Accesso ai documenti tenuti dall’Amministratore
per il condomino
Quesito:
L’amministratore
del mio condominio si rifiuta di mostrarmi la documentazione contabile riferita
all’esercizio dell’anno precedente, che io vorrei invece controllare assieme ad
una persona di mia fiducia. A tal proposito mi sono sentita dire che, ormai il
bilancio è stato chiuso e che per una questione di privacy non posso avere
copia delle spese.
Risponde :
ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Occorre anzitutto premettere
che, nel nostro ordinamento, il Condominio negli edifici è essenzialmente
inquadrabile: da un lato, come una proprietà complessa che si ha allorquando vi
sono più parti comuni a servizio di diverse proprietà esclusive e dall’altro,
come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica formato dai
condomini, comproprietari delle parti comuni. L’incarico di amministrazione
condominiale configura poi un ufficio di diritto privato assimilabile al
mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità nei rapporti tra
Amministratore e ciascuno dei condomini delle disposizioni sul mandato di cui
agli articoli 1703 c.c. e seguenti. L’Amministratore pertanto, nello svolgere
le proprie funzioni, detiene, per conto dei condomini suoi mandanti,
documentazioni a quest’ultimi afferenti, quali giustificativi di spese,
estratti conto bancari, epistolari, verbali, polizze assicurative ecc.. e
redige più bilanci a preventivo e consuntivo, come previsto dal combinato disposto
degli articolo 1130 e 1135 c.c. . Da ciò, ne consegue il diritto del condomino
di prendere visione della documentazione tenuta dall’Amministratore,
eventualmente richiedendone copia, nel rispetto dello svolgimento dell’attività
di quest’ultimo ed indipendentemente dal particolare interesse connesso alla
verifica ai fini dell’approvazione dei bilanci. Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione nella sentenza N° 15159 del 29.11.2001, superando precedenti
giurisprudenziali che volevano il diritto del condomino di accedere alla
documentazione in possesso dell’Amministratore condizionato alla sussistenza di
un interesse concreto e attuale (escludendolo così nel caso di decorso dei
termini di impugnazione del deliberato assembleare di approvazione dei
bilanci), ha affermato che, ciascun condomino ha la facoltà di ottenere
dall’Amministratore l’esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede
di rendiconto annuale, ma anche al di fuori di tale sede, senza necessità di
specificarne le ragioni per le quali intende prendere visione o estrarre copia
dei documenti medesimi, sempre che l’esercizio di tale potere non intralci
l’attività amministrativa, non sia contrario al principio generale di
correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti (vedi
conformemente anche Trib. Bologna 9.04.2002 N° 1301). Nulla vale poi
l’opposizione generica dettata da ragioni di privacy, posto che, come ribadito
del Garante per la protezione dei dati personali, i condomini devono
considerarsi contitolari di un medesimo trattamento dei dati di cui
l’Amministratore ha la concreta gestione. La contitolarità rende pertanto
lecita per ciascun condomino la conoscenza dei dati personali trattati
dall’Amministratore per il Condominio, ai sensi degli articoli 1117 e seguenti del
codice civile (parere del 19 maggio 2000 Autorità Garante).
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