ARTICOLI PUBBLICATI SULLA REPUBBLICA DEL 17/09/2006
1) Quesito:
Abito in una palazzina nella quale vi è un piccolo chiostrino interno chiuso a tutti e quattro i lati, pavimentato e con due punti luce in vetrocemento per illuminare il sottostante androne delle scale e porzione di un sottostante negozio. Al chiostrino si accede solamente dai due appartamenti del 1° piano. Alcuni mesi fa fu deliberato dall’assemblea il rifacimento della pavimentazione e dei vetrocementi dello stesso, causa infiltrazioni. Ora l’unico nuovo proprietario dei due appartamenti del 1° piano vorrebbe realizzare sopra al chiostrino una copertura trasparente per meglio godere dell’area. In relazione a ciò nella prossima assemblea c’è chi è contrario in quanto ritiene che, il chiostrino non sia destinabile ad uso esclusivo, altri sono favorevoli, altri ancora vorrebbero un indennizzo per il disturbo. Come stanno la cose? Cosa si può approvare ?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Dall’esposizione dello stato dei luoghi potrebbe addursi che, il “chiostrino” in oggetto rappresenta una sorta di lastrico ad uso esclusivo degli appartamenti posti al primo piano. Infatti, questo è pavimentato, e quindi idoneo al calpestio, da parte degli appartamenti del primo piano unici ad avervi delle porte d’accesso; viceversa se tale fosse una mera copertura non vi sarebbe stata la necessità ne di pavimentazione, ne di porte d’ingresso. Il nostro Legislatore non a caso utilizza la terminologia generica di “lastrici ad uso esclusivo” nella formulazione dell’articolo 1126 c.c. in materia di ripartizione delle spese in tali fattispecie, al posto di terminologie giuridicamente più precise quali, proprietà o diritto di superficie, proprio per disciplinare una situazione di fatto alquanto diffusa, specie negli edifici di vecchia costruzione, nati dall’unione di più corpi di fabbrica. Accolta la suddetta impostazione, le spese per i lavori di ristrutturazione di tale porzione dovranno seguire il criterio indicato dall’articolo 1126 c.c., ovverosia 1/3 a carico dei due proprietari che usufruiscono del calpestio esclusivo del “chiostrino”, ed i restanti 2/3 tra i proprietari dei sottostanti fondi e quindi, in parte, tutti gli appartamenti e aventi accesso e/o diritto al vano scale comune e per la restante parte il proprietario del negozio che trae copertura dal “chiostrino”. Ora, per quanto riguarda la realizzazione della copertura dell’area con una pensilina trasparente a spese del proprietario degli appartamenti al primo piano, possono trovare applicazione, vuoi il disposto dell’articolo 1102 c.c., che riconosce al singolo condomino la facoltà di modificare le parti comuni, nel rispetto dei diritti degli altri condomini – e ciò per quanto attiene all’ancoraggio della copertura ai muri perimetrali ed al decoro architettonico dello stabile – come pure il disposto dell’articolo 1122 c.c. che prevede che, qualsiasi opera eseguita dal singolo in proprietà esclusive non possa recare danni o pregiudizi alle parti comuni. Pertanto, per potersi autorizzare la costruzione della pensilina in discorso, in sede assembleare, occorrerà visionare preventivamente il progetto dell’opera, al fine di verificare la conformità del manufatto con l’architettura dello stabile, che questo non peggiori l’illuminazione dei piani sottostanti e che rispetti le distanze legali dalle finestre adiacenti e che sia studiato in modo tale da non facilitare l’accesso di malintenzionati agli appartamenti sovrastanti - in caso contrario sarebbe opportuno rilasciare l’autorizzazione assembleare salvo preventivo accordo con gli appartamenti che godono di finestre adiacenti. Ad ogni buon conto il Condominio si dovrà premurare di ottenere un impegno dei condomini che intendono realizzare l’opera, a smontarla, a loro spese, nel caso occorrano manutenzioni alle facciate perimetrali o altri interventi che necessitino dell’appoggio di impalcature sul pavimento del “chiostrino”, come pure a provvedere a loro spese alla regolare pulizia della stessa. Ciò detto, l’autorizzazione potrà essere concessa a maggioranza assembleare, salvo il diritto dei condomini dissenzienti di opporsi a tale decisione e all’installazione del manufatto con azione giudiziaria adducendo la lesione di propri diritti di proprietà o comproprietà. Un accordo potrebbe definirsi nell’assunzione di tutte le spese, vuoi per la pavimentazione vuoi per la copertura da parte del proprietario dei due appartamenti che usufruiscono dell’area, contro l’autorizzazione alla realizzazione della copertura.
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