VIZI DI COSTRUZIONENEGLI STABILI IN CONDOMINIO ASPETTI LEGALI

a cura dell’avvocato Debora Lolli – Consulente Legale dell’ALAC di Bologna

La materia dei vizi di costruzione negli stabili in condominio si presenta di grande interesse ad attualità se solo si considera che sempre più frequenti sono le imponenti ristrutturazioni degli edifici, ovverosia gli interventi finalizzati alla messa a norma degli impianti condominiali, nonché l’edificazione di nuove costruzioni le cui unità immobiliari vengono poi alienate a diversi soggetti che acquistando diventeranno parti di un soggetto giuridico complesso chiamato “Condominio” a capo del quale viene eletto l’Amministratore per la tutela degli interessi dei condomini e del Condominio medesimo.

L’Amministratore, dunque, viene investito, in forza della carica dallo stesso ricoperta e delle norme che regolano la sua funzione, di tutta una serie di oneri ed incombenti che nella vicenda dei vizi di costruzione lo vedono quale certo protagonista.

Infatti, l’art. 1130 n. 4 c.c. espressamente prevede tra i doveri dell’amministratore quello di “compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”.

Non solo! All’art.1131 comma 1 c.c. prevede “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi”.

E’ grazie a tali norme, interpretate estensivamente dalla giurisprudenza, che l’amministratore può, ed anzi deve, assumere la veste di legittimato attivo a proporre l’azione nei confronti dell’appaltatore nell’ipotesi di vizi di costruzione riscontrati nell’edificio condominiale, così come può compiere atti conservativi relativi alle parti comuni, senza la necessità del previo consenso assembleare, nel prioritario interesse di ripristinare le parti comuni dell’edificio nel minor tempo possibile al fine di evitare così possibili danni a persone o a cose.

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Si rende, peraltro, preliminarmente necessario un breve excursus normativo per meglio precisare i profili ed i contenuti della responsabilità dell’appaltatore per i vizi di costruzione.

In primo luogo, recita l’art. 1667, comma 1°, “l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purchè in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall’appaltatore”

L’art. 1667, comma 1°, c.c. disciplina una peculiare ipotesi di responsabilità in capo all’appaltatore che consegni l’opera completa sotto il profilo edificativo, ma gravata da difformità e vizi, in tal caso, incombendo, infatti, su quest’ultimo una forma speciale di responsabilità contrattuale, nonché una garanzia dettagliatamente enunciata.

Si può parlare di difformità quando la costruzione eseguita risulti in un certo qual modo diversa dalle prescrizioni dedotte nel contratto stipulato tra le parti o dal progetto, e l’opera effettivamente realizzata, quindi, non sia conforme a quella ab origine concepita.

I vizi, invece, si riferiscono più propriamente alle modalità mediante le quali sono state eseguite le singole parti della struttura, manifestandosi dunque nelle realizzazioni dei singoli procedimenti edificativi, nei quali non sono state osservate le regole della tecnica e dell’arte.

Recita poi l’art. 1667 comma 2 c.c. “il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro 60 giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati”

A proposito della malafede dell’appaltatore ed dell’occultamento dei vizi da parte dello stesso si ricordi il caso del pavimento irrimediabilmente rovinato appositamente coperto con della segatura dall’appaltatore.

A proposito del vizio palese è stato considerato tale quello consistente nella maggiore altezza delle pedate della scala – apprezzabile a vista o mediante misurazione da parte di un soggetto di media capacità, usando l’ordinaria diligenza - e dunque ritenuto riconoscibile; non è stato invece ritenuto vizio palese i difetti di costruzione del tetto di un edificio condominiale.

In ogni caso spetta all’appaltatore l’onere di provare la conoscenza dei vizi da parte del committente.

Ancora l’art. 1667 comma 3 c.c. “L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre fare valere la garanzia purchè le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna ”

L’art. 1668, c.c., elenca, poi, dettagliatamente le azioni di cui può avvalersi il committente nei casi sopra citati, affermando infatti che:

- art. 1668, comma 1°, c.c. “ il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell’appaltatore”;

- art. 1668, comma 2°, c.c., nell’ipotesi in cui “le difformità o i vizi siano tali da rendere l’opera del tutto inadatta alla sua destinazione - per la quale la stessa era stata progettata - il committente può chiedere la risoluzione del contratto”.

