“L’Installazione dell’Impianto Ascensore in Condominio”

a cura di ANDREA TOLOMELLI Presidente Provinciale dell’ALAC di Bologna

Spesso negli stabili in Condominio originariamente sprovvisti di un ascensore alcuni condomini ne avvertono la cogente necessità e sottopongono all’Amministratore ed alla collettività condominiale la loro richiesta per l’installazione di un impianto utilizzando gli spazi comuni. Di qui si apre puntualmente la vexata quaestio sulla maggioranza occorrente per la delibera dell’intervento e su chi debba contribuire alla relativa spesa di installazione e mantenimento. A dire il vero la situazione non è delle più facili sia dal punto di vista del diritto, che richiede la combinazione ed interpretazione di più norme tra più espressioni giurisprudenziali a volte tra loro contrapposte, sia nei fatti che richiedono all’Amministratore professionista un notevole sforzo nel conciliare le diverse posizioni  dei condomini per cercare quel compromesso che possa evitare lo sfociare di una lite giudiziaria.

Orbene l’installazione di un ascensore in uno stabile originariamente privo, per la natura delle opere necessarie che comportano  modifiche durature e di notevole importanza dello stato dei luoghi ove l’impianto viene posizionato ed a volte una diversa destinazione di quest’ultimi, al fine di ottenere una miglior utilizzazione delle parti comuni interessate, la si può inquadrare come un’innovazione e come tale deliberabile dall’assemblea dei condomini ai sensi del V° comma dell’articolo 1136 del codice civile, ovvero con la maggioranza dei partecipanti che rappresenti i due terzi del condominio. Si ricade pertanto nella disciplina delle innovazione ex art. 1120 c.c. ove sono espressamente precluse, a norma del secondo comma del precitato articolo, tutte quelle opere che pregiudicano la stabilità e sicurezza dello stabile, il decoro architettonico o  che comportino l’inservibilità del bene comune per taluni condomini. Dall’esame della giurisprudenza pronunciatasi in materia, si può ritenere che, considerata la preponderante funzione sociale assolta dall’impianto ascensore, l’unica delle tre predette preclusioni insuperabile per l’installazione dell’impianto è rappresentata dell’eventuale pregiudizio alla sicurezza e staticità dello stabile. Infatti per quanto attiene all’inservibilità dell’andito comune che verrà occupato dalla cabina ascensore, coma ha confermato ex plurimis la Cassazione Civ. del 29 aprile 1994 n° 4152 la preclusione dell’uso di tale spazio è compensata da una migliore utilizzazione della cosa comune, fatti salvi quei casi che comportino uno spropositato pregiudizio per taluni condomini; per quanto attiene poi al limite posto a tutela del decoro architettonico, si può ritenere quest’ultimo limite superabile dalla funzione sociale assolta dall’impianto stesso e ciò soprattutto quando si tratti di palazzi sprovvisti di particolari pregi architettonici (vedi Cass. 5. 12.1990 n° 11695 – Tribunale di Milano 7 maggio 1992).

Pertanto l’installazione di un ascensore che non rechi potenziali problemi alla stabilità del fabbricato è del tutto legittima e deliberabile con le anzidette maggioranze previste dall’articolo 1136 -V° comma. Inoltre ai sensi dell’articolo 2 della legge 13 del 9 gennaio 1989 sull’abbattimento delle barriere architettoniche, qualora nel fabbricato risieda una persona portatrice di handicap o affetta da patologie invalidanti di natura pneumologica o cardiocircolatoria, le maggioranze deliberative sono abbassate ai quorum di cui al secondo e terzo comma dell’articolo 1136 c.c. ovvero per l’assemblea in prima convocazione la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio ed in seconda convocazione un terzo dei partecipanti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edifico. Il Tribunale di Napoli con sentenza del 14 marzo 1994 ha poi esteso analogicamente il ricorso alla legge in parola nel caso in cui nel palazzo vi siano persone ultrassessantacinquenni con difficoltà a svolgere compiti e funzioni della vita di relazione.

(*) art. 1120 c.c. Innovazioni : I condomini con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136 c.c. possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, che ne rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

         Di qui la domanda: È lecita l’installazione di un ascensore in un fabbricato a cura e spese di un solo condomino.

     Il quesito va inquadrato nell’operatività dell’articolo 1102 - primo comma - del codice civile, ovvero nella facoltà riconosciuta al condomino di apporre alla cosa comune a proprie spese tutte quelle modifiche che gli permettano un miglior godimento di quest’ultima.

     Come ci ha chiarito la Suprema Corte di Cassazione, nella sentenza n° 3508 del 10 aprile 1999, ove il condomino intenda provvedere all’installazione di un ascensore a proprie spese senza proporre alcuna richiesta di contribuzione ai condomini dissenzienti, trova applicazione la disciplina dell’articolo 1102 del codice civile e non l’articolo 1120 c.c. relativo alle innovazioni (vedi altresì sentenza della Corte di Cassazione del 12 febbraio 1993 n° 1781).

È pertanto da ritenersi legittima l’installazione di un impianto ascensore a spese di uno o più condomini, purché l’opera non comprometta la stabilità dello stabile e sia riconosciuta la facoltà dei condomini dissenzienti di aderire successivamente alla comunione dell’impianto versando una quota d’ingresso (vedi in tal senso Cass. Civile 11 febbraio 2000 n° 1529).

(*) Art 1102 codice civile Uso della cosa comune : Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.