L’Automazione del cancello carrabile
ARTICOLI PUBBLICATI SULLA REPUBBLICA DEL 01/10/2006
1) Quesito:
Nel condominio ove abito, di dodici appartamenti, saremo dell’idea di automatizzare il cancello automatico all’accesso del cortile comune, che ora rimane sempre aperto ; un condomino si oppone e sostiene che comunque può esentarsi dalla spesa in quanto voluttuaria. Altri sostengono che i proprietari di autorimesse dovrebbero contribuire maggiormente nelle spese. Con quali maggioranze va deliberata l’automazione e come dividere i costi tra noi condomini?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Come è noto, l’Assemblea dei condomini nell’ambito delle proprie competenze provvede a tutti quegli interventi sulle parti comuni diretti alla manutenzione, al miglioramento, all’adeguamento alle nuove normative ed all’innovazione delle stesse. Il Legislatore ha previsto per le opere innovative, il più alto quorum deliberativo, ovverosia la maggioranza dei partecipanti al Condominio, rappresentante i due terzi del valore dell’edificio – come evincibile dal combinato disposto degli articoli 1120 e 1136, 5° comma, c.c. – riconoscendo poi, stante la sottesa incisività dell’opera, al successivo articolo 1121 c.c., la facoltà, per il condomino dissenziente, di estraniarsi dal partecipare alle spese, per quelle innovazioni c.d. gravose o voluttuarie. Orbene, non esplicando il Codificatore del ’42 una precisa definizione di innovazione, dottrina e giurisprudenza hanno individuato la fattispecie innovativa in tutti quegli interventi che modificano l’entità sostanziale della cosa comune e / o la destinazione d’uso della medesima, affermando nel contempo che, costituiscono viceversa mere migliorie quelle opere che, mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini (v. conf. Cass. Civ. N°11936, 23/10/1999). Ciò premesso, per meglio comprendere l’inquadramento dell’intervento di automazione di un cancello condominiale nell’ambito di una mera miglioria del bene comune e non di certo quale innovazione dello stesso, posto che, non viene in essere alcuna alterazione sostanziale o della destinazione d’uso del bene. Pertanto, l’Assemblea potrà assumere la delibera di automazione del cancello con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 c.c. – maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio – per l’Assemblea di prima convocazione, o con la maggioranza di cui al terzo comma dell’articolo 1136 c.c. – un terzo dei partecipanti al Condominio che rappresenti un terzo del valore – per l’Assemblea di seconda convocazione (v. conf. Trib. Monza, 14/12/1984). Dall’inquadramento dell’opera come modifica della cosa comune, ne discende altresì l’impossibilità per il condomino dissenziente di estraniarsi dal pagamento della propria quota, invocando l’applicabilità dell’articolo 1121 c.c., essendo la medesima norma di legge, come suddetto, dettata in relazione alle opere innovative, con i particolari requisiti della gravosità e voluttuarietà, ma pur sempre innovative. Quanto alla ripartizione delle spese di automazione, occorre osservare che, spesso l’intervento di automazione assurge alla funzione di garantire effettivamente la costante chiusura del cancello, e pertanto alla sicurezza di tutta la proprietà condominiale. Inoltre, se pur vero è che, lo stesso Legislatore, nel formulare il secondo comma dell’articolo 1123 c.c., prevede la possibilità di un maggior addebito in caso di un maggior uso, l’uso in discorso è quello “potenziale”, e non quello effettivo, e pertanto, se il cancello è posto a chiusura di una corte condominiale, risulta alquanto complicato dimostrare che, i condomini proprietari di autorimesse utilizzano maggiormente il cancello rispetto a quelli proprietari di soli appartamenti che, comunque, potrebbero accedere all’area per le c.d. operazioni di carico e scarico, o per il passaggio con cicli e motocicli. Si aggiunga poi che, già nella suddivisione millesimale, si comprendono i millesimi delle autorimesse. A conferma della corretta suddivisione per millesimi della spesa di automazione del cancello automatico, può citarsi la sentenza del Tribunale di Milano del 4/03/1991. Concludendo, nel caso prospettato, l’Assemblea potrà legittimamente deliberare l’automazione del cancello con la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., 2° e 3° comma, ripartendo la spesa per millesimi generali, senza possibilità di esonero per il condomino dissenziente.
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