ARTICOLI PUBBLICATI SULLA REPUBBLICA DEL 25/06/2006
Quesito:
Ho un appartamento al secondo piano di una palazzina composta da un altro appartamento e da un negozio al piano terra. Attualmente non c’è l’Amministratore, gli altri due condomini lo vorrebbero io non sono d’accordo. Il tetto è da rifare, riterrei di incaricare un’impresa per poi farmi rimborsare dagli altri due proprietari i due terzi della spesa, essendo tutte le unità di uguale ampiezza.
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Occorre anzitutto premettere che, il Condominio quale particolare forma di comproprietà, sussiste per la mera esistenza di parti comuni strumentalmente a servizio di più proprietà esclusive, indipendentemente dal numero di quest’ultime, e si instaura ex lege non appena i piani o le porzioni di piano di un fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti. L’Esistenza del Condominio e l’applicabilità delle norme in materia non dipende pertanto dal numero delle persone che ad esso partecipano. Di conseguenza, trova applicazione la normativa specifica sul Condominio negli edifici di cui agli articoli 1117 e seguenti, in luogo di quella sulla più generale sulla comunione, anche in ipotesi minimali di due soli condomini. Come è noto le decisioni e le relative spese in Condominio vanno assunte in sede assembleare, fatto salvo il caso di quelle spese urgenti (ovverosia non differibili al vaglio assembleare senza danno o pericolo) per le quali è riconosciuta la facoltà d’intervento all’Amministratore, se ed in quanto nominato, e agli stessi condomini. La Suprema Corte di Cassazione ha così ritenuto pienamente applicabili anche alle ipotesi di c.d. “Condominio minimo” il postulato della necessaria delibera assembleare, presa nell’ambito di una riunione convocata secondo le norme all’uopo previste. Al riguardo, la Corte di Cassazione nella sentenza N°5298 del 29.05.1998 ha espressamente ritenuto che, in ipotesi di Condominio composto di due soli partecipanti, le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune (nella specie, rifacimento del tetto) devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell’assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la comunicazione della necessità di procedere a determinati lavori. Per quanto poi al condomino che abbia eseguito arbitrariamente ed autonomamente delle spese, ed alla sua possibilità di rivalsa sugli altri, trova piena applicazione l’articolo 1134 c.c., a mente del quale: “Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’Amministratore o dell’Assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spese urgenti”. A conferma sul punto sono di recente esaurientemente intervenute le Sezioni unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza N° 2046 del 31.01.2006, in virtù della quale: “Nel caso di edifici in Condominio composto da due soli partecipanti, il rimborso alle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino viene ad essere regolato dalla norma stabilita dall’articolo 1134 c.c., da cui il diritto al rimborso è riconosciuto soltanto per le spese urgenti, ovverosia soltanto le spese impellenti, che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno”. Per quanto poi alla nomina dell’Amministratore pur non essendovi la necessità ai sensi dell’articolo 1129 c.c. nel condominio formato da quattro o meno condomini, ciò non esclude comunque la possibilità per quest’ultimi di incaricare un Amministratore con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 c.c., ovverosia con la maggioranza degli intervenuti all’Assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. A conferma la Suprema Corte di Cassazione nella sentenza N°24 del 3.01.1966 ha ritenuto che, la norma dell’articolo 1129 c.c., la quale dispone che, quando i condomini sono più di quattro, l’Assemblea nomini un Amministratore, non esclude la possibilità di nomina di un Amministratore quando i condomini siano quattro o meno. Come più specificatamente la Corte d’Appello di Napoli con sentenza del 16.01.1962, ha sentenziato che, nel Condominio con quattro o meno condomini le condizioni di validità della delibera di nomina dell’Amministratore sono regolate dall’articolo 1136, 2° comma c.c.. La possibilità di nomina di una Amministratore anche nel Condominio composto da meno di cinque condomini, trova poi implicita conferma dalla costante giurisprudenza che ritiene comunque applicabile anche al c.d. “Condominio minimo” le norme sul Condominio negli edifici di cui all’articolo 1117 c.c., e segnatamente anche le norme procedurali di convocazione e formazione del deliberato assembleare, posto che, i condomini ben possono essere ignari di forme e termini e quindi affidarsi ad un professionista. Tutto ciò premesso, nel caso di specie di soli tre condomini, trova piena applicazione la normativa sul Condominio negli edifici, e pertanto le decisioni debbono essere assunte nell’ambito assembleare, ove i condomini ben potranno nominare un Amministratore a maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la meta del valore dell’edificio, e quindi ipotizzando una partecipazione unanime, con la maggioranza di due condomini su tre. Quanto poi all’arbitraria esecuzione di opere di rifacimento del coperto, senza la preventiva delibera assembleare, gli altri condomini in virtù del disposto di cui all’articolo 1134 c.c. potrebbero rifiutarsi di corrispondere le quote loro riferibili.
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