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L'obbligo di istituire un sistema millesimale per la suddivisione delle spese condominiali è sancito dal Codice Civile ( artt. da 1117 a 1139 ) ed in particolare l'articolo 68 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile precisa " I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio ".

Il valore millesimale di ciascuna proprietà non tiene conto dello stato di manutenzione dell’unità immobiliare, della rendita o dei miglioramenti eventualmente apportati dal suo proprietario, ma esprime unicamente la quota ideale di comproprietà dell'immobile e delle parti ed impianti comuni.

Le tabelle millesimali si distinguono in tabella generale dei millesimi e tabelle speciali. La tabella generale serve per ripartire le spese necessarie per la conservazione e godimento delle parti comuni di un edificio, per la prestazione dei servizi di interesse comune e per le innovazioni da apportare ad un edificio. Le tabelle speciali derivano dalle tabelle generali e servono per ripartire le spese di alcune cose che nel condominio sono godute in maniera diversa dai vari condomini. Tali spese devono essere ripartite solo tra i condomini che ne hanno il godimento ed in misura proporzionale o al valore delle rispettive quote di proprietà oppure all’uso che essi ne fanno.

La giurisprudenza esistente in materia si riferisce ai su citati articoli del Codice Civile e delle disposizioni attuative artt. da 61 a 72.

Per trovare altri riferimenti normativi bisogna rifarsi a leggi precedenti all'approvazione del vigente Codice Civile, quale il RD 28/04/1938 n. 1165 - Titolo XII che dettava " Norme che disciplinano il condominio, i diritti ed obblighi dei singoli proprietari nelle cooperative a contributo erariale e mutuarie della Cassa depositi e prestiti ". Dette norme però non specificavano indicazioni per la concreta attuazione di tabelle di riferimento.

Nel 1966 con la Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26 marzo intitolata " Norme per i collaudi dei fabbricati, costruiti da cooperative edilizie fruenti del contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci ", vengono fissati i coefficienti base da utilizzare nel calcolo della tabella millesimale generale, a cui tutt’oggi si fa ancora riferimento.

Il procedimento da eseguire per la compilazione della tabella generale si può suddividere nelle seguenti fasi:

a) scomposizione dell’edificio in unità immobiliari e accertamento degli ambienti di ciascuna unità;

b) misurazione delle superfici o dei volumi dei diversi ambienti componenti ogni unità immobiliare;

d) determinazione della superficie o del volume convenzionale di ciascuna unità immobiliare;

e) determinazione della superficie o del volume convenzionale dell’intero edificio e compilazione della tabella millesimale generale.

a) scomposizione dell’edificio in unità immobiliari e accertamento degli ambienti di ciascuna unità;

in questa fase bisogna visitare attentamente l’immobile oggetto di studio per accertare il numero delle scale, dei piani e degli appartamenti di ogni piano, la destinazione dei singoli appartamenti e dei locali terranei, le parti comuni dell’edificio ed i nominativi dei vari condomini. Inoltre, è necessario disporre delle planimetrie delle varie unità immobiliari; se esistono bisogna controllare se rispecchiano la reale situazione di fatto, se non esistono bisogna redigerle. Le planimetrie si eseguono generalmente in scala e devono riportare per ogni ambiente, contrassegnato da un numero o lettera, le misure delle pareti, finestre e porte nonché le misure dei balconi, terrazze ed eventuali ammezzati. Agli schemi planimetrici si consiglia di allegare un prospetto riassuntivo riportante il numero di contrassegno degli immobili, la scala ed il piano cui appartengono, la destinazione, il numero degli ambienti che li compongono ed il nome del proprietario.

