S.O.S. Amministratore - Il decalogo
da seguire -
A
fronte di episodi spiacevoli, anche di una certa
gravità, che hanno visto coinvolti amministratori di
condominio, riteniamo utile fornire ai visitatori
alcuni consigli in dieci regole, individuando i
quattro momenti critici:
Fase della nomina
1)-Evitare di dare credito a chi si vanta circa
il numero di stabili amministrati e a chi ostenta
strutture e mezzi: a volte detto atteggiamento è
teso a celare carenze di perizia e correttezza.
2)-Evitare di dare credito a chi ostenta un
carattere forte e spregiudicato: detto
atteggiamento, che viene normalmente assecondato ed
anzi, in alcuni casi, “cercato” dai condomini
affinché sia fatto valere nei confronti di terzi,
ricade, invece,spesso a danno degli stessi
proprietari quando sorgono problemi o
incomprensioni; ciò quando non ricorra persino una
sorta di megalomania che porta il soggetto a
riconoscersi “più furbo degli altri”, con le
prevedibili conseguenze.
3)-Evitare di dare credito ai consigli dei
condòmini che si reputano esperti in materia: il
condominio è un campo nel quale si riversano
frustrazioni da parte di soggetti dal carattere
“particolare”; capita, infatti, molto spesso che
persone inesperte, il cui unico interesse fino al
giorno prima era legato alle sorti del campionato di
calcio, trovino modo di farsi seguire; solitamente
questi soggetti nutrono un’invidia inconscia verso
il giovane che cerca di affermarsi e credono invece
di condividere le sorti di chi abbia raggiunto la
meta, con merito o meno.
4)-Propendere per persone giovani con medio-alta
scolarità: gestire un condominio non è lo stesso
che gestire una multinazionale; qualche possibile
piccolo errore iniziale non produrrà mai i danni di
una gestione scorretta.
Fase della gestione
5)- Cercare di non dimenticare che i beni
amministrati sono dei condomini e di nessun altro:
i condomini devono sempre esigere trasparenza ed
evitare di lasciare troppa libertà a chi amministra,
soprattutto nella scelta delle imprese in occasione
di lavori rilevanti. I condomini dovranno dirigere
la loro scelta su imprese non a responsabilità
limitata, assicurate, con titolari solvibili (meglio
se proprietari di immobili) e, naturalmente, non
protestati. L’ “istituto” della “cagnotta” o
tangente, non cagiona solo un danno economico,
atteso che l’amministratore che accetta prebende
diventa “ricattabile” e può passare sopra alla
cattiva esecuzione delle opere, magari non
denunciandone immediatamente i vizi e cagionando
danni gravi.
Indizi di pericolo
6)-Prestare attenzione in caso di eccessiva
litigiosità: anche quando non sia direttamente
imputabile all’amministratore, la presenza massiccia
di cause è indice di cattiva gestione;
l’Amministratore è pur sempre “l’esperto” per cui la
litigiosità è, il più delle volte, conseguenza della
sua negligenza, imperizia o, anche solo del suo
pessimo carattere.
7)-Controllare sempre il rendiconto bancario
condominiale: il criterio di gestione del
condominio è quello di cassa per cui, qualora il
rendiconto diverga dalle risultanze del c.c.
bancario, è sempre segno di irregolarità.
8)-Prestare attenzione agli atteggiamenti
mendaci: le condotte mendaci ricorrenti sono a
volte il mezzo per perpetrare e portare avanti
disegni illeciti.
9)-Correre immediatamente ai ripari in caso di
sospensioni di servizi, lavori o in caso di gravi
ritardi nei pagamenti: sono sempre le
conseguenze finali di una gestione gravemente
scorretta, protrattasi nel tempo.
Revoca
10)-Non accettare compromessi in caso di revoca:
ottenere la revoca di un amministratore
scorretto non è semplice neppure in via giudiziaria,
atteso che è difficile dimostrare le irregolarità e,
soprattutto, il pericolo di conseguenze gravi se il
danno non si è ancora verificato. La revoca dovrebbe
avvenire, se possibile, per determinazione cosciente
dell’assemblea.Molti amministratori revocati o
revocandi rifiutano di passare le consegne
dichiarando di vantare crediti per anticipazioni;
i condomini non dovranno cadere nel tranello e non
approvare nulla. Il Giudice ordinerà la consegna
immediata della documentazione, e solo allora, si
verificherà la situazione.
Avv. Paolo Gatto
Consulente legale
A.P.P.C. |