Il leasing nel Condominio
ARTICOLI PUBBLICATI SULLA REPUBBLICA DEL 29/10/2006
1) Quesito:
Un immobile di proprietà di una società finanziaria all’interno del condominio da me amministrato è stato concesso in leasing ad un privato. Nel contratto di leasing le parti hanno previsto che tutte le spese condominiali inerenti all’appartamento, sia straordinarie che ordinarie, dovranno essere integralmente corrisposte al Condominio dal privato. Dovendo procedere per recuperare delle somme dovute a titolo di spese condominiali chiedo un chiarimento su quale sia il soggetto tra il privato e società di leasing nei cui confronti avviare il procedimento per la riscossione coattiva del credito.
Risponde : Avv. DANIELA POLITINO
Con il termine leasing si designano una serie di figure negoziali caratterizzate dalla concessione in godimento di un bene mobile o immobile verso un corrispettivo di denaro, versato a scadenze periodiche. L’accordo prevede infatti che un soggetto detto concedente, di regola proprietario di un bene mobile o immobile, conceda ad un altro soggetto detto utilizzatore il godimento del bene dietro pagamento di un corrispettivo e per un certo periodo di tempo. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore potrà decidere di acquistare il bene corrispondendone il “residuo valore”.Tale contratto è un fattispecie giuridica “adottata” dal sistema anglosassone che sta vivendo un periodo di grande diffusione grazie anche alle favorevoli applicazioni fiscali che da esso derivano. Nella pratica ci sono varie forme di leasing. La più comune è quella avente ad oggetto un bene mobile come ad esempio una automobile di cui l’utilizzatore usufruisce per una durata prefissata: il tempo della locazione viene calcolato per il periodo di vita del bene stesso e di solito l’interesse del conduttore è quello di godere del bene e non di acquisirlo al termine della locazione stessa. Il discorso cambia quando il bene che si “prende in leasing” è un immobile: in queste casi il conduttore utilizzando lo strumento del leasing ottiene in pratica un finanziamento per l’acquisto dell’immobile potendo disporre immediatamente del bene.E’ evidente che vi è una chiara volontà di acquistare l’immobile e la durata del contratto non può essere assimilata alla vita del bene che al termine dello stesso conserverà una apprezzabile valore di mercato. La dottrina per definire tale forma giuridica ha utilizzato il termine di leasing traslativo e a ritenuto applicabile la disciplina della vendita con riservato dominio ex art 1523 c.c. . La giurisprudenza ha consacrato tale impostazione (Cfr. Cass. 6034/1997 e Cass. 6663/1997) affermando che allorquando la durata del contratto non coincide con la prevedibile durata di consumazione economica del bene ma sia sensibilmente più breve di essa e contestualmente il bene abbia sin dall’inizio la previsione che alla scadenza il valore di mercato sia sensibilmente superiore al marginale prezzo di opzione, sussistendo tali presupposti i canoni rateali non corrispondono più soltanto al corrispettivo dell’utilizzazione del bene nel periodo previsto ma, a causa della mancata obsolescenza del bene, devono necessariamente contenere anche parte del prezzo di acquisto del bene stesso. Il leasing traslativo dunque è a tutti gli effetti assimilabili alla vendita rateale con riserva di proprietà ovvero l’ipotesi in cui le parti stabiliscono che sebbene il prezzo dell’immobile venga pagato frazionatamente entro un certo periodo di tempo il bene viene consegnato subito anche se la proprietà “passa” al compratore solo dopo il pagamento dell’ultima rata del prezzo (art 1523 c.c.) In sostanza l’effetto reale-traslativo della vendita è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento integrale mentre gli altri effetti (consegna, godimento della cosa etc) si verificano immediatamente in conseguenza della stipula del contratto di leasing. Tali considerazioni ci permettono di mettere subito un primo punto fermo al problema: l’utilizzatore in pendenza del contratto di leasing non ha la proprietà dell’immobile ma la titolarità di tale diritto reale esclusivo rimane in capo alla società di leasing. Se dunque fino a che l’utilizzatore non corrisponde tutti i ratei la società di leasing è il soggetto proprietario dell’immobile, questa ha un diritto dominicale che lega la singola unità immobiliare di proprietà esclusiva con le parti ed i servizi comuni dell’intero stabile condominiale. Invero tra proprietario/società di leasing e privato/utilizzatore e conduttore sussiste unicamente un vincolo obbligatorio in forza del quale quest’ultimo nei confronti del bene immobile non ha un diritto reale bensì la semplice detenzione