In occasione
dell’incontro del 10 dicembre 2004
“Un anno associativo dalla
costituzione
della Sede di Bologna”
“L’Amministratore di Condominio
una figura in
trasformazione”
RELAZIONE del PRESIDENTE dell’A.L.A.C. di Bologna
ANDREA TOLOMELLI
Il ruolo
dell’Amministratore d’immobili in Condominio, negli
anni che hanno seguito la codificazione della
disciplina dei propri compiti, nell’ambito del
Istituto del Condominio degli edifici nel “nuovo”
codice civile del 1942, si è notevolmente venuto a
mutare e ad aggravarsi di responsabilità,
estendendosi l’applicazione delle originali ed
essenziali previsioni normative a nuove fattispeci.
Da mero esecutore delle delibere assembleari e
garante del rispetto del Regolamento del Condominio,
l’Amministratore è stato sempre più assunto a
soggetto responsabile: della sicurezza del
fabbricato e nel fabbricato, della tutela dei
diritti dei condomini, della ricuperabilità dei
crediti del Condominio, della corretta esecuzione
delle delibere assembleari e dei compiti fiscali
attribuiti al Condominio con l’inquadramento di
questo come “soggetto” sostituto d’imposta.
Si pensi, così ad esempio, all’importanza della
professionalità dell’Amministratore in occasione di
lavori di manutenzione del fabbricato, specie se di
notevole entità, nel ragguagliare l’Assemblea dei
condomini sugli obblighi e responsabilità attribuite
al Committente dalle vigenti norme in materia di
sicurezza cantieri ed in particolare sulle varie
“figure tecniche” imposte dalla legge e sui
requisiti che devono possedere le imprese edili da
appaltare, nella predisposizione di accurati
contratti d’appalto ed eventualmente nella
tempestività nel segnalare e rilevare i vizi delle
opere commissionate. Con l’evolversi della
“cultura della sicurezza” in edilizia è
infatti inevitabilmente radicalmente cambiato lo
stesso concetto d’intervento nel Condominio, se
prima si operava esclusivamente alla richiesta dei
condomini, per i ripristini del caso, ora è sempre
più doverosa un’ulteriore valutazione preventiva
sull’idoneità dei beni comuni a non costituire fonte
di pericolo per gli utilizzatori, sulla base delle
moderne concezioni tecniche in continua evoluzione;
ovverosia è comunemente richiesto che i beni siano
“a norma”. Tutto ciò poi in un momento in
cui il nostro patrimonio immobiliare necessita di
manutenzioni ed innovazioni essendo per gran parte,
frutto della ricostruzione, e pertanto figlio di
tecniche essenziali e di economie nei materiali.
Il ruolo dell’Amministratore è divenuto pertanto
sempre più un compito “attivo”,
nel sollecitare i condomini ad adeguare gli immobili
alle moderne concezioni costruttive, specie per
quanto attiene alla sicurezza. Lo stesso
legislatore proponente la riforma dell’Istituto del
Condominio ha identificato l’Amministratore nel
responsabile della sicurezza delle parti comuni ed
anche delle proprietà esclusive dell’edificio,
riconoscendogli il ruolo di iniziatore di un
procedimento, minuziosamente codificato nelle
procedure, con tempistiche alquanto ristrette, al
fine di verificare la sussistenza ed il mantenimento
delle condizioni di sicurezza negli edifici.
Occorre pertanto una
sempre più qualificata preparazione di natura
tecnico giuridico ed economica degli Amministratori
di Condominio, ma anche, informazione degli
stessi condomini; in quanto non scordiamoci che,
se all’Amministratore è attribuito un compito
“propositivo”, il potere decisionale rimane
comunque in capo all’Assemblea dei condomini.
In tal ottica
formativa e divulgativa della “Cultura del
Condominio” e del “Buon
Amministrare” la nostra
Associazione, in questo primo anno di vita qui a
Bologna, si è prodigata nell’organizzare il convegno
“Condominio 2004” tenutosi lo scorso
28 febbraio 2004, il corso per condomini, “Problemi
Condominiali”, svoltosi lo scorso 9
ottobre e nella pubblicazione della pagina
domenicale (dell’esperto risponde) sul
quotidiano La Repubblica, assieme alle Associazioni
“sorelle” A.P.P.C. e F.I.M.A.A. di Bologna,
nella quale la nostra Associazione ha avuto modo di
offrire risposte a innumerevoli quesiti posti dai
lettori in materia condominiale o riguardanti il più
generale tema immobiliare. Nel medesimo “filone
culturale” l’A.L.A.C. ha partecipato assieme
alla F.I.M.A.A. ed all’A.P.P.C. nella redazione
della Rivista SottoCasa “Guida per una corretta
gestione Immobiliare”, distribuita lo scorso
ottobre 2004 assieme al quotidiano La Repubblica. L’A.L.A.C.
