ARTICOLI PUBBLICATI SULLA REPUBBLICA DEL 11/06/2006
2) Quesito:
Sono proprietario di un negozio con accesso dal porticato, l’ingresso principale del fabbricato si trova all’interno di un grande giardino condominiale sul lato opposto, al quale io accedo da una piccola porta di servizio. Ora il condominio ha deciso di rifare tutto il giardino e mi chiede una contribuzione per i miei millesimi (molto elevati) ma io non utilizzo tale giardino, se non per il passaggio di servizio, non so nemmeno se ne sono proprietario, nel rogito d’acquisto non c’è scritto nulla.
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Nell’assenza di specifiche indicazioni rinvenibili negli atti d’acquisto delle singole unità immobiliari in Condominio, per addursi la comproprietà dei beni comuni, sia pure di quelli espressamente indicati dall’articolo 1117 c.c., occorrerà verificare che, tali siano strettamente necessari all’utilizzo dei beni esclusivi. In presenza di edifici complessi, formati da più vani scale o corti, potrà così affermarsi la comunanza di questi ai soli proprietari che vi hanno accesso. Al riguardo la giurisprudenza ha in più occasioni affermato che, la presunzione di comproprietà di cui all’articolo 1117 c.c. non opera con riguardo a cose che per le loro caratteristiche risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, o di una parte soltanto dell’immobile (vedi ex plurimix Cassazione Civile, sezioni unite, N° 7449/1993, Cassazione Civile N°7889/2000) . Si aggiunga poi che, in Condominio le spese debbono essere ripartite, si in ragione dei millesimi, ma qualora l’edificio abbia più scale, cortili o lastrici solari, destinati a servire una parte soltanto dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità, come pure nel caso in cui i beni comuni siano destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne (art. 1123 c.c.). Orbene, nel caso sottoposto, per la mera esistenza di una porta di servizio che da sul giardino d’innanzi all’ingresso principale all’edificio, pare arduo ricondursi una comproprietà da parte del negozio con accesso principale dall’altro lato del fabbricato, come pure pare ingiustificata la richiesta di contribuzione al rifacimento di un giardino che non ha utilità alcuna per questo; per l’esistenza di tale entrata il negozio dovrebbe contribuire per solo quelle spese connesse al passaggio (manutenzione della strada d’ingresso, illuminazione, recinzioni ecc..).
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