L’equo canone
Diverso tempo fa presi in locazione un immobile adibito
ad uso abitazione con contratto ad equo canone. Pur avendo sempre corrisposto
al locatore il canone, ritengo che, l’importo convenzionalmente pattuito sia
superiore a quello dovuto in base alla suddetta legge. Posso liberarmi
dall’obbligazione di pagare il canone versandolo in misura legale e non più
quello contrattualmente stabilito?
Risponde: Avv. Debora
Lolli
Il
pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale
obbligazione del conduttore. La sospensione per intero dell’adempimento di tale
obbligazione, oppure l’autoriduzione del canone, cioè il pagamento del medesimo
in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita in ragione di una
unilateralmente asserita esorbitanza di tale ultima misura rispetto all’importo
inderogabilmente fissato dalla legge 27 luglio 1978 n. 392, costituiscono un
fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore. La modifica unilaterale
dell’entità del canone già corrisposto, infatti, incide direttamente
sull’equilibrio sinallagmatico e sull’economia del contratto e da luogo ad un
vero e proprio inadempimento colpevole del conduttore, fonte di risoluzione del
contratto per morosità, essendo devoluta ai poteri del giudice, ai fini
dell’accertamento della gravità dell’inadempimento, la valutazione
dell’importanza dello squilibrio tra le prestazioni con riguardo all’interesse
del locatore in relazione al suo diritto di ricevere il canone in misura legale
alle scadenze convenzionali. Nello specifico caso delle locazioni ad uso
abitativo soggette alla legge n. 392/1978, la valutazione dell’importanza o
gravità dell’inadempimento non è più rimessa all’apprezzamento discrezionale
del giudice, ma è predeterminata legalmente, attraverso il parametro oggettivo
stabilito dall’art. 5 della predetta legge. L’autoriduzione del canone
convenzionalmente pattuito è, pertanto, illegittima fino a quando non venga
accertata e determinata dal Giudice, integralmente e definitivamente, la
sostituzione della clausola convenzionale con quella legale, rappresentando
tale riduzione una forma di autotutela che il conduttore può esercitare
soltanto nell’ambito del giudizio di determinazione dell’equo canone. Al di
fuori dell’ambito giudiziale, pertanto, la mora del conduttore che sospende o
riduce di propria esclusiva iniziativa il pagamento del canone non è esclusa né
dall’eventuale pretesa compensazione con le somme precedentemente corrisposte contra
legem, né, in caso di accordo tra le parti di adeguare il canone ai limiti
legali, dalla conoscenza di fatto da parte del locatore dell’entità del canone
legale. In conclusione, quando Ella avrà verificato con certezza che l’importo
del canone convenzionalmente pattuito, e da sempre corrisposto, è superiore a
quello dovuto in forza della legge n. 392/1978, l’unica e legittima strada da
Lei percorribile per non incorrere in inadempimenti contrattuali di alcun tipo
è quella di proporre dinanzi all’Autorità Giudiziaria la domanda di accertamento
e determinazione dell’equo canone. |