IL DECORO ARCHITETTONICO
DEI FABBRICATI
Quesito:
Alle assemblee del mio
condominio, spesso si parla di decoro architettonico, in occasione delle
richieste che si susseguono per l’installazione di condizionatori, doppi vetri
e inferiate, potreste chiarirmi meglio di cosa si tratta e quali sono i diritti
dei condomini al riguardo ?
Risponde
: ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Come ha definito la Suprema Corte di Cassazione nella nota sentenza N° 1472 del 13.07.1965, il decoro
architettonico di un edificio, che in misura più o meno rilevante sussiste per
tutti i fabbricati, ed anche per quelli di carattere popolare, risulta
dall’insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che
costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti
dell’edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una
determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista
architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile.
Esso è opera particolare di colui che ha costruito l’edificio e di colui che ha
redatto il progetto, ma una volta ultimata la costruzione costituisce un bene
cui sono direttamente interessati tutti i condomini e che concorre a
determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva
sulle parti comuni. L’articolo 1120 c.c. vieta poi tutte quelle innovazioni che
possano alterare il decoro architettonico, come pure il successivo articolo
1122 c.c. introduce il divieto al singolo condomino di eseguire nelle porzioni
di proprietà esclusiva opere che possano recare danno alle parti comuni (ben
potendosi comprendere nel divieto in parola il danno al decoro architettonico).
L’articolo articolo 1138 c.c. nel riconoscere all’Assemblea dei condomini la
facoltà di darsi delle regole per la tutela del decoro architettonico, per un
verso, ammette la possibilità dei condomini di valutare l’impatto di un
intervento sull’estetica del fabbricato, eventualmente ritenendolo non in
dispregio al decoro architettonico e pertanto autorizzandolo con la maggioranza
degli intervenuti all’Assemblea che rappresenti almeno la metà del valore
dell’edificio, e per l’altro verso, con l’utilizzo del termine “tutela” afferma nel contempo l’impossibilità per l’Assemblea di asseverare la
violazione dello stesso. Si consideri poi, ad ulteriore conferma, che lo stesso
articolo 1138 c.c. sancisce l’impossibilità di derogare all’articolo 1120 c.c.,
che disciplina le innovazioni, per l’appunto con il limite di non alterare il
decoro architettonico. Dovrebbero così ritenersi radicalmente nulle tutte
quelle delibere con le quali l’Assemblea autorizzi a maggioranza opere lesive
del decoro architettonico, in quanto prese in eccesso di potere dell’Organo
assembleare. Possiamo poi mutuare dalla numerosa giurisprudenza pronunciatasi
in materia di decoro architettonico che, il Giudice, nel valutare
l’impatto di un intervento sull’estetica del fabbricato, dovrà tener conto
delle caratteristiche del singolo edificio, al fine di evincere la
significatività o meno dell’alterazione - ritenendosi così per converso
ammissibili interventi di trascurabile entità - come pure dovrà considerare le
preesistenti condizioni del fabbricato, nonché se su di esso avessero o meno
già inciso precedenti innovazioni, con la conseguenza che, una modifica non può
essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se
apportata ad un edificio la cui estetica era già stata menomata da precedenti
lavori, ovvero che sia di mediocre livello architettonico (vedi in tal senso ex
plurimix Cassazione civile N° 3549 del 29.07.1989 e N°16098 del
27.10.2003). Occorre poi aggiungere che, il Giudice, dovrà altresì procedere
alla ponderazione del sacrificio dell’estetica da un lato, con il diritto del
condomino, dall’altro lato, di utilizzare al meglio il proprio immobile, e le
parti comuni, ex art. 1102 c.c., anche a seguito delle possibilità
offerte dai progressi tecnologici (si pensi agli impianti di riscaldamento e
condizionamento dell’aria) e con i diritti, anche di rango costituzionale,
eventualmente sottesi, mi riferisco al diritto alla salute, spesso invocato nel
caso d’installazione di un condizionatore esterno, o al diritto
all’informazione per il caso d’installazione di antenne o altri sistemi di
comunicazione. Ciò premesso, nel caso in cui un condomino richieda all’Assemblea
di pronunciarsi in ordine alla possibilità di installare una canna fumaria o un
condizionatore sulle facciate dello stabile condominiale, i condomini dovranno
procedere ad una prima analisi dell’impatto dell’intervento sull’estetica del
fabbricato e nel solo caso non ravvisino una significativa ed apprezzabile
lesione del decoro architettonico dello stesso, potranno acconsentire
all’installazione del manufatto sulle o nelle parti comuni, deliberando con il quorum di cui all’articolo 1136, 2° comma c.c., ovverosia con la maggioranza degli
intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore
dell’edificio. Il condomino assente o dissenziente, potrà comunque impugnare
giudizialmente il deliberato assembleare, non condividendo la valutazione
dell’organo assembleare. Od ogni buon conto, per evitare lunghe ed onerose
vertenze giudiziarie, sarebbe opportuno che, in casi simili, i condomini per
meglio orientare il proprio convincimento e giustificarlo dinnanzi al
Giudicante che eventualmente potrebbe essere adito, affrontassero il problema
incaricando preventivamente un tecnico per la valutazione estetica
dell’intervento e per il vaglio e suggerimento di ipotesi alternative o
precisazioni da imporre nell’esecuzione delle opere.
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