L’Installazione di un impianto ascensore
ARTICOLO PUBBLICATO SU LA REPUBBLICA DEL 10/12/2006
1) Quesito:
Desidererei informazioni su quale maggioranza occorre per decidere l’installazione di un ascensore nel vano scale condominiale. Al riguardo nel mio condominio vi sono opinioni contrastanti. Debbono poi partecipare alla spesa tutti i condomini ? Ci si può esentare? Come va divisa la spesa tra i condomini ?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente e storicamente consolidato, l’installazione di un impianto ascensore in uno stabile originariamente privo, configura una fattispecie innovativa, ex art. 1120 c.c., deliberabile con la maggioranza dei partecipanti al Condominio che rappresenti almeno i due terzi del valore millesimale, ai sensi del quinto comma dell’articolo 1136 c.c. . Così, ad avviso della suprema Corte di Cassazione, nella sentenza N° 1529 del 11/02/2000: “L’installazione in un edificio di un ascensore di cui prima esso era sprovvisto, costituisce, ai sensi dell’articolo 1120, primo comma, c.c., una innovazione, con la conseguenza che, la relativa delibera deve essere presa con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136 c.c.” . Non mancano, d’alto canto, precedenti giurisprudenziali in cui, l’installazione di un ascensore, è stata viceversa inquadrata nell’ambito delle mere migliorie - anziché quale innovazione - come tali, deliberabili con le maggioranza di cui al 2° e 3° comma dell’articolo 1136 c.c. (ovverosia, rispettivamente, con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio - 2° comma art. 1136 c.c. – oppure, con un numero di voti, di maggioranza assembleare, che rappresenti un terzo dei partecipanti al Condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio - 3° comma art. 1136 c.c.), in tal senso, il Tribunale di Orvieto con sentenza del 17 luglio 1996. Vi sono poi, in dottrina, autori che, propendono per la classificazione dell’opera quale mera miglioria sulla considerazione che, un vano scale è normalmente deputato ad ospitare un simile impianto. A ben vedere, la distinzione tra innovazione e miglioria, per quanto attiene alla posa di un impianto ascensore, dipende dalla natura e dalla consistenza delle opere connesse, considerando per l’appunto che, per definizione consolidata in giurisprudenza ed in dottrina, si è in presenza d’innovazione ogni qual volta vi siano opere che, incidono sulle parti comuni modificandone l’entità sostanziale e/o la destinazione d’uso, in modo tale da turbare i concorrenti interessi dei condomini, dirette ad un miglioramento o ad un uso più comodo o vantaggioso della cosa comune. Tornando dunque al problema di partenza dei quorum deliberativi, l’inquadramento dell’installazione dell’impianto ascensore come innovazione o come mera miglioria, può dirsi superato, sotto tale aspetto, alla luce della legge N° 13/89, sull’abbattimento delle barriere architettoniche, e delle sue successive interpretazioni giurisprudenziali, volte all’ampliamento della portata della norma in parola. Infatti, in virtù dell’articolo 2, comma 1, della citata legge N° 13/89: “le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni, dirette a eliminare le barriere architettoniche, sono approvate dall’assemblea di condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, commi secondo e terzo c.c.”. La giurisprudenza che si è espressa riguardo a tale norma, ha inteso, pertanto, la piena applicazione della medesima per l’installazione degli impianti ascensori, come pure ha ritenuto la stessa operativa indipendentemente dalla presenza di soggetti portatori di handicap nel Condominio (Tribunale di Milano 19/09/1991), e comunque dinnanzi a soggetti ultra sessantacinquenni con problemi a svolgere i compiti e le funzioni della propria età (Tribunale di Napoli 14/03/1994), sui comuni presupposti che, l’installazione di un ascensore va considerata alla stregua di un impianto indispensabile ai fini di una civile abitabilità in sintonia con l’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e della libera fruibilità degli edifici, anche da parte di persone portatrici di handicap, che possano così recarvisi, indipendentemente dall’abitare nello stabile. In una recente sentenza, la suprema Corte di Cassazione ha avuto modi di