Infine, l’art. 1669, c.c., interviene a disciplinare quelle ipotesi in cui i vizi e le difformità siano talmente gravi da incidere sulla sostanza, solidità e stabilità della costruzione anche se non determinano un attuale esistenza di pericolo di rovina, ovvero riguardino impianti incorporati nell’edificio e, quindi, facenti parte integrante dello stesso, come ad esempi l’impianto centralizzato di riscaldamento, o ancora ne diminuiscano sensibilmente il valore economico nel suo complesso o diminuiscano quello dei singoli alloggi ovvero ne riducano comunque il godimento, ed amplia la suddetta garanzia sia per quanto riguarda la sua durata temporale, sia in relazione alla legittimazione ad agire dei singoli soggetti. Tale norma, infatti, al comma 1, stabilisce che “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se , nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta” Il comma 2 enuncia che

“il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia”.

E’ orientamento consolidato in giurisprudenza che la preciatata norma configuri una responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore mirante a tutelare l’ordine pubblico e la sicurezza, dunque, sancita per finalità di interesse generale, con la conseguenza che la relativa azione, nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, è data non solo al committente e suoi aventi causa nei confronti dell’appaltatore, ma anche all’acquirente nei confronti del costruttore – venditore.

Di seguito faremo anche su una breve elencazione anche dei vizi in concreto riconducibili alla garanzia di cui all’art. 1669 c.c. 

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Tornando al Condominio, dunque, comunicata l’ultimazione dei lavori, vi sono compiti e responsabilità ben precise che incombono sull’amministratore (a meno che non vi sia un direttore responsabile nominato dal condominio). Egli, infatti, deve procedere:

-         alla verifica dei lavori ed accertamento di eventuali vizi e/o difetti,

-         alla denuncia dei vizi, in caso di verifica positiva, all’appaltatore con lettera raccomandata,

-         dopo il collaudo ed il pagamento del corrispettivo, stante la durata biennale della garanzia, in caso di vizi e difformità di cui all’art. 1667 c.c., dovrà denunciare i vizi e/o i difetti riscontrati entro 60 giorni dalla loro scoperta e proporre l’azione nei confronti dell’appaltatore entro due anni dalla fine lavori, viceversa in caso di vizi di cui all’art. 1669 c.c. – riconducibili ad un vizio del suolo o ad un difetto della costruzione tali da determinare la rovina in tutto o in parte dell’edificio o pericolo di rovina dello stesso, ovverosia gravi difetti del medesimo – la denuncia dovrà essere fatta dall’amministratore entro un anno dalla loro scoperta ed entro un anno dalla denuncia dovrà essere proposta l’azione legale nei confronti dell’appaltatore.

Ai fini dell’accertamento della tempestività della denunzia delle difformità e dei vizi dell’opera, quando committente è il condominio il termine per la denunzia decorre dal momento in cui l’amministratore abbia acquisito un apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva circa la gravità dei difetti e della riconducibilità causale degli stessi all’opera svolta dall’appaltatore, conoscenza che per taluni può essere anche fatta coincidere con la data di consegna della perizia da parte del consulente tecnico di fiducia eventualmente nominato dall’Amministratore.

In difetto di quanto sopra l’amministratore potrebbe essere ritenuto responsabile nei confronti del condominio; cosi come potrebbe essere ritenuto responsabile per culpa in eligendo, qualora egli – e non l’assemblea - avesse affidato l’esecuzione dell’opera ad un appaltatore privo dei mezzi tecnici e delle capacità indispensabili o avesse preparato un progetto erroneo.

Nuovi profili di responsabilità per l’amministratore emergono poi dalla nuova normativa sulla manutenzione straordinaria, in particolare con l’introduzione del d.lgs. 494/1996 di attuazione della direttiva CEE 99/57, concernenti le prescrizioni minime di sicurezza e di salute da attuare nei cantieri temporanei o mobili.

Tale normativa, infatti, punta il dito su un nuovo soggetto responsabile, cioè il committente, in poche parole il soggetto per conto del quale l’intera opera viene realizzata, indipendentemente - dice l’art. 2 lett. b) – da eventuali frazionamenti della sua realizzazione.

Nel caso di edificio in condominio, dunque, il nuovo soggetto responsabilità è l’amministratore ove l’assemblea abbia deliberato opere straordinarie o siano poste in essere direttamente dallo stesso in casi di urgenza.