N°. d’ordine unità immobiliari	Scala	Piano	Destinazione ordinaria	Numero ambienti	Proprietario
1	A	Terra	Laboratorio	4	Bianchi Antonio
2	A	Terra	Bottega	2	Bianchi Arturo
3	A	Primo	Abitazione	9	Rossi Mario
4	…	…..	….	….	…..
5	…	….	….	….	….

b) misurazione delle superfici o dei volumi dei diversi ambienti componenti ogni unità immobiliare:

dal rilievo effettuato o dalle planimetrie a disposizione si misurano le superfici reali o i volumi reali di ciascun ambiente di ogni unità immobiliare, eventualmente riportandole su di un prospetto riepilogativo.

le differenze sussistenti tra le varie unità immobiliari componenti l’edificio non sono dovute solamente alla diversità di superficie o di volume dei vari ambienti che li compongono, ma anche alla diversa influenza dei fattori che determinano il grado più o meno alto di godimento degli ambienti medesimi. Per tener conto di questi fattori si ricorre ad appositi coefficienti di riduzione. L’esame di essi e la relativa applicazione ai singoli vani di ogni unità immobiliare rappresenta la parte più delicata del lavoro perché risente della soggettività dal perito. Ad evitare critiche a posteriori all’operato del tecnico, si consiglia di far approvare prima dall’assemblea condominiale la tabella dei coefficienti di riduzione e poi procedere ai successivi calcoli. Eventuali modifiche suggerite da uno o più condomini devono egualmente essere approvate dall’assemblea dei condomini.

I coefficienti servono a definire in termini numerici alcune delle più importanti caratteristiche, apprezzate dal mercato, degli ambienti componenti le varie unità immobiliari (panoramicità, esposizione, ecc.) diverse caratteristiche possono prendersi in considerazione, anzi, la tabella millesimale rispecchierà tanto meglio la reale situazione di fatto quanto maggiore sarà il numero di caratteristiche considerate. In linea generale, però, si assumono solo quelle condizioni che maggiormente incidono sul grado di godimento dei vani e sul grado di appetibilità da parte del mercato in casi eccezionali può essere utile anche considerare il fattore funzionalità dei vani e forma degli stessi. Di norma le condizioni considerate sono: destinazione d’uso, altezza dal suolo, luminosità, orientamento, prospetto o esposizione.

Il calcolo de coefficienti base da utilizzare nel calcolo della tabella millesimale generale, in mancanza di previsioni normative, per prassi consolidata, viene fondato su quanto disposto dalla Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26 marzo 1966 intitolata " Norme per i collaudi dei fabbricati, costruiti da cooperative edilizie fruenti del contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci", di cui si riporta di seguito integralmente la descrizione per il calcolo dei coefficienti.

Coefficiente di destinazione. – ha il fine di stabilire una valutazione degli spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità. E’ chiaro che la percentuale di spazio destinata ad accessori (intendendo per accessori tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie) in relazione alla utilizzazione, non può avere, nella valutazione, lo stesso peso della percentuale di spazio destinata a stanze.

Per due appartamenti di egual numero di stanze, e, quindi, presumibilmente, di superficie totale pressoché eguale, lo spazio destinato ad accessori in più o in meno, rispettivamente, non può offrire vantaggi o svantaggi, valutabili in misura eguale alla maggiore o minore superficie, come è giusto per la maggiore o minore superficie delle stanze; detti vantaggi o svantaggi debbono essere valutati in misura proporzionale alla maggiore o minore superficie dello spazio destinato ad accessori, con l’applicazione di un coefficiente minore dell’unità.

Per due appartamenti di diverso numero di stanze, e quindi, di diversa superficie, normalmente lo spazio destinato ad accessori (nel caso prima specificato) costituisce una percentuale maggiore, rispetto alla totale superficie, nell’alloggio più piccolo, mentre l’utilità di detto spazio è proporzionalmente maggiore nell’alloggio più grande, in quanto serve maggior numero di stanze.

Quindi, se la detta superficie di accessori fosse valutata in maniera eguale alla superficie delle stanze, la stima sarebbe a discapito degli alloggi più piccoli.

E’ peraltro da tenere presente che per le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento.

Inoltre, il valore del coefficiente di destinazione potrà essere opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell’ambiente da valutare.

Coefficiente di piano. – Deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore relativamente ad altri e, deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto: comodità di accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti. Taluni di questi aspetti non sono univocamente legati alla sola altezza del piano, e, pertanto, per essi, con questo coefficiente si considera la sola quota parte relativa.

