Il Cortile a lastrico
Quesito:
Abito in un Condominio al cui ingresso c’è un cortile a
livello della strada comunale, sotto al quale ci sono due garage. La detta
porzione di cortile è stata demolita e ricostruita per pericolo di crollo. Come
va ripartita la spesa ? è giusto applicare l’art. 1126 c.c. ?
Risponde
: ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di
Bologna
Nella
supposta assenza di specifiche norme di natura regolamentare, per la
ripartizione delle spese in Condominio, dovrà farsi riferimento agli articoli
dal 1123 al 1126 del codice civile, contenenti per l’appunto, la disciplina
sulla suddivisione delle spese tra condomini, cercandovi di rinvenire la
soluzione alle molteplici casistiche che si possono presentare, stante la
varietà delle tipologie edilizie. Ciò detto, nel caso in cui, un cortile
condominiale sovrasti più autorimesse private, questo indiscutibilmente funge
da copertura per i locali sottostanti e nel contempo da calpestio per tutti i
condomini fruitori. In tale duplice funzione può rinvenirsi una analogia con
l’articolo 1126 del codice civile, dettato in materia di ricostruzione dei
lastrici solari ad uso esclusivo, che disciplina la suddivisione delle spese
attribuendole per i due terzi ai proprietari sottostanti il lastrico, in considerazione
della preponderante funzione (c.d. passiva) di copertura, e per il
restante terzo al proprietario esclusivo in relazione alla funzione (c.d.
attiva) di calpestio del lastrico. Per l’applicazione analogica di tale
articolo alla casistica in discorso si è più volte espressa la giurisprudenza,
ed in particolare la Suprema Corte di Cassazione nella sentenza N° 11283 del
10/11/1998 ha statuito che, le spese per i lavori di manutenzione del piano di
calpestio del cortile condominiale che funge da soffitto ad un locale
sottostante, vanno ripartite secondo l’omologo criterio stabilito per la
terrazza a livello dall’articolo 1126 c.c., si che, il proprietario esclusivo
deve contribuire per i due terzi ed i condomini per l’un terzo.
All’applicazione dell’articolo 1126 c.c. alla fattispecie in oggetto, consegue
che, tale criterio di riparto opererà per tutte le spese necessarie al
ripristino del lastrico, struttura, pavimentazione e tinteggiatura dei locali
sottostanti danneggiati da infiltrazioni; fatta eccezione per i casi in cui le
opere di riparazione debbano ricondursi ad un utilizzo “particolare” o
alla cattiva manutenzione del lastrico da parte del proprietario sovrastante,
nel qual caso, opereranno gli articoli 2043 e 2051 c.c., in tema di
responsabilità, in luogo della norma di cui all’articolo 1126 c.c., imputando
ogni spesa al proprietario sovrastante al quale viene ricondotta la
responsabilità per l’evento dannoso che ha cagionato danni alla proprietà
sottostante (vedi Corte di Cassazione sentenza N° 2861 del 11/03/1995). In
una recente sentenza, la N° 18194 del 14/09/2005, la Suprema Corte di Cassazione, nel caso di un vialetto carrabile con funzione di copertura di
un magazzino sottostante, ha ritenuto che, le spese di rifacimento della
pavimentazione del cortile sovrastante, dovessero essere sostenute unicamente
dai condomini comproprietari in ragione del disposto di cui all’articolo 1125
c.c., che addossa le spese di manutenzione del pavimento, parte di una
struttura complessa, a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la
necessità di tale manutenzione, per cui, la Corte ha ritenuto che ciò costituisca un’applicazione particolare del secondo comma dell’articolo 1123 c.c.. A
ben vedere, e a distinguere le tipologie di interventi e spese, può comunque
ritenersi che, quando siano necessarie unicamente opere di manutenzione del
piano di calpestio e non della sottostante impermeabilizzazione o struttura,
anche nel caso tipico di lastrici solari, tali spese rimarranno a carico
dell’utilizzatore esclusivo, non potendosi far luogo all’articolo 1126 c.c.,
che disciplina unicamente il caso di ricostruzione di una struttura complessa
quale il lastrico solare, in relazione alla duplice utilità di questo.
Viceversa nel caso di usura dell’impermeabilizzazione o cedimento di parte
strutturale del lastrico troverà piena applicazione l’articolo 1126 c.c., anche
per quelle spese di rifacimento della pavimentazione in quanto conseguenti e
dipendenti dall’intervento di sistemazione dell’impermeabilizzazione o della struttura,
come pure le spese per la riparazione dei danni ai locali sottostanti. Nel caso
di specie, trattandosi di lavori necessari ad ovviare un pericolo di crollo, e
pertanto di natura strutturale, potrà darsi applicazione all’articolo 1126
c.c., sicuramente nel caso in cui il lastrico funga da calpestio esclusivamente
perdonale, essendo la fattispecie del tutto analoga a quella alla base
dell’articolo 1126 c.c. in materia di lastrici solari, dovendosi viceversa nel
caso di lastrici carrabili valutare l’incidenza della transito di automezzi
sulla portanza e collasso della struttura, potendosi in ipotesi ricercare una
responsabilità esclusiva del Condominio (proprietario del lastrico) ai sensi e
per gli effetti dell’articolo 2051 c.c., nel caso in cui il cedimento sia stato
cagionato dal transito di mezzi di pesantezza superiore alla portata del
lastrico stesso. |