IL “passaggio delle consegne”

tra amministratori

a cura di ANDREA TOLOMELLI Presidente Provinciale dell’ALAC di BolognA

L’Amministratore di condominio configura un Uffizio diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, ex art. 1704 codice civile, e pertanto alla cessazione dell’incarico questo dovrà prontamente e spontaneamente rendere il conto della propria gestione e consegnare tutta la documentazione condominiale in suo possesso ai condomini, suoi mandanti, o al nuovo Amministratore da questi prescelto, giusto il disposto dell’articolo 1713 codice civile – primo comma.

Come confermato da un costante orientamento giurisprudenziale, l’Amministratore uscente non potrà ritardare il passaggio delle consegne della documentazione condominiale adducendo di dover prima essere rimborsato delle anticipazioni effettuate per conto del Condominio, mutuando il principio, proprio dei contratti con prestazioni corrispettive, inademplenti non est adimplendum, per il quale la parte tenuta ad adempiere può legittimamente rifiutare di eseguire la propria prestazione fintantoché l’altra non abbia eseguita la propria prestazione, presupponendo tale principio, contenuto nell’articolo 1460[i] codice civile – ECCEZIONE D’INADEMPIMENTO, un nesso di interdipendenza tra le contrapposte prestazioni (come ribadito dalla Suprema Corte di Cassazione – sez. civ. N°10697 del 14 dicembre 1994) che non sussiste nel caso in discorso, in quanto le due prestazioni si fondano su due titoli diversi. A conferma di ciò la Suprema Corte di Cassazione nella sentenza N°13504 del 3 dicembre 1999 ha ritenuto non applicabile l’eccezione di inadempimento di cui all’articolo 1460 codice civile, non sussistendo rapporto di interdipendenza tra il credito dell’Amministratore ed il diritto dei condomini di conseguire la restituzione dei propri documenti, trattandosi di prestazioni nascenti da titoli evidentemente diversi.

Risulta contraria al complesso normativo vigente, la pratica che vuole che il passaggio delle consegne avvenga solo conseguentemente all’incasso della prima rata condominiale (normalmente contenete il saldo dell’esercizio chiuso a consuntivo), con la quale l’Amministratore uscente potrà saldare i fornitori da questi incaricati e la propria parcella, in quanto si verrebbe così a legittimare una serie di atti, incassi e pagamenti, effettuati da un soggetto privato del potere di rappresentanza conferito dalla stessa Assemblea dei condomini ad un altro soggetto.

L’Amministratore uscente, pertanto, dovrà immediatamente far pervenire all’Amministratore entrante tutta la documentazione condominiale in suo possesso assieme al conto della sua gestione, senza riserva alcuna (vedi Tribunale di Milano 5 novembre 1992 N°10467), non potendosi continuare nel dar conto alla consuetudine che vuole che sia l’Amministratore entrante ad attivarsi per convenire un appuntamento e spesso dopo lunghe attese, rinvii e ritardi a recarsi presso lo Studio dell’Amministratore uscente. In caso di mancata consegna della documentazione condominiale, o di rifiuto, l’Amministratore entrante potrà liberamente conferire procura ad un legale di fiducia per il recupero di tale documentazione, senza necessità di una preventiva delibera assembleare, rientrando nell’ambito delle proprie attribuzioni, ex art.1130 codice civile, il reperimento della documentazione necessaria ed indispensabile per l’espletamento del proprio mandato (vedi sempre ex plurimis Cass. Civile N°13504 del 3 dicembre 1999). Da ultimo va specificato che, l’Amministratore entrante è legittimato ad esperire un ricorso ex art. 700 codice di procedura civile, per la consegna della documentazione condominiale, quando questa contenga le certificazioni degli impianti elettrici, ben potendosi ravvisare nell’indisponibilità di tale documentazione un pericolo di grave danno irreparabile (Tribunale di Bologna ord. 26 maggio 1998).

[1] Codice civile

Art. 1460 - Eccezione d'inadempimento.

[1] Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie [1218 ss.] o non offre di adempiere [1208 ss., 1220] contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto [1481, 1901, 1565].

[2] Tuttavia non può rifiutarsi l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede [1375].