Nella determinazione di questo coefficiente, è anzitutto necessario rilevare la sostanziale differenza tra i casi, che normalmente si verificano, di fabbricati dotati di ascensori e i casi, meno frequenti, ma pure possibili, di fabbricati senza ascensore.

Valutando globalmente la misura dei vantaggi che ad un dato appartamento derivano con l’aumentare dell’altezza e la misura corrispondente degli svantaggi, non sembra che la condizione di optimum possa spettare al primo piano, quanto piuttosto al secondo e non solo a questo: ciò sempre tenendo presente, come già detto, “tutte” le condizioni che caratterizzano un certo ambiente per il fatto di trovarsi ad un certo piano.

Indicato con p_s il piano scantinato, p_t il piano terreno, p_r l’eventuale piano rialzato, p₁ il primo piano, si indicano i piani sovrastanti con indici variabili da 2 a n

Le detrazioni eventuali possono essere per ambienti sotto terrazzo: 0,03; sotto tetto: 0,02 e per particolari servitù (lavatoi, cabine) : 0,02.

Nel caso, invece, di fabbricato privo di ascensore, evidentemente, la misura degli svantaggi aumenta rispetto a quella dei vantaggi in proporzione diretta all’altezza del piano, e, pertanto, i valori precedenti, in questo caso, devono subire alcune modifiche.

Fermi restando i valori stabiliti per p_s, p_t, p_r si ritiene equo assegnare il coefficiente 1,00 a p₁ mentre da p₂ a p_n la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per l’ultimo piano.

Anche in questo caso potranno operarsi nella stessa misura le detrazioni suaccennate. I valori del coefficiente di piano così stimati valgono nel caso normalmente ricorrente di fabbricati ad un non elevato numero di piani. Dovendo considerare eccezionalmente un fabbricato di tipo intensivo occorrerà stabilire una variabilità del coefficiente deducibile dai valori di appetibilità commerciale.

Coefficiente di orientamento. – Deve tener conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la parte di competenza (quindi, quantità di sole, di luce, di calore, esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento, indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano considerato.

La variazione del coefficiente deve essere continua lungo tutto l’arco N-E-S-W pur non essendo proporzionale all’angolo di rotazione. I valori da adottare sono:

E' giusto tener conto, nella valutazione di un bene immobiliare, dell'orientamento della parete esterna di un ambiente, donde sarà irradiato soprattutto il calore solare. La Circolare n. 12480 enuncia " La variazione del coefficiente deve essere continua lungo tutto l'arco Nord - Est - Sud - Ovest pur non essendo proporzionale all'angolo di rotazione. I valori da adottare sono: quadrante SE- SO 1.00 - 0.97; quadranti NE - SE e NO - SO 0.97 - 0.90; quadrante NO - NE 0.98 - 0.80". Detti valori certamente un tempo erano maggiormente giustificati dalla mancanza di impianti di riscaldamento e dalla difficoltà ed onerosità. Attualmente invece la possibilità di realizzare in maniera economicamente valida un impianto di riscaldamento o di condizionamento, la maggior economicità di loro realizzazione, fanno diminuire notevolmente il peso dato in passato al parametro orientamento. Per questo è auspicabile l'attenuazione delle differenze proposte dalla circolare. Sempre in detta circolare viene indicato " per ambienti privi di finestra interni agli alloggi: 0.75 ". Anche in questo caso la possibilità data dalle nuove norme urbanistiche relativamente alla rimozione di tramezzature interne ( che consente ad esempio di annettere una parte di corridoio ad una camera ), rende impropria l'adozione del coefficiente cui sopra ed applicare il valore del vano collegato o collegabile mentre resta valida per quei locali che per loro particolare ubicazione e dislocazione ( piani interrati ) non possono fruire di ciò.

Coefficiente di prospetto. – Si riferisce alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un'altra dell’edificio: è chiaro che i maggiori o minori benefici sono condizionati dall’esterno in quanto l’affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile mentre la visuale può essere più o meno libera e panoramica. E’ da tener presente che i vantaggi connessi a quest’ultimo aspetto in relazione alla maggiore altezza della quota stradale, sono già stati considerati nella stima del coefficiente di piano.