È bene, peraltro, sottolineare come a seguito della normativa suddetta vada cambiata, altresì, l’impostazione relativa alla deliberazione di tali opere da parte dell’assemblea, dovendo, infatti, quest’ultima valutare per l’esecuzione delle stesse unicamente quei preventivi offerti da imprese con determinati requisiti di sicurezza e di qualità. Infatti, la legge in parola ha posto al committente diversi oneri, la violazione dei quali comporta addirittura delle responsabilità penali. E non solo! La responsabilità permane in capo al committente anche in presenza di un responsabile dei lavori o dei coordinatori per la progettazione e dei coordinatori per l’esecuzione dei lavori.

in presenza di gravi vizi che rovinano non solo parti comuni dell’edificio, ma anche porzioni immobiliari di proprietà di singoli, il Condominio risulta sempre essere la figura di riferimento.

Non vi è dubbio, che il Condominio di un edificio quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore ex art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 del c.c. Il Condominio, peraltro, in persona dell’amministratore, potrà richiedere al costruttore dello stabile la rifusione di quanto corrisposto al singolo condomino danneggiato, se il danno consegue a difetto di costruzione, ovvero, dovrà fare intervenire l’appaltatore affinché esegua tutte le opere necessarie ad eliminare la causa dei danni, avendo l’amministratore il potere-dovere di salvaguardare l’edificio condominiale secondo quanto disposto dall’art. 1130, n. 4, c.c., sugli atti conservativi.

Ad ogni buon conto, si sottolinea come nel caso in questione il singolo condominio ben possa agire contemporaneamente sia nei confronti del venditore-costruttore a norma dell’art. 1669 c.c. che nei confronti del Condominio a norma dell’art. 2051 c.c. chiamandoli in causa entrambi per ottenere l’eliminazione dei vizi ed i risarcimento dei danni subiti.

Nell’ipotesi di vizi di costruzione riguardanti soltanto alcuni appartamenti di un edificio in condominio e non anche le parti comuni di esso l’azione di risarcimento dei danni connessa alla garanzia di cui all’art. 1669 c.c. va proposta dai condomini proprietari di detti appartamenti nei confronti dell’appaltatore o del venditore-costruttore senza necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini, ancorché possa determinarsi, in sede di esecuzione, un’interferenza tra il diritto loro riconosciuto in sentenza (risarcimento del danno in forma specifica) con i diritti degli altri condomini, dovendo i danneggiati per l’esecuzione dei lavori necessari per l’eliminazione dei difetti procurasi il consenso degli altri condomini. Ciò potrebbe verificarsi nell’ipotesi in cui per l’eliminazione dei vizi, i singoli condomini danneggiati necessitassero di una sorta di collaborazione da parte degli altri singoli proprietari in sede di eliminazione dei vizi denunciati come ad esempio nel caso in cui le opere a ciò strumentali andassero a riflettersi anche su parti comuni dell’edificio, come è accaduto nel caso dei lavori necessari ad eliminare i difetti dell’impianto idrico che provocavano danni solo in alcuni appartamenti di uno stabile in condominio.

Se, invece, i vizi incidono su parti comuni del suddetto stabile, come l’impianto centrale di riscaldamento, è abilitato ad agire per la garanzia ex art. 1669 c.c. contro colui che abbia realizzato tale struttura mediante la propria diretta gestione, oltre che i singoli condomini, anche l’Amministratore, pur in assenza di delibera assembleare in tal senso, rientrando ciò negli atti conservativi di competenza dell’amministratore del Condominio a norma dell’art. 1130 n. 4 c.c. Tale ultima norma, infatti, va interpretata nel senso che l’amministratore ha il potere-dovere di compiere atti conservativi anche quando i gravi difetti di costruzione riguardino l’intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in un’ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto.

Ancora, nel senso suddetto, la responsabilità del costruttore per gravi difetti ex art. 1669 c.c., nella specie difettosa impermeabilizzazione delle terrazze a livello, può essere richiesta dall’amministratore del Condominio anche per i singoli appartamenti.

Per quanto riscontrato, pertanto, l’Amministratore assume un ruolo di rilievo anche in presenza di tali controversie, dovendo egli, per conto del Condominio, ottemperare agli obblighi di custodia della parti comuni, verificare i lavori ed eventuali vizi, per poterli così denunciare tempestivamente ed in conformità a quanto stabilito dalle norme richiamate diventando, in difetto, responsabile nei confronti del Condominio.