qualificata del bene oggetto del leasing (analogamente a ciò che avviene nell’ipotesi di locazione). Portando alle estreme conseguenze tale ragionamento solo la società di leasing riveste la qualifica di condomino e solo quest’ultima ha il diritto di partecipare alle assemblee, nominare l’amministratore e soprattutto corrispondere quanto dovuto a titolo di spese per la manutenzione della cosa comune. ovvero di tutte le obbligazioni connesse con il proprio diritto di proprietà. Ad identica conclusione si arriva applicando al contratto di leasing per analogia la disciplina in materia di locazioni sulla considerazione che, nell’ottica dei legami obbligatori tra società di leasing e privato, ci si trovi di fronte ad una locazione nella quale la società di leasing in quanto proprietaria (locatrice) di un bene immobile conceda in locazione lo stesso all’utilizzatore (conduttore). Nello specifico la legge n°392 del 1978 disciplina i rapporti tra locatore e conduttore senza innovare in ordine alla disciplina generale sul condominio degli edifici sicché l’amministratore ha diritto sul combinato disposto degli art 1123 c.c. e 63 disp att. c.c. di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio restando esclusa una azione diretta nei confronti i dei conduttori delle singole unità immobiliari (Cass. 4606/1988, Cass. 10719/1993, Cass.1104/1994). Venendo al problema di una eventuale clausola del contratto che preveda la responsabilità esclusiva dell’utilizzatore in ordine al pagamento delle spese, tale accordo non è in alcun modo opponibile al Condominio per due ordini di ragioni. In primo luogo tale previsione pattizia viola norme imperative e principi di diritto in punto a oneri reali (art 1118 comma II c.c. “Il condomino non può rinunciare al diritto sulle cose comuni e sottrarsi al contributo delle spese per la loro conservazione”) e pertanto è nullo (art 1418 c.c comma I “il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative salvo che la legge disponga diversamente”). In secondo luogo l’accordo tra utilizzatore e società di leasing in forza del quale il primo si assume i debiti di quest’ultima liberandolo da responsabilità configura un accollo privativo o liberatorio di debito che non ha efficacia rispetto al creditore/Condominio salvo che quest’ultimo non abbia formalizzato la propria accettazione (art 1273 c .c.). A nulla potrebbe rilevare neppure il fatto che l’utilizzatore si presenti al Condominio ed all’amministratore come proprietario dell’immobile e dunque condomino creando così una situazione giuridica apparente tale da ingenerare nell’amministratore la convinzione che in qualità di proprietario della porzione immobiliare l’utilizzatore sia il soggetto tenuto a corrispondere gli oneri condominiali e legittimato passivo in una eventuale azione giudiziaria. La Suprema Corte di Cassazione infatti ha statuito che è illegittimo per l’individuazione del soggetto tenuto ad una obbligazione propter rem rectius oneri condominiali assumere come principio quello dell’apparenza del diritto poiché così facendo si violano i principi ispiratori del regime della proprietà del condominio nonché della pubblicità immobiliare (Cfr Cass. 7629/2006). Pertanto indipendentemente dalle dichiarazioni emesse dall’utilizzatore nonché da eventuali comportamenti concludenti dallo stesso tenuto, il Condominio deve agire esecutivamente esclusivamente nei confronti della società di leasing. Un consiglio, per prevenire eventuali contestazioni, potrebbe essere quello applicare nei confronti dell’utilizzatore le forme di tutela previste dall’art 10 della legge 27 luglio 1978 n° 392. Tale previsione di legge prevede come norma eccezionale una ipotesi di sostituzione del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condomini convocate per deliberare sulle spese e sulle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria consentendo al conduttore di partecipare all’assemblea condominiale seppure con poteri limitati rispetto a quelli goduti dagli altri condomini. Peraltro non bisogna dimenticare che tale norma non ha modificato l’art 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile che disciplina la comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea dei condomini con la conseguenza che tale avviso deve essere comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell’appartamento, restando solo lo stesso proprietario tenuto ad informare il conduttore dell’avviso di convocazione ricevuto dall’amministrazione senza che la mancata convocazione del conduttore possa farsi ricadere sul Condominio che rimane estraneo al rapporto obbligatorio (Cfr Cass. 4802/1992).
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