Nella stima del coefficiente in esame il collaudatore dovrà porre particolare attenzione essendo evidente che i maggiori o minori benefici devono riferirsi ad un assetto edilizio stabile già realizzato o da realizzare sulla base di precisi vincoli urbanistici.

- su giardini, vedute panoramiche, strade …………………………… 1,00¸0,95

- su zone di rispetto …………………………..………….……………… 0,90¸0,85

- su cortili ………………..………………………………..……………… 0,85

- su chiostrine …………..………………………………..……………… 0,80

- locali senza finestre e cantinati …..……..…………..……………… 0,75

Coefficiente di luminosità. – Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie.

La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante (apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano).

Tuttavia, dato che gli effetti di maggiore o minore luminosità derivante dai primi due fattori sono già stati considerati nei coefficienti di piano e di orientamento, nella valutazione del coefficiente di luminosità si deve tener conto soltanto del rapporto tra superficie illuminante e superficie illuminata.

Appare peraltro opportuno che il coefficiente, pur in relazione con il detto rapporto, non coincida con esso al fine di non creare eccessive sproporzionate differenze di valutazione.

Pertanto, con riferimento ai valori normalmente in uso per il sopraccennato rapporto di luminosità e salve le eccezioni dovute a casi particolari, da valutarsi dal collaudatore, si ritiene che i valori da attribuire al coefficiente di luminosità in relazione al rapporto tra superficie delle finestre e superficie degli ambienti siano i seguenti:

Questo coefficiente, come riporta la circolare 12480, considera la " quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie ", trattando quindi un fattore in diretta conseguenza della geometria dell'ambiente e non legato alla effettiva quantità di luce che in concreto entra nel locale. La stessa circolare avverte della non necessità di far coincidere il fattore luminosità con il rapporto K = Sa / Sf ( Superficie Ambiente / Superficie Finestra ) al fine di non creare eccessive sproporzionate differenze di valutazione.

Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio. – In generale deve presumersi che trattandosi di riparti di spesa relativi a fabbricati i cui prospetti sono stati regolarmente approvati, gli standards minimi sia degli alloggi nella loro unità sia dei vani relativi, vengano rispettati.

Potrebbe, comunque, eccezionalmente, verificarsi il caso particolare in cui gli standards medesimi non fossero osservati e di ciò deve essere tenuto conto.

E’ possibile, ad esempio, che si verifichino anomalie fra percentuale di superficie utile di stanze e percentuale di superficie di disimpegni, nonché differenze di criteri distributivi, tali da determinare gradi diversi di funzionalità.

In tali casi, e quindi, non in linea generale, è necessario introdurre uno specifico coefficiente di funzionalità globale dell’appartamento, da valutarsi dal collaudatore entro limiti comparativi compresi tra 1,00 e 0,90 e da applicarsi alla sommatoria delle superfici virtuali di tutti gli ambienti costituenti l’alloggio, determinate in base agli altri coefficienti caratteristici.

A conclusione dell’esposizione dei criteri di valutazione da seguire per la determinazione delle quote millesimali tra i soci, è opportuno aggiungere una considerazione di carattere specifico attinente alla particolare situazione che può, sia pure eccezionalmente, presentarsi allorché il divario tra le altezze nette dei piani superi il valore di 5 cm. In tal caso, più che ricorrere al calcolo dei volumi virtuali è opportuno introdurre un coefficiente di volume i cui valori siano proporzionali ai rapporti tra le altezze minori e quella massima dei vari piani; il coefficiente, quindi, riduttore da applicare alle superfici dei soli ambienti o vani propriamente detti.

