Lastrico Solare
–
responsabilità dell’appaltatore -
Quesito
:
Dalla
terrazza a lastrico sopra il mio appartamento si sono manifestate incipienti
infiltrazioni. Come si dovranno pagare i costi per la sistemazione e la
tinteggiatura del mio appartamento danneggiato ? Ci si può rifare sull’impresa
che ha eseguito i lavori di rifacimento della terrazza due tre anni fa ?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente
dell’ALAC di Bologna
Appare corretto suddividere
tra i condomini i costi per le riparazioni del “terrazzo a livello” ed
il ripristino dei luoghi sottostanti danneggiati, utilizzando, per analogia, il
criterio di riparto dettato dall’articolo 1126 c.c., per i lastrici solari,
ovverosia attribuendo un terzo della spesa al “proprietario” esclusivo
della terrazza ed i restanti due terzi tra tutti i condomini sottostanti
coperti dalla stessa (suggerisco: in proporzione all’ampiezza delle porzioni di
immobili rispettivamente coperti). Sul punto si veda conformemente, ex plurimix,
la sentenza della Suprema Corte di Cassazione N° 9009 del 11 settembre 1998, a mente della quale: “per il difetto di manutenzione, devono rispondere tutti i condomini
tenuti alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti
dall’articolo 1126 c.c.”. La giurisprudenza è costante nell’attribuire, per
regola generale, a tutti i condomini, nelle proporzioni proposte dall’articolo
1126 c.c., la responsabilità e conseguenti oneri, indistintamente per la
manutenzione, riparazione e ricostruzione del lastrico solare, o “terrazza a
livello”, sull’assunto della comune utilità degli stessi; assolvendo
entrambi la particolare (e prevalente) funzione di copertura per i condomini
sottostanti, e la (secondaria) funzione di calpestio per il condomino che ne ha
l’uso esclusivo. Tale responsabilità può essere poi temperata e sgravata dalla
condotta del condomino che ha l’uso esclusivo, quale ad esempio, il
posizionamento di numerose vasche porta fiori o addirittura giardini pensili,
aggravando così enormemente gli oneri di manutenzione, oppure impedendo al
Condominio di compiere le necessarie manutenzioni o al limite omettendo di
avvertire il Condominio di situazioni tali da poter essere fonte di possibili
danneggiamenti (così da ipotizzarsi una responsabilità del condomino che si
accorga del ristagno di acque nel terrazzo a Suo uso esclusivo ed ometta di
avvertire tempestivamente il Condominio). Quanto alla responsabilità e garanzia
dell’impresa esecutrice dei lavori di ristrutturazione del terrazzo,
giurisprudenza e dottrina hanno esteso l’operatività della garanzia decennale
di cui all’articolo 1669 c.c., ritenendo la sussistenza di gravi vizi
costruttivi nel caso di infiltrazioni d’acqua piovana da tetti o lastrici
solari. Infatti la Suprema Corte di Cassazione nella Sentenza N° 4692 del 12
maggio 1999, sezione civile III°, ha affermato che: “Rientrano, tra i gravi
difetti di costruzione quelli che interessano i tetti ed i lastrici solari,
determinando infiltrazioni di acque piovane negli appartamenti sottostanti .”. Di
certo, occorrerà che, il terrazzo a lastrico sia stato rifatto completamente e
non parzialmente riparato. In dottrina si assume infatti che, l’articolo 1669
c.c., in parola, possa trovare applicazione anche alla costruzione di sole
parti di un immobile che presentino una loro propria autonomia o alle modifiche
e riparazioni che riguardino una parte importante dell’opera.
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