La “rumorositA' ” in
Condominio
Quesito:
Gradirei sapere se, in un condominio con una
trentina di condomini è permesso suonare strumenti musicali, esercitare il
canto sia spontaneamente che professionalmente ? Il mio amministratore mi ha
detto che per vietare i rumori questi devono superare la soglia della normale
tollerabilità, ma come interpretare l’assunto ? Si possono vietare alcune
attività particolarmente rumorose nel regolamento di condominio ?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI –
Presidente dell’ALAC di Bologna
Il Condominio è un “luogo” di
convivenza ove l’Uomo trascorre la propria vita, estrinseca le proprie attività
domestiche e svolge le diverse occupazioni commerciali e professionali che
caratterizzano la nostra comunità. Ne discende un “microcosmo” di
possibili manifestazioni rumorose, soprattutto nell’odierna società
caratterizzata da una forte impronta tecnologica, che vanno dal uso di
televisori, stereo o altri elettrodomestici al suono di strumenti musicali, dal vociare o dal
cantare delle persone all’abbaiare dei cani, dal ticchettio prodotto dal
camminare a tutti quei rumori connessi allo svolgimento delle normali “faccende
di casa”; insomma una miriade di rumori, che, a seconda dell’ora, del periodo,
del contesto e dell’intensità posso risultare più o meno fastidiosi. Il nostro
Legislatore detta all’articolo 844 c.c., un principio generale in materia di
immissioni che trova piena ed esclusiva applicazione anche ai rapporti tra
proprietari di immobili in Condominio, nell’assenza di specifiche disposizioni
rinvenibili nel Regolamento di Condominio. A mente del predetto articolo:“Il
proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le
esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo
del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla
condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve
contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può
tener conto della priorità di un determinato uso”. All’Autorità Giudiziaria
è pertanto rimessa la valutazione della liceità o meno delle immissioni
attraverso un prudente apprezzamento, caso per caso, che tenga conto, da un
lato, delle condizioni e destinazioni dei luoghi, delle attività normalmente
svolte nel contesto ove si propagano le immissioni, del sistema di vita e delle
abitudini della zona, anche in relazione alle particolarità del momento ed al
mutamento delle esigenze, e dall’altro, contemperi gli interessi della
proprietà con quelli della produzione e nel caso, affermando la priorità di un
determinato uso.
La
Suprema Corte
di Cassazione nell’applicare il suddetto
articolo ai rapporti tra proprietari di immobili in Condominio ha ritenuto che,
deve aversi riguardo per desumerne il criterio di valutazione della normale
tollerabilità delle immissioni, alla peculiarità dei rapporti condominiali ed
alla destinazione assegnata all'edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in
mancanza, dai proprietari. In particolare, nel caso in cui il fabbricato non
adempia ad una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a
destinazioni differenti, ad un tempo ad abitazione e a esercizio commerciale,
il criterio dell'utilità sociale, cui è informato l'art. 844 c.c., impone di
graduare le diverse esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed
economica dei condomini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali
le necessità di vita connesse all'abitazione, rispetto alle utilità meramente
economiche inerenti all'esercizio di attività commerciali (Cass. Civile N° 3090
del 15.03.1993). La giurisprudenza ha poi differentemente valutato l’intensità
delle immissioni, inizialmente riferendosi ad un criterio c.d. “assoluto”,
in base al quale il limite di tollerabilità dei rumori era fissato nell’ambito
di valori compresi in una “forchetta” tra i 35 ed i 50 decibel, per poi
preferire il c.d. criterio “comparativo”, in base al quale per
determinare la tollerabilità di un suono, deve essere tenuta in considerazione
la c.d. “rumorosità di fondo”, ovverosia la fascia di rumorosità sulla
quale si sommano le immissioni sonore oggetto di controversia; non vengono così
fissati aprioristicamente dei limiti assoluti di tollerabilità, bensì si
considerano illecite quelle emissioni che sono maggiori di tre decibel rispetto
al rumore di fondo. Così, tra le tante,
la Corte
d’Appello di Milano ha sentenziato che, ai fini della determinazione del limite
di tollerabilità delle immissioni sonore, deve applicarsi il criterio che
assume come punto di riferimento il rumore di fondo e che ritiene intollerabili
le immissioni che lo superino di oltre tre decibel (sentenza N°637 del
28.02.1995), sulla “scia” della sentenza della Suprema Corte di
Cassazione N°38 del 6.01.1978. A seguito
poi dell’emanazione del D.P.C.M. del 1.03.1991 (relativo ai limiti massimi
di esposizione ai rumori nell’ambiente abitativo ed esterno) e
successivamente all’introduzione nel nostro ordinamento della legge quadro
sull’inquinamento acustico N°447 del 26.10.1995, si è posto il problema se tali
normative comportassero o meno una deroga od un integrazione all’articolo 844
c.c. . Al riguardo la giurisprudenza maggioritaria ha ritenuto che, la legge
quadro N°447/’95 (ed ancor prima il D.P.C.M. 1.03.1991) e l’articolo 844 c.c.