d) determinazione della superficie o del volume convenzionale di ciascuna unità immobiliare;

dopo aver assegnato i coefficienti alle diverse caratteristiche prese in considerazione, si determina la superficie o il volume convenzionale di ciascun ambiente dell’unità immobiliare moltiplicando la sua superficie o volume reale per i coefficienti relativi alle caratteristiche esaminate. La somma delle superfici o dei volumi convenzionali dei vari ambienti cucina, camera, bagno, terrazze, cortili, garage, posti auto ecc., componenti un’unità immobiliare, ci fornisce la superficie o il volume totale della quota di proprietà. Si consiglia a tale scopo di compilare un prospetto per ogni unità immobiliare, riportando in esso tutti i dati necessari per il calcolo. Oltre ai coefficienti relativi alle caratteristiche considerate conviene riportare anche il coefficiente totale, che è dato dal prodotto dei vari coefficienti assunti. Moltiplicando il coefficiente totale per la superficie o il volume reale di ogni ambiente si ottiene direttamente la superficie o il volume convenzionale dello stesso.

e) determinazione della superficie o del volume convenzionale dell’intero edificio e compilazione della tabella millesimale generale;

sommando le superfici o i volumi convenzionali delle diverse unità immobiliari costituenti l’edificio si ottiene la superficie o il volume convenzionale totale dell’edificio. Per chiarezza espositiva si consiglia di compilare, a tale proposito, un prospetto riportante le superfici o i volumi convenzionali delle singole quote di proprietà e la superficie o il volume convenzionale totale del fabbricato.

N°. d’ordine unità immobiliari	Scala	Piano	Proprietario	Superficie convenzionale
1	A	Terra	Bianchi Antonio	115,55
2	A	Terra	Bianchi Arturo	120,38
3	A	Primo	Rossi Mario	145,50
….	….	….	….	…..

Per ottenere il numero dei millesimi di ogni unità immobiliare basta impostare la seguente proporzione:

Se ad esempio la superficie convenzionale di una unità immobiliare è di 165, mentre la superficie convenzionale totale dell’edificio è di 3140, il numero dei millesimi da attribuire all’unità in questione sarà:

per calcolare i millesimi relativi alle atre unità immobiliari basta moltiplicare la superficie convenzionale di queste per il coefficiente 0,318 (1000/3140).

A conclusione dei calcoli, si compila un prospetto riassuntivo nel quale vengono riportati i millesimi relativi alle singole unità immobiliari. Il totale dei millesimi dovrebbe essere uguale a 1000; se ciò non fosse conviene arrotondare le cifre decimali dei millesimi calcolati.

L’art. 1124 del Cod. civ., riguardante il riparto delle spese di manutenzione e riparazione delle scale, stabilisce che esse sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Pertanto, per la prima metà di spese la ripartizione viene effettuata in base al valore condominiale di ciascuna quota di proprietà mentre per la seconda metà in base all’uso che di esse fa ciascun condomino. Nel riparto della prima metà di spese sono, ovviamente, escluse le quote di proprietà che non utilizzano le scale (esempio locali terranei).

Per compilare la tabella relativa al riparto della prima metà di spese si sommano i millesimi, rilevati dalla tabella generale, delle unità immobiliari che fanno uso delle scale; quindi s’imposta la seguente proporzione:

Anche in questo caso si riportano in un prospetto i millesimi calcolati delle varie quote di proprietà.

Per la compilazione della tabella relativa al riparto della seconda metà delle spese si deve tener conto dell’altezza di ciascun piano dal suolo, escludendo le quote di proprietà che non fanno uso delle scale. Per determinare la quota millesimale spettante al singolo piano si imposta la seguente proporzione:

∑mp (piano) = rappresenta la sommatoria dei millesimi di proprietà del piano;

Qp = rappresenta la quota di piano rispetto al piano di campagna, moltiplicata per 1000 e divisa per la sommatoria delle altezze di tutti i piani dell’edificio;

Mp (u.i.)= rappresentano i millesimi di proprietà dell’unità immobiliare;

x = numero dei millesimi in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Le spese per la manutenzione ed esercizio dell’ascensore, secondo il principio sancito dall’art. 1123 del Cod. Civ., devono essere ripartite in proporzione all’uso che ciascun condomino può fare di esso.