si è poi da subito adoperata nella formazione dei
propri iscritti e dei futuri Amministratori
Immobiliari, tenendo quest’anno ben due corsi
professionalizzanti, uno nel primo semestre
dell’anno e l’altro nel secondo semestre, che si è
chiuso lo scorso 4 dicembre 2004, che hanno
complessivamente registrato la partecipazione di
oltre una sessantina di corsisti. Sono stati anche
svolti corsi di aggiornamento professionale sulla
Privacy nel Condominio e sulla riforma del
Condominio in discussione in questi giorni presso le
alte Istituzioni del nostro paese. Da ultimo, ma
solo per ordine cronologico, la nostra
Associazione ha organizzato e tenuto presso
l’Istituto Tecnico Commerciale Manfredi - Tanari un
ciclo di lezioni per l’avviamento e la conoscenza
dell’attività di Amministratore di Condominio,
attraverso la spiegazione dei principali istituti
giuridici e principi amministrativo – contabili che
sono alla base del Condominio e sua amministrazione;
corso che ha visto la partecipazione di oltre una
trentina di alunni. La nostra Associazione ha così,
per prima nel panorama bolognese, stretto rapporti
con gli Istituti Professionali, fornendo
un’importante contributo nel creare un “ponte”
tra scuola e mondo del lavoro. Ricordo poi con
piacere la partecipazione dell’A.L.A.C. assieme all’ASCOM
alla F.I.M.A.A. ed all’A.P.P.C. di Bologna alla
Fierarredo, tenutasi a Bologna lo scorso
febbraio 2004, nella quale abbiamo potuto
avvicinarci direttamente ai condomini che ci hanno
così potuto conoscere rivolgendo al nostro sportello
in loco diverse domande. Tutte queste
iniziative rappresentano per l’A.L.A.C. un elemento
di distinzione, nelle quali l’A.L.A.C. ritrova la
più alta forma di pubblicizzazione e visibilità sul
territorio.
Fermamente consci e
convinti dell’importanza di regole
deontologiche nell’operare l’attività di
Amministratori di Condominio, tra l’altro già alla
base del nostro rapporto associativo, ci siamo fatti
per primi ed, in più occasioni, promotori
dell’iniziativa per la creazione di una
regolamentazione deontologica comune, nella
nostra Regione. In quanto è nella consapevolezza
e conoscenza di comuni regole dell’operare che può
trovare un punto di unificazione e riconoscimento
una categoria composta da soggetti con trascorsi
culturalmente differenti e che proprio in queste
differenze possono rinvenire una valorizzazione
ed essere così chiomati all’amministrazione dei
diversi Condomini e loro specifiche problematiche.
Ci siamo pertanto opposti alle iniziative giacenti
presso la Regione Emilia Romagna di istituzione di
un pseudo “Registro di Amministratori” che a
nostro avviso, per come strutturato, si sarebbe
risolto in una strumento di immobilizzazione e
monopolizzazione del mercato, con un inevitabile
danno alla libera circolazione delle attività e
delle professionalità. Ribadiamo, anche in questa
occasione, come deontologia voglia dire anche
dovere di aggiornamento professionale.
L’A.L.A.C. di
Bologna, oggi all’alba del suo primo anno di vita,
rappresenta nel nostro territorio un importante
punto di riferimento per i propri iscritti e per i
condomini che trovano in essa qualificate risposte
alle proprie incertezze. La nostra Sede ha potuto crescere così velocemente, sia per
l’esperienza tipica di un Associazione a livello
Nazionale che ha tra l’alto permesso la scelta di
qualificati professionisti in loco, che hanno
prontamente aderito alla nostra struttura, sia per
il fondamentale appoggio ritrovato
nell’Associazione dei Commercianti di Bologna
nelle persone del Presidente Bruno Filetti e dei
Direttori dott. Tonelli e dott. Giorgi. Un
ringraziamento va altresì ai Presidenti Alberto
Pizzirani della A.P.P.C. e Roberto Maccaferri della
F.I.M.A.A. di Bologna, Associazioni
assieme alle quali l’A.L.A.C. costituisce un polo
immobiliare in grado di offrire tutti i servizi del
settore.
Merita infine
menzione il lavoro del nostro Segretario Loris
Quartieri, grazie al quale hanno potuto avere luogo
tutte le nostre iniziative.
Per il prossimo
2005 è già in cantiere il consueto convegno annuo “il Condominio 2005”
e l’avvio di un ulteriore corso professionale per
Amministratori di Condominio. Nei prossimi giorni
sarà operativo il nostro sito internet
www.alac.bo.it; un moderno ed importante
strumento di comunicazione e divulgazione delle
nostre iniziative, sul quale tutti i nostri
Associati, che lo desidereranno, potranno trovare un
proprio spazio.
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