siano norme reciproche ed autonome destinate ad operare su piani giuridici non
interferenti, la prima riguardante i rapporti tra Amministrazioni Pubbliche e
Cittadini che fissa i livelli di accettabilità delle immissioni sonore al fine
di assicurare alla collettività il rispetto di livelli minimi di quiete, la
seconda (l’art. 844 c.c.) finalizzata viceversa alla disciplina dei rapporti
tra vicini nel godimento del proprio fondo. Così
la Suprema Corte
di
Cassazione nell’esaustiva sentenza N°1151 del 27.01.2003 ha avuto modo di
evidenziare che, la disciplina delle immissioni moleste nei rapporti tra
privati non va ricercata nella legge 447/’95, dettata per regolamentare i
rapporti c.d. “verticali” tra i privati e
la Pubblica Amministrazione
,
bensì va rinvenuta nell’articolo 844 c.c. alla stregua delle cui disposizioni,
quand'anche le immissioni non superino i limiti fissati dalle norme di
interesse generale, il giudizio in ordine alla loro tollerabilità va compiuto
secondo il prudente apprezzamento del Giudice che tenga conto delle
particolarità della situazione concreta. Ad ogni buon conto si osservi poi che,
la Suprema Corte
di Cassazione in una recentissima sentenza,
la N
°2166 del 31.01.2006, ha avuto modo di ribadire
come il Giudice di merito nel valutare l’intensità delle immissioni non
necessariamente deve ricorrere ad una precisa consulenza tecnica, non venendo
in rilievo l’osservanza o meno di precisi limiti alle emissioni acustiche,
bensì la tutela e la regolamentazione dei rapporti di buon vicinato.
La
Corte
ha pertanto ritenuto del tutto legittimo il ricorso
alla prova testimoniale su circostanze di fatto che vengono a dimostrare le
sensazioni fisiche di percezione dell’intollerabilità delle emissioni, specie
nel caso in cui le immissioni siano discontinue e come tali di difficile
verifica e riproducibilità sul piano sperimentale. Quanto poi alla possibilità
di vietare alcune attività particolarmente rumorose o prevedere margini di
valutazione più restrittivi di quelli di cui all’articolo 844 c.c., è principio
consolidato in giurisprudenza che, il Regolamento di Condominio c.d. “contrattuale” (vuoi predisposto dal costruttore-originario proprietario, vuoi approvato
dall’unanimità dei condomini) può contenere limiti al godimento delle singole
proprietà esclusive. Ne consegue che, qualora il Regolamento di Condominio
faccia divieto di adibire le singole proprietà esclusive a predeterminate
attività, o ponga diversi criteri di valutazione della rumorosità, basterà accertare la violazione della norma
regolamentare per determinare l’illegittimità dell’attività, riferendosi al
criterio valutativo previsto dalla disposizione convenzionale anziché all’articolo 844 c.c. (v.
conformemente Cass. Civile N° 23 del 7.01.2004).
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