lA RIPARTIZIONE DELLE SPESE DELL'ASCENSORE
Quesito:
Abito in un condominio da
25 anni, la scorsa assemblea ho sollevato perplessità riguardo alle tabelle dei
millesimi ascensore e scala, formulate diversamente da quanto previsto
dall’articolo 1124 c.c; ho pertanto chiesto che venisse applicato tale articolo
alla suddivisione delle spese dell’ascensore e della scala. I condomini mi
hanno risposto che i millesimi vanno applicati così come sono in essere da
anni; non ho riscontrato tracce dell’approvazione di tali millesimi. È
possibile variare le tabelle? L’aver approvato i bilanci per anni mi obbliga
per il futuro ?
Risponde
: ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
A norma dell’articolo 1124
c.c., primo comma, le spese occorrenti alla manutenzione ed alla ricostruzione
delle scale devono essere ripartite tra i condomini per metà in ragione del
valore delle rispettive porzioni esclusive e per l’altra metà in misura
proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. E’ opinione dominante, in
dottrina ed in giurisprudenza, che il criterio suddetto, trovi piena e perfetta
applicazione, salvo patto negoziale contrario, anche per quanto attiene alle
spese di manutenzione e ricostruzione dell’impianto ascensore, ricorrendo
identica ratio con la fattispecie di cui all’articolo 1124 c.c. delle
scale (vedi ex plurimix Cass. Civile N° 2833 del 25.03.1999). Il
successivo articolo 1138 c.c., primo comma, prevede poi la possibilità per
l’Assemblea dei condomini, alla maggioranza degli intervenuti che rappresenti
almeno cinquecento millesimi, di disporre norme circa la ripartizione delle
spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino. Tale
facoltà è da ritenersi comunque esercitatile nell’ambito dei confini segnati
dai criteri legali di suddivisone delle spese, fissati dallo stesso
Codificatore agli articoli 1123 c.c. e seguenti , non potendosi introdurre
deroghe ai criteri medesimi, se non attraverso un accordo unanime di natura
negoziale. Pertanto, nel caso l’Assemblea deliberi a maggioranza una modifica a
tali criteri, porrebbe in essere un Atto al di fuori delle proprie competenze e
come tale radicalmente nullo e/o inefficacie nei confronti del condomino
dissenziente. Sul punto, le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione,
con la sentenza N° 2928 del 05.05.1980, hanno precisato come le attribuzioni
dell’Assemblea dei condomini sono circoscritte alla verificazione ed
applicazione dei criteri di riparto prefissati dalla legge, e non comprendono
il potere di introdurre deroghe, che possono scaturire soltanto da una
convenzione a cui aderiscano direttamente tutti i condomini, pertanto la
deliberazione assembleare che modifichi i criteri di riparto è inefficace nei
confronti del condomino dissenziente, per nullità radicale deducibile senza
limitazioni di tempo, e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi
entro i trenta giorni previsti dall’articolo 1137 c.c. . È quindi da ritenersi
ammissibile la modifica del criterio di riparto di cui all’articolo 1124 c.c.
per le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e dell’ascensore,
solamente con accordo unanime di tutti i condomini, o in presenza di un patto
suggellato nell’ambito di un regolamento di condominio contrattuale,
predisposto dall’originario proprietario, trascritto e richiamato nei diversi
Atti di acquisto delle porzioni immobiliari componenti il Condominio. Se taluna
giurisprudenza, specie in passato, ha ritenuto possibile desumere il consenso
dei condomini in ordine alla approvazione o modifica di tabelle millesimali o
criteri di riparto dai cosiddetti facta concludentia, ovverosia da una
serie di comportamenti, costanti inequivoci e concludenti, dai quali evincere
il consenso del condomino, è utile osservare come di recente la giurisprudenza
del Supremo Collegio, soprattutto alla luce di un importante sentenza delle
Sezioni Unite della Cassazione – N° 943 del 30.12.1999 -emessa in materia di
modifica del regolamento di condominio, ma con motivazioni del tutto analoghe e
applicabili anche alle tabelle millesimali, è orientata nell’escludere la
valenza dei facta concludentia per l’approvazione delle tabelle
millesimali. Ad ogni buon conto, è poi da osservare che, la Suprema Corte nella sentenza N° 13592 del 12.10.2000, ha escluso che, l’approvazione dei
bilanci condominiali, anche per più anni, ed il conseguente pagamento delle
spese pro quota, costituiscano di per sé, circostanze induttive dell’esatta
conoscenza, della piena consapevolezza e dell’inequivoca accettazione della
modifica della tabella millesimale, tali da consentire, per un comune modo
d’intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale. Nel
caso di specie, non ravvisandosi un accordo unanime sull’approvazione delle
tabelle scale e ascensore, redatte in dispregio e a modifica del criterio
legale di cui all’articolo 1124 c.c., consenso che neppure pare potersi
ricondurre dalla mera approvazione dei bilanci (o dalla mancata impugnazione
degli stessi), o dal pagamento delle quote di spesa (soprattutto se, nei
prospetti contabili non veniva riportato il valore millesimale in discussione)
qualora l’Assemblea non riveda bonariamente le tabelle, parametrandole
giustamente al dettato di cui all’articolo 1124 c.c., il condomino dissenziente
ben potrà ricorrere all’Autorità Giudiziaria.
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