Normativa sulla Comunione e Condominio

Estratto dal Codice Civile Libro III° - della Proprietà

Disposizioni d’attuazione al Codice Civile

Comparato a cura di ANDREA TOLOMELLI Presidente Provinciale dell’ALAC di Bologna

Codice Civile - Titolo VII° - Della Comunione

Capo I° - Della Comunione in generale

Art. 1100, La Comunione – Norme Regolatrici

Art. 1101, Quote dei partecipanti

Art. 1102, Uso della cosa comune

Art. 1103, Disposizione della quota

Art. 1104, Obblighi dei partecipanti

Art. 1105, Amministrazione

Art. 1106, Regolamento ed Amministratore

Art. 1107, Impugnazione del regolamento

Art. 1108, Innovazioni ed atti eccedenti ord. Amm.

Art. 1109, Impugnazione delle deliberazioni

Art. 1110, Rimborso di spese

Art. 1111, Scioglimento della comunione

Art. 1112, Cose non soggette a divisione

Art. 1113, Intervento nella divisione e opposizione

Art. 1114, Divisione in natura

Art. 1115, Obbligazioni solidali dei partecipanti

Art. 1116, Applicabilita' delle norme sulla divisione ereditaria

Art. 1100 (Norme Regolatrici)

Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti.

Art. 1101 (Quote dei Partecipanti)

Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali.

Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.

Art. 1102 (Uso della cosa comune)

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Art. 1103 (Disposizione della quota)

Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.

Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI.

Art. 1104 (Obblighi dei partecipanti)

Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.

La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.

Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 1105 (Amministrazione)

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.

Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.

Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'Autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un Amministratore.

Art. 1106 (regolamento ed amministratore)

Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.

Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'Amministratore.

Art. 1107 (Impugnazione del Regolamento)

Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.

L'Autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte.

Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.

Art. 1108 (Innovazioni ed altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione)

Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.

Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.

È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni. L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.

Art. 1109 (Impugnazione delle deliberazioni)

Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'Autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:

1)      nel caso previsto dal secondo comma dell'art. 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;

2)      se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'art. 1105;

3)      se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'art. 1108.

L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.

In pendenza del giudizio, l'Autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.

Art. 1110 (Rimborso di spese)

Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'Amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.

Art. 1111 (Scioglimento della comunione)

Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l'Autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.

Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni. Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.

Art. 1112 (Cose non soggette a divisione)

Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate (1).

(1) Si veda l'art. 11 della L. 14 agosto 1971, n. 817, sul vincolo trentennale di indivisibilità, a pena di nullità, dei fondi acquistati con le agevolazioni creditizie concesse dallo Stato per la formazione o l'ampliamento della proprietà coltivatrice, da trascriversi nei pubblici registri immobiliari, e sulla revocabilità di esso.

Art. 1113 (Intervento nella divisione ed opposizioni)

I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria. Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l'opposizione, per l'effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda. Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale. Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione.

Art. 1114 (Divisione in natura)

La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.

Art. 1115 (Obbligazioni solidali dei partecipanti)

Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla domanda di divisione. La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti. Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.

Art. 1116 (Applicabilita' delle norme sulla divisione ereditaria)

Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite.

Capo II° - Del Condominio degli edifici

• Art. 1117, Parti comuni dell'edificio
• Art. 1118, Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
• Art. 1119, Indivisibilita'
• Art. 1120, Innovazioni
• Art. 1121, Innovazioni gravose e voluttuarie
• Art. 1122, Opere sulle parti dell'edificio di proprieta' comune
• Art. 1123, Ripartizione delle spese
• Art. 1124, Manutenzione e ricostruzione delle scale
• Art. 1125, Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
• Art. 1126, Lastrici solari di uso esclusivo
• Art. 1127, Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
• Art. 1128, Perimento totale o parziale dell'edificio
• Art. 1129, Nomina e revoca dell' Amministratore
• Art. 1130, Attribuzioni dell' Amministratore
• Art. 1131, Rappresentanza
• Art. 1132, Dissenzo dei condomini rispetto alle liti
• Art. 1133, Provvedimenti presi dall' Amministratore
• Art. 1134, Spese fatte dal Condomino
• Art. 1135, Attribuzioni dell' Assemblea dei condomini
• Art. 1136, Costituzione dell' Assemblea e validita' delle deliberazioni
• Art. 1137, Impugnazione delle deliberazioni dell' Assemblea
• Art. 1138, Regolamento di Condominio
• Art. 1139, Rinvio alle norme sulla comunione

Art. 1117 (Parti comuni dell'Edificio)

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1)     il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;

2)     i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3)    le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Art. 1118 (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni)

Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.

Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

Raffronto :

Art. 1101 (Quote dei Partecipanti)

Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali.

Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.

Art. 1104 (Obblighi dei partecipanti)

Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.

Art. 1119 (Indivisibilità)

Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.

Raffronto :

Art. 1111 (Scioglimento della comunione)

Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; …

Art. 1112 (Cose non soggette a divisione)

Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate

Art. 1120 (Innovazioni)

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1) (2).

Sono vietate le innovazioni che

possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato,

che ne alterino il decoro architettonico

o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

(1)     Si veda il comma 5 dell'art. 26 della L. 9 gennaio 1991, n. 10, recante norme per l'attuazione del piano energetico nazionale, di cui si riporta il testo: «Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento, in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza in deroga agli artt. 1120 e 1136 del codice civile».

(2)   A norma del comma 2 dell'art. 30 della L. 5 agosto 1978, n. 457, recante norme per l'edilizia residenziale, come aggiunto dall'art. 15 della L. 17 febbraio 1992, n. 179, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. La medesima norma dispone, altresì, che se viene approvato dalla regione ed ammesso al finanziamento pubblico il risanamento delle parti comuni dell'edificio, tutti i proprietari sono obbligati a concorrere alle spese necessarie in rapporto ai millesimi di proprietà loro attribuiti; in caso di rifiuto, la deliberazione del riparto della spesa è titolo esecutivo per l'ottenimento delle somme da recuperare.

Raffronto:

Art. 1108(Innovazioni ed altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione)
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. …..

Art. 1121 (Innovazioni gravose o voluttuarie)

(1) Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l' ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

(1) A norma del comma 2 dell'art. 30 della L. 5 agosto 1978, n. 457, recante norme per l'edilizia residenziale, come aggiunto dall'art. 15 della L. 17 febbraio 1992, n. 179, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
La medesima norma dispone, altresì, che se viene approvato dalla regione ed ammesso al finanziamento pubblico il risanamento delle parti comuni dell'edificio, tutti i proprietari sono obbligati a concorrere alle spese necessarie in rapporto ai millesimi di proprietà loro attribuiti; in caso di rifiuto, la deliberazione del riparto della spesa è titolo esecutivo per l'ottenimento delle somme da recuperare.

Art. 1122 (Opere sulle parti dell' edificio di proprietà comune)

Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.

Art. 1123 (Ripartizione delle spese)

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Raffronto :

Art. 1101 (Quote dei Partecipanti)

Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali.

Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.

Art. 1124 (Manutenzione e ricostruzione delle scale)

Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Art. 1125 (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai)

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Art. 1126 (Latsrici solari di uso esclusivo)

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Art. 1127 (Costruzione sopra l'ultimo piano dell' edificio)

Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Art. 1128 (Perimento totale o parziale dell' edificio)

Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.

Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.

L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Art. 1129 (Nomina e revoca dell' Amministratore)

Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'Autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'Amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'Autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

Art. 1130 (Attribuzioni dell' Amministratore)

L'Amministratore deve:

1)     eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2)     disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3)     riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4)     compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

Raffronto :

Art. 1105 (Amministrazione)

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.

…

Art. 1106 (regolamento ed amministratore)

…. Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'Amministratore.

Art. 1131 (Rappresentanza)

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'Amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'Amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'Amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Art.1132 (Dissenso dei condomini rispetto alle liti)

Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'Amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al Condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

Art. 1133 (Provvedimenti presi dall' Amministratore)

I provvedimenti presi dall'Amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'Amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'Autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.

Art. 1134 (Spese fatte dal Condomino)

Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'Amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Raffronto :

Art. 1110 (Rimborso di spese)

Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'Amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.

Art. 1135 (Attribuzioni dell' Assemblea dei Condomini)

Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1)     alla conferma dell'Amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

2)     all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3)     all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

4)     alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

L'Amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Art. 1136 (Costituzione dell' Assemblea e validita' delle deliberazioni)

L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'Amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'Amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (1) (2). L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’Amministratore.

