritto, a patto che, l’assicurato non eserciti alcuna azione nei confronti del responsabile . 

LA RESPONSABILITA’ CIVILE DEL FABBRICATO

OGGETTO DELLA GARANZIA

La Società si obbliga a tenere indenne l’Assicurato di quanto questi, in qualità di proprietario del fabbricato assicurato e conduttore delle parti comuni, sia tenuto a pagare, quale civilmente responsabile ai sensi di legge, a titolo di risarcimento di danni involontariamente cagionati a terzi, compresi i locatari per danneggiamento, morte lesioni*.

*fabbricati in condominio, se l’assicurazione è stipulata da un condomino o dall’amministratore per l’intera proprietà, sono considerati terzi i singoli condomini ed i loro familiari e dipendenti, ed è compresa nell’assicurazione la responsabilità di ciascun condomino come tale, verso gli altri condomini e verso la proprietà comune.

ESTENSIONI DI GARANZIA

a)     Conduzione delle parti comuni

b)    Danni derivanti da antenne, pertinenze, giardini, parchi ecc.

c)     Caduta di neve e ghiaccio

d)    Danni da sospensione attività purchè derivino da danno indennizzabile

e)     Inquinamento

f)      Il condominio in qualità di committente di lavori di manutenzione

g)     Responsabilità verso prestatori di lavoro in regola

GARANZIE PARTICOLARI

RESPONSABILITA’ CIVILE DI CONDUZIONE

La Società si obbliga a tenere indenne i condomini e/o locatari del fabbricato di quanto questi siano tenuti a pagare quali civilmente responsabili, a titolo di risarcimento, per danni involontariamente cagionati a terzi, per morte, lesioni, danneggiamenti a cose nella loro qualità di conduttori dei singoli appartamenti, per fatto proprio o delle persone delle quali devono rispondere nonché di altre persone con loro conviventi.

La responsabilità per i danni prodotti da spargimento d’acqua è compresa soltanto se il danno è conseguenza di rottura accidentale degli apparecchi elettrodomestici e relativi allacciamenti.

IL COMPORTAMENTO IN CASO DI SINISTRO

L’Amministratore in qualità di rappresentante pro-tempore ai sensi dell’art. 1913 c.c. dà avviso dell’accaduto alla Compagnia entro 3 giorni dall’evento o da quando se né avuto conoscenza, se richiesto sporge regolare denuncia all’autorità giudiziaria entro 5 giorni dal sinistro. La denuncia deve contenere l’idicazione della data, luogo, le cause. L’inadempimento dell’obbligo di avviso determina le conseguenze di cui all’art. 1915 c.c e cioè la perdita dell’indennizzo o la riduzione dell’indennità in base al pregiudizio sofferto dalla Compagnia assicuratrice.

Al fine di agevolare le operazioni peritali consiglio di predisporre un elenco dettagliato dei danni subiti con riferimento alla qualità, quantità e valore delle cose distrutte o solo danneggiate, nonché foto della rottura prima e durante le operazioni di ripristino.

Se il proprietario dell’appartamento possiede una polizza personale oltre l’assicurazione condominiale, dovrà darne denuncia anche alla propria Assicurazione in quanto entrambe  saranno direttamente interessate alla liquidazione del danno, che avverrà  tenendo conto dei massimali delle rispettive polizze.

DETERMINAZIONE DEL DANNO E DELLE COSE ASSICURATE

Sia nel caso in cui le parti procedano direttamente alla valutazione del danno, sia nel caso in cui esse demandino tale determinazione ad un collegio peritale, la procedura dovra essere svolta secondo il valore a nuovo del fabbricato secondo i seguenti criteri:

a)     Il termine valore a nuovo indicherà la spesa necessaria per l’integrale ricostruzione del fabbricato assicurato, escluso il valore dell’area e le spese di urbanizzazione o in caso di danni limitati ad alcune parti del fabbricato, la spesa per la sostituzione e/o riparazione delle parti distrutte o danneggiate;

b)    In caso di sinistro, per la determinazione dell’ammontare dell’indennizzo si dovrà procedere come segue:

-         si determinerà il valore del fabbricato, stimando il valore a nuovo e sottraendo da esso un deprezzamento determinato in considerazione del grado di vetustà, dello stato di conservazione, dell’ubicazione;

-         si determinerà l’ammontare del danno sottraendo il valore dei residui esistenti a seguito del sinistro dalla somma del valore a nuovo con i dovuti deprezzamenti;

-         sulla somma calcolata saranno applicati gli scoperti e le franchige;

-         qualora la somma assicurata risulti inferiore al valore a nuovo, l’indennizzo verrà ridotto di una percentuale corrispondente al rapporto tra la somma assicurata e il valore a nuovo*.

*per questo motivo è necessario aggiornare periodicamente i valori.

Qualora la ricostruzione o la riparazione avvenga in un tempo stabilito, variabile da Società a Società, la compagnia di assicurazione si impegnerà a liquidare un indennizzo supplementare corrispondente al deprezzamento subito dall’immobile.