ARTICOLI PUBBLICATI SULLA REPUBBLICA DEL 14/05/2006
1) Quesito:
Nel condominio ove abito una società immobiliare ha acquistato i quattro grandi appartamenti dell’ultimo piano per ristrutturarli e suddividerli in tanti monolocali ?è corretto ? nel nostro regolamento di condominio non si dice nulla al riguardo. A seguito dell’intervento si dovranno modificare le tabelle millesimali vigenti ?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Il frazionamento di una o più unità immobiliari in tante autonome ed assestanti è in linea di massima ammissibile negli stabili in Condominio, purché vengano rispettati i limiti dettati dagli articoli 1122 e 1102 del c.c. L’articolo 1122 c.c., impone al condomino, nell’eseguire opere sulle parti private di non arrecare danno alle cose comuni, mentre l’articolo 1102 c.c. prevede la possibilità per il condomino di servirsi di quest’ultime per un miglior godimento della sua proprietà esclusiva, purché non ne alteri la destinazione e non ne impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso. Infatti, spesso alla divisione dell’originaria unica proprietà sono collegate opere che incidono sulle parti comuni quali apposizioni di canne fumarie, aperture di porte e finestre, modifiche agli impianti e così via. Tutti questi interventi dovranno essere concertati tra il condomino interessato e tutto il Condominio in maniera tale da compattarsi con l’estetica del fabbricato e la funzionalità degli spazi e impianti condominiali, senza che, gli altri condomini vengano aggravati di spesa alcuna, o che da ciò ne derivi un danno al decoro architettonico dell’immobile o alla fruibilità delle parti comuni per tutti i condomini. Ad ogni buon conto è bene considerare che, qualora gli impianti comuni non siano di per sé conformi alle vigenti normative sarà l’occasione per il Condominio di provvedere alla sistemazione degli stessi nei limiti dell’originario dimensionamento, rimanendo viceversa i costi per dell’ampliamento dell’impianto a carico del condomino che effettua il frazionamento dell’unità immobiliare di Sua proprietà. La divisione dell’unica unità immobiliare in più distinte unità, comporta la necessità di aggiornare le tabelle millesimali, che debbono comprendere i diversi condomini attribuendo ad ogni immobile un “valore” in proporzione a tutto il Condominio. Occorrerà pertanto anzitutto procedere ad una prima verifica delle tabelle esistenti per capire se, nel caso di specie, abbisognino di semplici operazioni algebriche o viceversa vi sia la necessità di rivedere interamente i rapporti millesimali, in considerazione anche dell’entità dell’intervento edilizio rispetto a tutto il complesso condominiale. Infatti a norma dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile, i valori millesimali possono essere riveduti, quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, o di innovazioni di vasta portata è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. Sul punto la Suprema Corte di Cassazione nella sentenza N° 1408 del 19.02.1999, ha chiaramente confermato che per il disposto dell'art. 69 delle disposizioni di attuazione del cod. civ. le tabelle millesimali possono essere rivedute e modificate solo se è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. Pertanto se il frazionamento non andrà ad incidere notevolmente sull’originario rapporto millesimale, l’operazione di aggiornamento delle tabelle rimarrà circoscritta nell’ambito della suddivisione del solo valore millesimale di partenza, senza comportare con ciò l’intervento degli altri condomini, viceversa, nel caso in cui dovesse venire alterato notevolmente il rapporto originario tra le singole unità immobiliari, si dovrà necessariamente procedere alla revisione di tutta la tabella millesimale. Infatti, qualora l’originaria tabella millesimale sia stata calcolata in ragione esclusivamente delle mere superfici, potrà raggiungersi il risultato con una semplice suddivisione del valore millesimale attribuito all’unità immobiliare oggetto di frazionamento. Nel caso poi di tabelle millesimali “influenzate” da una serie di molteplici coefficienti, come correttamente richiesto dalla “moderna” tecnica di redazione, il valore millesimale delle nuove unità immobiliari non potrà più essere il frutto della mera divisione del valore millesimale dell’unità di partenza, bensì dovranno essere ponderate le superfici delle nuove unità immobiliari con i coefficienti adottati per la redazione della tabella millesimale, pur sempre nell’ambito del millesimo di partenza. Nel caso poi il frazionamento, anche per le opere connesse (specie sulle parti comuni, quali ad esempio l’installazione di un ascensore a servizio dei nuovi appartamenti), comporti una notevole alterazione degli originari rapporti di proprietà nel Condominio, l’operazione di revisione dovrà estendersi a tutti i singoli valori millesimali. In quest’ultimo caso, la nuova tabella millesimale potrà essere adottata o con delibera a maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale, nel caso di tabelle originariamente approvate a maggioranza, come si può evincere dal combinato disposto degli articoli 1136, 1138 c.c. e 68 disp. att. c.c.) o viceversa all’unanimità, nel caso di tabelle contrattuali, ovvero approvate unanimemente dai condomini (vedi conformemente Cass. Civile, sez. II, del 28.06.2004, N° 11960) Nel caso di mancato accordo i condomini potranno rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per accertare i nuovi valori millesimali.
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