Si veda il comma 5 dell'art. 26 della L. 9 gennaio 1991, n. 10, recante norme per l'attuazione del piano energetico nazionale. (2) A norma del comma 2 dell'art. 30 della L. 5 agosto 1978, n. 457, recante norme per l'edilizia residenziale, come aggiunto dall'art. 15 della L. 17 febbraio 1992, n. 179, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. La medesima norma dispone, altresì, che se viene approvato dalla regione ed ammesso al finanziamento pubblico il risanamento delle parti comuni dell'edificio, tutti i proprietari sono obbligati a concorrere alle spese necessarie in rapporto ai millesimi di proprietà loro attribuiti; in caso di rifiuto, la deliberazione del riparto della spesa è titolo esecutivo per l'ottenimento delle somme da recuperare.

Raffronto :

Art. 1105 (Amministrazione)

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.

Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.

Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.

…….

Art. 1137 (Impugnazioni delle deliberazioni dell' Assemblea)

Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'Autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.

Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti (1).

(1) La Corte costituzionale, con sentenza n. 49 del 2 febbraio 1990, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 1 della legge 7 ottobre 1969, n. 742, nella parte in cui non dispone che la sospensione ivi prevista si applichi anche al termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 del codice civile, per l'impugnazione delle delibere dell'assemblea di condominio.

Raffronto :

Art. 1109 (Impugnazione delle deliberazioni)

Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'Autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:

1.      nel caso previsto dal secondo comma dell'art. 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;

2.      se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'art. 1105;

3.      se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'art. 1108.

L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.

In pendenza del giudizio, l'Autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.

Art. 1138 (Regolamento di Condominio)

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129.

Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118(Diritti dei partecipanti sulle cose comuni), secondo comma, 1119(Indivisibilità), 1120(Innovazioni), 1129(Nomina e revoca dell' Amministratore), 1131(Rappresentanza), 1132(Dissenso dei condomini rispetto alle liti), 1136 (Costituzione dell' Assemblea e validita' delle deliberazioni) e 1137 (Impugnazioni delle deliberazioni dell' Assemblea).

Art. 68 disposizioni d’attuazione al codice civile

Per gli effetti indicati dagli art.1123, 1124, 1126, e 1136 del codice, il regolamento di Condominio (art. 1138 c.c.) deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell' intero edificio, devono essere espresse in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

…..

Art. 72 disposizioni d’attuazione al codice civile

I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti art. 63, 66, 67, e 69.

Raffronto:

Art. 1107 (Impugnazione del Regolamento)

Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.

L'Autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte.

Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.

Art. 1106 (regolamento ed amministratore)

Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.

Art. 1139 (Rinvio alle norme culla comunione)

Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.

Codice Civile - Disposizioni di Attuazione

Sezione III - Disposizioni relative al libro III

• Art. 61
• Art. 62
• Art. 63
• Art. 64
• Art. 65
• Art. 66
• Art. 67
• Art. 68
• Art. 69
• Art. 70
• Art. 71
• Art. 72

Art. 61

Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzione di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il Condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in Condominio separato.
Lo scioglimento e' deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o e' disposto dall'Autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

Art. 62

La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall' art. 1117 del codice.

Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del Condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso.

Art. 63

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'Amministratore può ottenere decreto d' ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. (624 c.p.c.)

Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato, solidalmente (art. 1292 c.c.) con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

In caso di mora (art. 1219 c.c.) nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’Amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condominio moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato (art. 72 d.a.c.c.)

Raffronto:

Art. 1104 (Obblighi dei partecipanti)

Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.

La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.

Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 64

Sulla revoca dell'Amministratore, nei casi indicati dal terzo comma dell'art. 1129 e dall'ultimo comma dell'art. 1131 del codice, il Tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'Amministratore.
Contro il provvedimento del tribunale puo' essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione.

Art. 65

Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell' art. 80 del codice di procedura civile.

II curatore speciale deve senza indugio convocare I'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.

Art. 66

L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'Amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne e' fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'Amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza (art. 72 d.a.c.c.).

Art. 67

Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.

Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che e' designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il Presidente.

L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all' ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario. (art. 72 d.a.c.c.)

Art. 68

Per gli effetti indicati dagli art.1123, 1124, 1126, e 1136 del codice, il regolamento di Condominio (art. 1138 c.c.) deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell' intero edificio, devono essere espresse in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.(art. 72 d.a.c.c.)

Art. 69

I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. (art. 72 d.a.c.c.)

Art. 70

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una certa somma. La somma e' devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

Art. 71

Il registro indicato dal quarto comma dell' art. 1129 e del terzo comma dell'art. 1138 del codice e' tenuto presso I'associazione professionale (1) dei proprietari di fabbricati.

(1) soppressa con D.L.lg. 23/11/1944, n. 369

Art. 72

I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti art. 63, 66, 67, e 69.