Articolo 1126 c.c.
“La ripartizione delle Spese di
manutenzione
del lastrico solare”
a cura di ANDREA
TOLOMELLI Presidente Provinciale dell’ALAC di
Bologna
Riferimenti legislativi:
Art. 1126 (Latsrici
solari di uso esclusivo)
Quando l'uso dei
lastrici solari o di una parte di essi non è comune
a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso
esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo
nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del
lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti
i condomini dell'edificio o della parte di questo a
cui il lastrico solare serve, in proporzione del
valore del piano o della porzione di piano di
ciascuno.
Art. 1123
(Ripartizione delle spese)
Le spese necessarie per
la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune e per le innovazioni
deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della
proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose
destinate a servire i condomini in misura diversa,
le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che
ciascuno può farne.
Qualora un edificio
abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell'intero
fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione
sono a carico del gruppo di condomini che ne trae
utilità.
* * *
Per ripartire correttamente tra i condomini le spese
occorrenti per la manutenzione del lastrico solare
bisogna anzitutto far riferimento alle pattuizioni
contenute nel Regolamento di condominio ed in
assenza si dovranno applicare le disposizioni di cui
agli articoli 1123 e 1126 del codice civile a
seconda delle caratteristiche morfologiche dello
stabile e della proprietà esclusiva o meno della
superficie del lastrico. E’ utile precisare da
subito, come la disciplina inerente alla
ripartizione delle spese in discorso possa
estendersi analogicamente alle cosiddette “terrazze
a livello”, ovverosia alle terrazze poste alla
stessa altezza e piano delle unità immobiliari dalle
quali si accede, che fungono da copertura a
sottostanti piani dell’edificio, come in tal senso
si è più volte espressa della Suprema Corte di
Cassazione (v: ex plurimis Cass. civile n° 12682 del
17 ottobre 2001).
Il codificatore, ad opinione dello scrivente, preso
atto dell’estrema difficoltà di prevedere regole ad
hoc per ogni diversa tipologia costruttiva, ha
voluto nei predetti articoli dettare dei criteri
generali per la ripartizione delle spese lasciando
la possibilità ai condomini di adattare tali regole
alle specifiche caratteristiche dello stabile con
un’apposita disciplina nell’ambito del Regolamento
di condominio. Infatti non a caso gli articoli 1123
e 1126 non rientrano nell’elencazione delle norme
inderogabili dal Regolamento di condominio ex art.
1138 c.c., come pure lo stesso legislatore nella
formulazione dell’articolo 1126 c.c. attribuisce un
terzo della spesa per la manutenzione del lastrico a
carico del condomino che ne ha l’uso esclusivo ed i
restanti due terzi a carico dei condomini a cui il
lastrico solare serve – e si noti l’estrema
genericità del termine serve - lasciando così
all’utilizzatore della norma il compito di
individuare nell’ambito del complesso condominiale
quali siano effettivamente i condomini imputabili di
tale spesa, ed in che misura.
Da questa breve permessa il lettore potrà fin da
subito rendersi conto dell’estrema attenzione che
l’Amministratore dovrà porre nell’approntare il
riparto di tali spese, come pure della inscindibile
necessità, in questi casi più che mai, di conoscere
approfonditamente la struttura dello stabile.
Prima di passare all’esame delle principali
fattispeci che potranno prospettarsi, vorrei
richiamare l’attenzione sulla duplice funzione del
lastrico solare alla base della nostra normativa
codicistica. Possiamo infatti distinguere una
funzione attiva del lastrico stante nella
possibilità di fruirne quale spazio praticabile per
il calpestio, per tenervi piante e fiori o altri
accessori ed una funzione passiva di mera
copertura degli stabilimenti (v. conformemente Cass.
civile n° 3672 del 29 aprile 1997).
