Controversia sulla proprieta' del
sottotetto.
Quesito
:
Sono proprietario di un appartamento al terzo e ultimo
piano di una palazzina di quindici unità immobiliari. Nel mio rogito d’acquisto
non si fa menzione del sottotetto. Vorrei spere in sostanza se, i locali del
sottotetto sono sempre e comunque di pertinenza dei proprietari dell’ultimo
piano ?
Risponde
: ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Nell’assenza di specifiche indicazioni rinvenibili nei
rogiti d’acquisto o al limite nel regolamento di Condominio, per attribuire la
titolarità del sottotetto potrà ricorrersi vuoi all’articolo 1117 c.c.,
assumendolo come condominiale in forza della cosiddetta presunzione di comunione
introdotta dal citato articolo, vuoi come pertinenza dell’ultimo piano, ex
articolo 817 c.c., se ed in quanto durevolmente e strutturalmente destinato a
servizio di quest’ultimo. Infatti, l’articolo 1117 c.c. pur non elencando
espressamente il sottotetto nel novero dei beni comuni, riconosce come tali
quei beni necessari all’uso ed al servizio comune, purché il titolo non
disponga diversamente. In giurisprudenza si è formato un consolidato
orientamento per il quale è da ritenersi il sottotetto pertinenza del
sottostante appartamento solamente nel caso questo sia una mera “camera
d’aria” o “palco morto” (di altezza tale da non essere utilizzato
nemmeno come deposito – 1,25 metri massimo -, privo di prese d’aria e di
pavimentazione), avente pertanto il solo scopo di fungere da intercapedine per
isolare dal freddo, dal caldo e dall’umidità l’appartamento sottostante, oppure
quando sia con lo stesso strutturalmente collegato, quindi con un accesso
diretto ed esclusivo al suo interno. Viceversa quando il sottotetto sia
composto da un ambiente separato, utilizzabile, anche solo potenzialmente, per
gli scopi condominiali, quale transito da e per il tetto, deposito di materiali
(si pensi alle scorte di tegole), stenditoio comune, appoggio di centraline o
di altri impianti, con accesso diretto dal vano scale questo è da presumesi
comune ex articolo 1117 c.c.. Il Supremo Collegio ha così ritenuto che, il
sottotetto è comune quando risulti in concreto per le sue caratteristiche
strutturali e funzionali, oggettivamente destinato all’uso comune o
all’esercizio di un servizio di comune interesse (vedi ex plurimix Cass.
Civ. N° 18091 del 19.12.2002 e N°8968 del 20.06.2002). Pertanto per decidere la
proprietà del sottotetto nell’assenza di qualsivoglia indicazione negli Atti di
acquisto, occorrerà un’attenta analisi morfologica dello stato dei luoghi volto
a stabilire se il sottotetto integri una mera “camera d’aria” o un vano
autonomamente utilizzabile.
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