Poiché il suo uso sostituisce praticamente quello delle scale, le spese relative vengono ripartite nello stesso modo che la seconda metà di spese delle scale. Pertanto, la tabella dei millesimi precedentemente compilata a tale scopo può applicarsi anche per il riparto delle spese in questione. Qualora all’ascensore sia annessa la gettoniera, l’incasso periodico realizzato sarà ripartito tra i vari condomini nella stessa misura con la quale essi partecipano alle spese di manutenzione ed esercizio. Quindi, per il riparto di queste somme è valida la medesima tabella millesimale.

Possono verificarsi dei casi particolari per esempio una corsa straordinaria per raggiungere i boxes o cantine, oppure lastrici o soffitti comuni, in questo caso saranno realizzate tabelle relative solo al tratto in questione.

Le spese relative al servizio di portierato (retribuzione portiere, assicurazioni sociali, illuminazione alloggio, acquisto attrezzi e materiali per la pulizia, ecc.) vengono divise tra tutti i condomini secondo il valore condominiale millesimale delle rispettive unità immobiliari. Intervengono nel riparto di tali spese anche i proprietari dei locali terranei, poiché il servizio di vigilanza e salvaguardia delle parti comuni interessa anch’essi. È evidente, però, che questi condomini partecipano per una quota proporzionalmente minore rispetto agli altri, in quanto usufruiscono del servizio di portierato in misura minore. In tal senso si è anche espresso, in varie occasioni la giurisprudenza. La quota con la quale i proprietari dei locali terranei (adibiti a botteghe, laboratori, depositi, ecc.) e scantinati partecipano alle spese suddette varia in dipendenza dell’utilità che essi ritraggono dal servizio di portineria; generalmente oscilla da 1/5 ad 1/3 della quota millesimale risultante dalla tabella generale.

Il procedimento per la compilazione della tabella in questione è identico a quello seguito per il riparto della prima metà di spese delle scale, solo che i locali terranei e scantinati partecipano per una quota parte dei millesimi generali, cioè per 1/5, 1/4 oppure 1/3. Pertanto, la quota millesimale relativa ad ogni unità immobiliare componente l’edificio si ottiene risolvendo la nota proporzione:

St = somma dei millesimi delle diverse quote di proprietà, sempre considerando per i locali terranei e scantinati una quota parte dei millesimi generali;

Anche in questo caso i risultati ottenuti possono essere elencati in un prospetto riassuntivo.

Per gli edifici aventi un impianto di riscaldamento centrale le spese relative all’esercizio di questo devono essere ripartite tra i diversi condomini in relazione al vantaggio che ciascuno di essi ricava dall’impianto.

Il criterio comunemente seguito è quello delle superfici radianti. Se nelle varie quote di proprietà sono installati radiatori dello stesso tipo e grandezza, ma con diverso numero di elementi radianti, si fa la somma degli elementi di tutti i radiatori installati nell’edificio e, attraverso un rapporto, si calcolano le quote millesimali da attribuire alle singole unità immobiliari.

Nu = numero degli elementi componenti i radiatori installati nella quota di proprietà considerata;

Nt = numero totale degli elementi componenti tutti i radiatori installati nell’edificio;

Qualora i radiatori dovessero risultare di diverso tipo e grandezza, allora il criterio più logico da seguire è quello delle superfici radianti. Le case produttrici di radiatori forniscono i dati necessari per il calcolo di tali superfici. Impostando la nota proporzione, si calcolano i millesimi relativi ad ogni unità immobiliare.

Altro criterio, pure seguito in pratica, è quello basato sui volumi reali degli appartamenti riscaldati. I due metodi danno risultati diversi in quanto se consideriamo il calcolo dei volumi, allora anche gli ambienti senza radiatori sono soggetti comunque ad essere riscaldati in maniera indiretta, mentre se utilizziamo la superficie radiante, il calcolo è eseguito in base all’esposizione dei locali rispetto ai punti cardinali.

Si consiglia di non procedere ad una suddivisione in base ai millesimi in quanto il calcolo non risulterebbe preciso, nel caso specifico è conveniente installare dei contatori divisionali personali.