riaffermare come, l’installazione di un impianto ascensore, rientrando tra le opere dirette a eliminare le barriere architettoniche, costituisce un’innovazione che, ai sensi dell’articolo 2 comma 1, legge 13/89, può essere approvata con le maggioranze ridotte previste dall’articolo 1136, commi 2 e 3, c.c. . Quanto poi alla possibilità per il condomino che non intende usufruire dell’impianto, di esonerarsi dalla relativa quota di spesa, ritorna fondamentale l’inquadramento dell’opera nell’abito della fattispecie innovativa invece che, in quella della mera miglioria. Infatti, se si considera l’installazione di un impianto ascensore quale innovazione, può trovare applicazione il disposto di cui all’articolo 1121 c.c., per quanto attiene alle innovazioni gravose e voluttuarie, dinnanzi alle quali, è riconosciuta la facoltà del condomino dissenziente di esonerarsi dalle relative spese attraverso l’inibizione all’uso, fatta salva la possibilità di intervenire anche successivamente nella comunione dell’impianto, corrispondendo la relativa quota (vedi, in tal senso, Cassazione Civile 2696 del 09 luglio 1975). Considerato che, la gravosità e la voluttuarietà di un’opera innovativa vanno valutate ponendo in relazione la spesa occorrente con le condizioni oggettive dell’immobile, a seguito della diffusione e standardizzazione dell’installazione degli impianti ascensori nei condomini, ed il conseguente abbassamento dei costi complessivamente necessari, è presumibile che, in un futuro, quanto più prossimo, per tale opera non vengano più riscontrate le condizioni di applicabilità del suddetto articolo; non ha caso, come accennato in premessa, vi sono già precedenti in giurisprudenza che, classificando l’installazione di un ascensore quale mera miglioria, escludono a priori l’applicabilità del disposto di cui all’articolo 1121 c.c. . Ad ogni buon conto, si tenga poi presente che, comunque, l’installazione dell’impianto ascensore non può attuarsi in pregiudizio ed in danno degli interessi di singoli condomini sulle proprietà esclusive o parti comuni, come pure quando l’opera risulti in pregiudizio della stabilità dell’immobile o in grave ed intollerabile danno al decoro architettonico dello stesso. Quanto in fine alla ripartizione della spesa, la giurisprudenza più recente è orientata nel ritenere che, nel caso d’installazione di un impianto ascensore ex novo, la spesa dovrà essere ripartita ex articolo 1123 c.c., ovverosia, in proporzione al valore delle singole unità immobiliari, interessate all’installazione (vedi, ex plurimix, Cassazione Civile N°5975 del 25 marzo 2004). Non mancano, al riguardo, opinioni contrarie secondo le quali le spese d’installazione, come le successive di manutenzione ed utilizzo, dovrebbero ripartirsi ex art. 1124 c.c., cioè, proporzionalmente anche all’altezza dei singoli piani, in considerazione del fatto che, i proprietari degli appartamenti più alti, a seguito dell’installazione dell’impianto, fruiscono di un maggior aumento delle valore delle rispettive unità immobiliari. In conclusione, stante l’attuale panorama giurisprudenziale, sopra richiamato per sommi capi, può affermarsi che, tendenzialmente, l’installazione dell’impianto ascensore è configurabile nell’ambito della fattispecie innovativa, deliberabile, con l’applicazione dei quozienti come ridotti dalla legge N° 13/89, ovverosia, in seconda convocazione, ai sensi dell’articolo 1136, 3° comma c.c., con il voto di un terzo dei condomini che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, purché maggioranza assembleare. Fatte salve le precisazioni di cui sopra, è poi da riconoscersi, a tutt’oggi, l’applicabilità del disposto di cui all’articolo 1121 c.c., e pertanto, la facoltà del condomino che non intenda usufruire dell’impianto di inibirsi l’utilizzo, estraniandosi così dalla corresponsione della relativa quota di spesa, garantendogli comunque la possibilità di subentrare in un momento successivo nella comunione dell’impianto pagando la relativa quota agli altri condomini comproprietari dello stesso. Relativamente alla ripartizione della spesa, riterrei corretto, seguire il recente orientamento giurisprudenziale, anzidetto, ripartendo le spese per millesimi generali degli aderenti alla comunione dell’impianto.
|