Il Fondo Spese Straordinarie
ARTICOLI PUBBLICATI SULLA REPUBBLICA DEL 12/11/2006
1) Quesito:
Una parte dei condomini dello stabile ove risiedo, vorrebbero proporre alla prossima assemblea di accumulare un fondo spese per la futura ristrutturazione completa dell’edificio, da far versare a tutti i condomini nei prossimi tre anni. Io sono abbastanza anziana e non posso affrontare spese straordinarie, come altri inquilini della mia età, ne tanto meno voglio versare delle rate per un lavoro che non so se mai si farà e quando. Possiamo opporci ad una simile decisione ?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Occorre anzitutto premettere che, il dovere dei condomini di contribuire alle spese condominiali, è strettamente correlato alla manutenzione ed all’utilizzo dei beni comuni, dei quali i condomini sono pro quota comproprietari, tant’è vero che, al riguardo, si suole parlare di obbligazioni proter rem, in quanto obblighi derivanti dalla proprietà del bene stesso. Di conseguenza, i poteri degli Organi condominiali, Assemblea e Amministratore, sono circoscritti alla gestione delle attività volte alla manutenzione dei beni comuni, alla loro corretta fruizione da parte di tutti i condomini ed all’eventuale innovazione degli stessi. Si osservi poi che, l’intera normativa condominiale, come prevista dal Legislatore del ‘42, ripropone costantemente il limite temporale dell’annualità di gestione: l’Amministratore dura in carica un anno, annualmente questi deve presentare il rendiconto di gestione ed il preventivo per l’anno successivo, e così via. Può pertanto affermarsi che, i poteri dell’Assemblea dei condomini, sono finalizzati alla manutenzione ed utilizzo delle cose comuni e sono compresi – sul piano temporale - nell’annualità di gestione. Nello specifico, l’articolo 1135 del codice civile, nel prevedere al punto quattro, del medesimo, la facoltà per l’Assemblea dei condomini di costituire per le opere di manutenzione straordinaria, un c.d. fondo speciale, richiede anzitutto l’esistenza di una preventiva delibera volta alla decisione delle opere stesse. È infatti dalla natura e dall’entità dei lavori individuati dall’Assemblea che, discende la legittimità della delibera sotto il profilo dei quorum di maggioranza occorrenti. Così, ad esempio, in caso di interventi straordinari di notevole entità, sarà necessario raggiungere la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, ex articolo 1136, 4° e 2° comma, c.c., maggioranza che varierà nel caso di mere manutenzioni, sia pure straordinarie, o in ipotesi di innovazioni. La facoltà di istituire fondi, con la contribuzione obbligatoria di tutti i condomini, è poi conseguente all’assunzione da parte del Condominio dei correlativi obblighi nei confronti dei terzi fornitori degli interventi deliberati, all’effettiva esecuzione degli stessi, e comunque, deve ritenersi anch’essa circoscritta nell’ambito temporale dell’annualità di gestione. A conferma, sul punto, la Suprema Corte di Cassazione, nella sentenza N° 7706 del 21.08.1996, ha sentenziato la nullità di una delibera assembleare che, nell’assenza di un’unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spesa anche straordinaria. La Corte, ha infatti argomentato che, non vi sono ragioni per ritenere che, la previsione del “fondo speciale” di cui all’articolo 1135, punto 4, c.c., sfugga al limite annuale della gestione, esplicitato dallo stesso articolo, ai punti 2 e 3, e dall’articolo 1129 c.c. in merito alla durata annua dell’incarico di amministrazione. Più esplicitamente il Tribunale di Lucera, con sentenza del 20.12.1996, ha ritenuto inammissibile la costituzione di un fondo cassa condominiale per spese straordinarie non determinate ne determinabili, esulando tale potere dalla competenza assembleare. Il suddetto Tribunale, ha dunque, ritenuto illegittimo andare oltre la dimensione annuale della gestione condominiale, come pure onerare i condomini di spese che non abbiano una urgente o specifica causale o destinazione. Pertanto, concludendo, in ipotesi di una delibera che, dovesse prevedere, a carico dei condomini il versamento di più rate, distribuite nell’arco di tempo di più anni, a fronte di una ipotizzata spesa, per lavori straordinari non deliberati, ne esaminati nello specifico, potrebbe addursi la radicale nullità della stessa, in quanto viziata da un palese eccesso di potere dell’Organo Assembleare.
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