“Le spese di pulizia scale”

a cura di ANDREA TOLOMELLI Presidente Provinciale dell’ALAC di Bologna

L’articolo 1124 c.c. nella sua formulazione letterale si riferisce alle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e non alle spese di pulizia di quest’ultime. Le spese di manutenzione e ricostruzione attendono a lavori periodici ed indispensabili per mantenere la normale efficienza delle scale conservandole dal normale logorio, mentre le spese di pulizia, e per inciso così anche le spese di illuminazione, rappresentano delle spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso e godimento delle cose comuni e di quelle proprie (v. conformemente Cass. Civile N°8657 del 3.10.1996).

È pertanto palesemente errato parlare di manutenzione quando si tratta di spese di pulizia, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell’utilità della cosa comune e che, l’Assemblea può legittimamente decidere come ripartire nell’ambito delle attribuzioni riconosciutele dagli articoli 1135 e 1138 c.c. Ciò premesso bisogna aggiungere che, il Regolamento di condominio redatto dal costruttore e successivamente inserito per relationem negli atti d’acquisto dei singoli condomini può contenere disposizioni “contrattuali” che incidono sulla sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino, modificabili solamente con il voto unanime di tutti i condomini, e norme “regolamentari” che riguardano invece le modalità d’uso delle cose comuni ed in genere l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali, modificabili a maggioranza.

Le spese di pulizia delle scale, come ci ha chiarito la Corte di Cassazione nella sentenza N°2018 del 19.02.1993, attendono all’organizzazione ed al funzionamento delle cose comuni destinate a servire i condomini sono propriamente classificabili come norma regolamentare, e pertanto il criterio di ripartizione di tali spese eventualmente previsto nell’ambito di un regolamento di condominio è legittimamente modificabile dall’assemblea dei condomini con delibera assunta con il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (ex art. 1136 c.c. 2° comma).

Essendo pertanto le spese di pulizia della scala, come pure quella per l’illuminazione, spese per un più confortevole uso o godimento delle cose comuni, ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione. Secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo, c.c. (v. citata Cass. Civile N°8657 del 3.10.1996).

Riferimenti legislativi:

Art. 1124 (Manutenzione e ricostruzione delle scale) Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.