Ciò premesso possiamo individuare le seguenti
casistiche:
a)
Quando il lastrico a copertura
dell’edifico è comune a tutti i condomini
(come disposto dall’articolo 1117 del c.c.) la
ripartizione delle spese di manutenzione dovrà
eseguirsi sulla base dei millesimi generali di
proprietà ex articolo 1123 c.c. comma primo;
b)
Nel caso di un complesso
immobiliare composto da più corpi di fabbrica aventi
più lastrici solari comuni troverà invece
applicazione il terzo comma dell’articolo 1123 c.c.
e pertanto le spese per le occorrenti riparazioni
dovranno suddividersi tra i condomini proprietari
delle unità sottostanti sulla base dei rispettivi
valori millesimali (spesso in tali tipologie
edilizie sono in vigore differenti tabelle
millesimali per “corpo scale”). Al riguardo ritengo
opportuno da subito interpretare il concetto di più
lastrici solari, espresso dalla norma poc’anzi
richiamata, nel senso tecnico del termine e non
rispetto all’eventuale divisione del diritto di
proprietà su quest’ultimo. Si pensi a quei lastrici
unici dal punto di vista della struttura ma
suddivisi in più distinte proprietà; spesso in tali
casi per approntare le manutenzioni necessarie ad
una parte si deve intervenire su tutto il lastrico,
in quanto intervenendo solo nella zona ammalorata si
rischierebbe di creare dei danni in altre parti.
c)
Quando un singolo condomino ha
l’uso esclusivo del lastrico trova invece
applicazione l’articolo 1126 del codice civile, che
pone a carico del condomino che ne ha l’uso
esclusivo un terzo della spesa ed i restanti due
terzi a carico dei condomini ai quali il lastrico
serve, proporzionalmente al valore del piano o
porzione di piano di ciascuno. Beninteso che questo
terzo di spesa che il codificatore addebita al
condomino avente l’uso esclusivo è uno spread in
aggiunta alla quota che a quest’ultimo dovrà
spettare – in proporzione ai propri millesimi
generali - dalla ripartizione dei restanti due terzi
di spesa, godendo anch’esso della funzione passiva
di copertura offerta dal lastrico. L’articolato
infatti imputa i due terzi della spesa a carico di
tutti i condomini non già a tutti gli altri
condomini che non hanno l’uso esclusivo del
lastrico. Si può pertanto ben affermare che il
codificatore ha voluto attribuire valore alla
sopradistinta funzione attiva del lastrico imputando
al fruitore un terzo della spesa per il
mantenimento.
d)
Potrebbe poi verificarsi che uno o
più condomini abbiano l’uso esclusivo del lastrico
solare che non copre le rispettive proprietà
esclusive. I condomini che hanno solo l’uso
elusivo del lastrico contribuiranno per il terzo
della spesa che l’articolo 1126 pone a loro carico,
mentre gli altri due terzi resteranno a carico dei
proprietari dei piani o porzioni di piano
sottostanti.
Il problema “applicativo” della norma sorgerà
allorquando tra i sottostanti piani vi siano dei
beni comuni a tutti i condomini, come un atrio
d’ingresso o più corridoi, oppure quando vi dovesse
essere una proprietà esclusiva coperta solo
parzialmente. Per evitare tali incertezze, fonti di
lunghi contenziosi giudiziari, è auspicabile
l’adozione preventiva di una convenzione
regolamentare; ed è proprio nella capacità di
prevenire il verificarsi di future liti, che si
distingue l’Amministratore Professionista
dall’Amministratore improvvisato.
Stante la previsione legislativa dell’articolo 1126
c.c. che chiama a contribuire alle spese di
manutenzione e ricostruzione del lastrico solare i
condomini in virtù della funzione di copertura
dello stesso, è personale opinione che,
dovrebbero essere chiamati a sopportare tali spese
tutti i condomini, sulla base dei rispettivi valori
millesimali generali; considerando come il
lastrico solare serva anche da copertura a zone
fondamentali e a murature perimetrali, beni comuni
(come possiamo evincere dall’articolo 1117 del
codice civile n° 1) che in assenza di copertura
sarebbero sottoposti al logorio dell’acqua piovana.
Una giurisprudenza, peraltro sporadica, non
condivisa dallo scrivente per l’estrema
indeterminatezza, ha sentenziato la ripartizione
della spesa sulla base di criteri di proporzionalità
che tenessero conto dell’incidenza dell’estensione
delle zone comuni rispetto alle superfici esclusive
coperte; suddividendo pertanto ulteriormente i due
terzi di spesa attribuendone parte ai proprietari
esclusivi e parte a tutti i condomini
proporzionalmente ai rispettivi valori millesimali
(Tribunale di Milano 7 novembre 1994). Credo che,
una tale modalità di riparto possa azzardarsi
solamente in casistiche ben delineate da un punto di
vista morfologico, e penso a tutte quelle situazioni
ove sono sovrapposti un atrio comune e più proprietà
esclusive, tutti di eguale ampiezza.
