Riscaldamento centralizzato – valvole “contacalorie”
ARTICOLI PUBBLICATI SULLA REPUBBLICA DEL 01/10/2006
2) Quesito:
Possiedo un appartamento al 4° ed ultimo piano di un condominio con riscaldamento centralizzato. Abbiamo installato dei contacalorie decidendo di suddividere i costi per un 30 % sulla base dei vecchi millesimi riscaldamento e per il restante 70% in base alle calorie consumate dai singoli. Ora, i proprietari al 4° e 1° piano hanno una spesa molto più elevata degli altri. È possibile chiedere all’assemblea una riduzione dei costi della caloria per gli appartamenti del 4° e 1° piano?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Giova anzitutto premettere che, il sistema di ripartizione delle spese di riscaldamento sulla base dei consumi registrati nei singoli appartamenti da appositi contatori, permette di addebitare ai singoli condomini un importo pressoché corrispondente a quanto consumato dagli stessi per il riscaldamento dei propri immobili, sensibilizzando così gli utenti a comportamenti tendenti alla riduzione degli sprechi. Di certo, trattasi di un sistema più preciso, se riferito a criteri empirici di riparto delle spese, quali le tabelle millesimali. Spesso, come nel caso descritto dal lettore, accade poi che, si mantengono in vita entrambi i criteri, millesimale e per consumi rilevati, con percentuali alquanto variabili, da caso a caso, in considerazione del fatto che, dinnanzi ad impianti centralizzati, permangono comunque delle dispersioni di calore, verso l’esterno e da appartamento ad appartamento. Si mantiene dunque, una parte di spesa a carico, per così dire, della collettività, ripartita su base millesimale. Vi è però da aggiungere che, con la ripartizione delle spese sulla base dei consumi, ricade sui singoli proprietari il maggior costo derivante dalla posizione termicamente più sfavorevole dell’immobile e di conseguenza, gioca un ruolo importante la presenza o meno di forme di isolamento nelle proprietà esclusive (quali infissi “a tenuta”) e delle parti comuni (coibentazioni dei muri maestri,dei solai e dei coperti). Principio generale, in materia di ripartizione delle spese condominiali, dettato dal secondo comma dell’articolo 1123 c.c., è che, quando una parte o cosa comune è destinata a portare utilità diversa ai singoli condomini, le relative spese vanno ripartite in proporzione all’utilità arrecata a ciascuno. Così, la creazione di forme di isolamento delle parti comuni, ha precipuamente funzionalità per mantenere il calore negli appartamenti con esse confinati, ma nel contempo, ha altresì una finalità coibentante per tutta la porzione di caseggiato protetta. Per quanto agli impianti di riscaldamento centralizzato che, adottano un criterio di riparto delle spese su base millesimale, è logica consuetudine, ripartire le spese per le opere d’isolamento delle parti comuni per quote millessimali, posta la comune spesa, viceversa, nel caso di impianti autonomi, il costo delle suddette cobentazioni dovrà gravare in maggior misura sugli appartamenti che ne traggono un beneficio diretto. Ciò premesso, permanendo, nel caso de quo, l’impianto centralizzato – tale ab origine - e comunque con una rilevante percentuale di costi da suddividersi per millesimi, pare corretto, risolvere la problematica, anzitutto con una maggior coibentazione delle parti comuni interessate, se ed in quanto possibile, con spesa da ripartirsi per millesimi tra tutti i condomini, e nel caso l’Assemblea desista dal deliberare tali interventi, in quanto estremamente onerosi, i condomini più svantaggiati per l’assenza di idonei isolamenti, potranno richiedere un concorso da parte degli altri per le maggiori spese che questi sono costretti ad affrontare, stante i più elevati consumi dovuti alla mancata adozione di siffatte protezioni.
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