La soppressione dell’impianto
centralizzato di riscaldamento
e la creazione di più impianti autonomi
Quesito:
Nel mio condominio vogliono
passare dall’impianto di riscaldamento centralizzato ad impianti autonomi.
L’Amministratore dice che questo è possibile con la maggioranza semplice di 500
millesimi. Poiché io dovrei subire molti disagi, quali la rottura dei
pavimenti, vorrei sapere se è ciò è corretto e come dovranno essere divise le
spese.
Risponde
: ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
La legge N°
10 / 1991,“Norme in materia di uso razionale dell’energia, risparmio
energetico …”, prevede all’articolo 26 la possibilità per
l’Assemblea dei condomini di deliberare a maggioranza delle quote millesimali
gli interventi in parti comuni volti al contenimento del consumo energetico,
tra i quali, per espressa previsione al precedente articolo 8, lettera g, la
trasformazione di impianti centralizzati in impianti unifamiliari a gas per il
riscaldamento e la produzione di acqua calda, dotati di sistema automatico di
regolazione delle temperature e con determinazione dei consumi per le singole
unità immobiliari. Poiché la citata norma richiama testualmente i soli
interventi in parti comuni, autorevole dottrina ha inteso che, non possa farsi
riferimento alla stessa per la trasformazione di un impianto da centralizzato
in più individuali, atteso che, ciò non riguarda solo parti comuni ma anche
parti esclusive, e si traduce di fatto in una soppressione di un servizio
comune, per la quale è richiesta l’unanimità dei consensi. La giurisprudenza
intervenuta sul punto è però orientata nell’ampliare l’operatività del
disposto, sulla superiore considerazione della finalità socio – economica della
legge di razionalizzare i consumi energetici, riconoscendo dunque che,
l’Assemblea a maggioranza dei millesimi può legittimamente deliberare
l’intervento di trasformazione dell’impianto centralizzato in più autonomi
(vedi in tal senso Cass. Civ. N°1166 del 29 gennaio 2002). Ad ogni buon conto,
occorre anche considerare il fatto che, il predetto intervento spesso comporta
la necessità d’installare più di canne fumarie esterne, con l’inevitabile
implicazione di una serie di problematiche in merito al decoro architettonico
dello stabile, materia addirittura sottratta al sindacato Assembleare, nel
senso che, ogni condomino potrà assumere dinnanzi al Giudicante la violazione
del decoro architettonico a seguito dell’installazione di dette canne fumarie.
In conclusione, alla luce del richiamato e consolidato orientamento
giurisprudenziale, oggi è da ritenersi deliberabile con la maggioranza delle
quote millesimali l’intervento di trasformazione dell’impianto centralizzato in
più autonomi, con il limite di posizionare le canne fumarie in maniera da non
pregiudicare il decoro architettonico dello stabile, prendendo anche opportuni
accorgimenti quali la colorazione delle stesse come le facciate perimetrali,
ripartendo le spese per opere edili da eseguire all’interno degli appartamenti,
per lo smantellamento del vecchio impianto e la creazione di nuovi, come pure
per l’installazione delle canne fumarie o altro, secondo i millesimi di
comproprietà, rimanendo a carico dei singoli esclusivamente i costi per le
caldaie personali da installarsi. Diversamente ritenere che, l’intervento è
deliberabile a maggioranza, ma i costi per le opere edili all’interno degli
appartamenti e per l’installazione delle canne fumarie rimangono sui singoli
proprietari, creerebbe un ingiustificabile differenziazione tra i condomini a
seconda delle caratteristiche dei loro appartamenti, della dislocazione degli
impianti ed in particolare tra i proprietari dei piani alti più vicini al
tetto che andrebbero incontro a minori costi per la realizzazione delle canne
fumarie rispetto ai condomini dei piani bassi.
|