Correlativamente all’obbligo di contribuire alle
spese per la manutenzione del lastrico di tutti o
parte dei condomini assieme al proprietario
superficiario deriva un diritto deliberativo di
questi in ordine spese di ristrutturazione ed
inscindibilmente una responsabilità collettiva, ex
art. 2051 c.c., per i danni derivanti da difetto di
manutenzione (v. Cass. Civile 28 novembre 2001 n°
15131). La domanda di risarcimento danni si ritiene
comunemente proponibile nei confronti del
Condominio, in persona dell’Amministratore pro –
tempore quale legale rappresentante di tutti i
condomini ivi compreso il condomino che ha l’uso
esclusivo della superficie a copertura dell’edificio
(v: Cass. civile 11 settembre 1998 n° 9009).
L’Amministratore è infatti il legittimato passivo
per qualunque giudizio concernente le parti comuni,
salvo l’eventuale restrizione degli effetti della
sentenza ai soli condomini interessati (v: Cass.
civile n° 651 del 2001). Il danneggiato potrà
comunque a sua discrezione proporre azione
direttamente nei confronti del proprietario della
“terrazza a livello” o lastrico sovrastante dal qual
provengono le infiltrazioni senza necessità di
integrare il contraddittorio nei confronti degli
altri condomini. La Suprema Corte di Cassazione ha
infatti ribadito, con la sentenza n° 4797 del 2
aprile 2001, come la manutenzione del area di
copertura integri un’obbligazione propter – rem a
carico di tutti i condomini, tenuti a contribuirvi
ex art. 1126, tra loro vincolati in solido al
risarcimento del danno causato al proprietario
sottostante. La solidarietà ex art. 1294 c..c
nell’obbligazione al risarcimento del danno fa si
che ciascuno dei coobbligati possa essere costretto
per l’intero, fatta salva l’azione di regresso di
quest’ultimo nei confronti degli altri.
Passando ora alla trattazione nel merito delle spese
oggetto della previsione normativa di cui
all’articolo 1126 c.c., come confermato da un
consolidato orientamento giurisprudenziale (v: ex
plurimis Cass. civile 25 febbraio 2002 n° 2726),
l’articolo in esame sottende esclusivamente a quelle
spese dovute a vetustà del lastrico oppure a vizi
occulti di costruzione (v: Cass. civile 18 maggio
2001), escludendosi viceversa ogni spesa che derivi
da fatto imputabile al proprietario superficiario
del lastrico come pure le spese nascenti da difetti
originari di progettazione o esecuzione
indebitamente tollerati da quest’ultimo (in tal
senso v. Cass. civile 18 giugno 1998 n° 6060).
Saranno pertanto suscettibili di ripartizione ex
art. 1126 c.c. le spese necessarie alla sostituzione
del manto di impermeabilizzazione logorato dal tempo
come pure le spese occorrenti al rifacimento della
pavimentazione del lastrico, considerato che un
simile intervento comporta necessariamente la
demolizione del piastrellato di calpestio. Saranno
altresì suscettibili di suddivisione secondo le
predette modalità le spese necessarie per i
ripristino dei locali sottostanti danneggiati dalle
infiltrazioni dovute al logorio del lastrico solare.
Rimarranno viceversa a carico del condomino avente
l’uso esclusivo del lastrico le spese inerenti a
manufatti “ab extra” ad esso sovrapposti come ad
esempio le spese occorrenti alla rimozione,
accantonamento e ripristino dei un giardino pensile
(v: Cass. civile 4 giugno 2001 n° 7472). Non potrà
darsi luogo ad una ripartizione ex articolo 1126 per
le spese necessarie alla sistemazione delle
ringhiere e parapetti (tranne nel caso in cui sia
necessario intervenire su questi per la manutenzione
del manto d’impermeabilizzazione) le quali dovranno
addebitarsi al singolo condomino proprietario del
lastrico oppure a tutti i condomini, in ragione dei
rispettivi millesimi generali di proprietà, se ad
essi si riconduce una particolare funzione estetica
(v: Cass. civile 19 ottobre 1992). |
