Assemblea dei condomini - difetto di Quorum
ARTICOLO PUBBLICATO SU LA REPUBBLICA DEL 02/12/2007
Quesito:
Sono proprietario di un appartamento in un piccolo condominio della provincia di Bologna che amministro direttamente da molti anni, nel quale tre appartamenti, che assieme hanno 600 millesimi, appartengono ora ad una società di fuori Bologna che non interviene mai alle assemblee di condominio. L’Ultima assemblea, lo scorso agosto, abbiamo deliberato di eseguire importanti opere di manutenzione al tetto. Noi tutti condomini eravamo d’accordo, come al solito assente la predetta società, alla quale ho inviato per raccomandata il verbale. Oggi a lavori in corso, alcuni condomini temono che la società non paghi le sue rate perché non c’erano all’assemblea i cinquecento millesimi di legge. È possibile e corretto ?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Occorre anzitutto premettere che, il Codificatore del ’42 ha costruito la disciplina dell’Istituto del Condominio negli edifici sulla base del principio della collegialità delle decisioni che, nell’ambito dell’Assemblea dei condomini – Organo all’uopo deputato - dovranno essere assunte con la doppia maggioranza del valore del fabbricato e dei condomini, ovverosia, più comunemente, dei c.d. millesimi e “teste”; anche al fine di garantire la posizione del singolo condomino rispetto a quello detentore di un elevato quoziente millessimale, soprattutto rispetto a delibere innovative o che comportino importanti spese. Inoltre, nell’ambito dell’articolo 1136 c.c., ritroviamo, anzitutto la previsione di un elevato quorum costitutivo per l’assemblea di prima convocazione (due terzi del valore millesimale e due terzi dei partecipanti al condominio), non riproposto poi per la seconda convocazione, ed una “graduazione” dei quorum millesimali necessari per l’adozione delle delibere, in elevazione rispetto alla particolarità e onerosità dell’oggetto del deliberato. Il Legislatore ha, dunque, contemperato l’esigenza di garantire una decisione collegiale, con quella di permettere l’adozione delle decisioni necessarie alla prosecuzione della regolare gestione amministrativa, che non può, e non deve, subire ritardi. A norma, poi, dell’articolo 1137 c.c., il condomino, dissenziente rispetto alle decisioni illegittimamente prese dell’Assemblea dei condomini, potrà rivolgersi all’Autorità Giudiziaria impugnando il deliberato e chiedendone, eventualmente, la sospensiva degli effetti; nel caso, quest’ultima non venga ordinata dal Giudice, stante la carenza delle esigenze cautelari, l’impugnativa non sospenderà, di per sé, l’esecuzione del provvedimento, obbligatorio per tutti i condomini. L’azione, in virtù dell’ultimo comma del medesimo articolo, dovrà essere proposta nel termine di trenta giorni da quando il condomino ha ricevuto notizia del deliberato, pertanto: nei tenta giorni successivi all’assemblea per i dissenzienti presenti e per gli assenti dissenzienti nei trenta giorni a partire dal ricevimento del verbale. Decorso tale termine, il condomino decade dalla possibilità di proporre l’impugnativa. La delibera, sia pure originariamente viziata, diviene così definitiva per il trascorrere del termine d’impugnazione. Il Codificatore, ben conscio delle problematiche, da un lato, di garantire una procedura a tutela degli interessi dei condomini e dall’altro, dell’indifferenza in molti casi presente nell’ambito condominiale, ha previsto il suddetto breve termine entro il quale il condomino che si reputi leso dal deliberato assembleare, assunto conto legge o regolamento di condominio, ha facoltà ricorrere all’Autorità Giudiziaria, dovendosi considerare la mancata impugnativa come una sorta di tacita successiva adesione alla decisione assembleare, sia pure adottata in difetto delle forme e procedimento previsto per legge. Il breve termine di decadenza e l’individuazione di persone specificatamente legittimate all’impugnazione (id est i condomini), porta ad inquadrare la fattispecie come una ipotesi di annullabilità (sulla falsariga di quanto previsto in tema di negozio, ex art.li 1441 e 1442 c.c., ed in materia societaria, ex art. 2377 c.c., in contrapposizione alla ben più grave ipotesi di nullità, che come, come ci insegna la materia contrattuale (art.li 1421 e 1422) non è soggetta a termine e può essere rilevata da chiunque vi abbia interesse e, dunque, anche d’ufficio dal Giudice. Con la precisazione che, la disciplina del Condominio negli edifici come suddetto, all’articolo 1137 c.c., non contempla l’ipotesi della nullità, giurisprudenza e dottrina hanno, comunque, ritenuto configurabile la nullità della delibera in quanto gravemente viziata per mancanza di un elemento costitutivo intrinseco dell’atto, allo scopo di impedire l’efficacia definitiva di delibere mancanti degli elementi essenziali o lesive di diritti individuali. Come chiarito da un recente intervento delle sezioni unite della Suprema Corte di Cassazione (sentenza N° 4806 del 7 marzo 2005), a soluzione del contrasto insorto in giurisprudenza per la qualificazione del vizio della mancata convocazione del condomino all’assemblea, ritenuta in alcuni casi ipotesi di nullità ed in altri di annullabilità, abbracciando quest’ultima interpretazione, nell’ambito di una ricostruzione delle fattispecie della nullità e annullabilità in materia condominiale, secondo il Supremo Collegio, debbono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume) le delibere con oggetto che non rientra nelle competenze assembleari, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto. Debbono, invece, qualificarsi come annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o d’informazione dell’assemblea , quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. La Corte propone, in sostanza, un’interpretazione dell’articolo 1137 c.c., nel senso che, le deliberazioni contrarie alla legge o regolamento di condominio s’intendono quelle assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle prescrizioni di cui all’articolo 1136 c.c., pur sempre nei limiti delle competenze assembleari. Nello specifico caso di lavori straordinari di notevole entità, in virtù del combinato disposto dei commi quarto e secondo dell’articolo 1136 c.c., questi dovranno essere deliberati dall’assemblea dei condomini con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Alla luce di quanto sopra esposto, la delibera assunta con una maggioranza inferiore a quella prevista per legge, potrà essere impugnata dai condomini dissenzienti nel termine di trenta giorni dalla comunicazione della stessa. In difetto di tempestiva e rituale proposizione dell’azione, la delibera potenzialmente annullabile troverà così perfezionamento. Al riguardo, può citarsi la Suprema Corte di Cassazione (sentenza N° 13013 del 2 ottobre 2000) che in un caso analogo di delibera per l’esecuzione di lavori straordinari assunta con maggioranza inferiore a quella prevista per legge, ha ritenuto inquadrabile l’ipotesi come annullabile (e non nulla) nel termine di decadenza di cui all’articolo 1137 c.c., sentenziando che: “sono annullabili nei termini previsti dall’articolo 1137 c.c. le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio, tra cui quelle che richiedono qualificate maggioranze per la volontà dell’organo collegiale in relazione all’oggetto della delibera da approvare”. Pertanto, seguendo il siffatto ragionamento giuridico, potrà assumersi, nel caso di specie, che, la società - condomino, in perdurante assenza, non avendo proposto l’impugnativa nel termine di trenta giorni dalla comunicazione del verbale, non potrà più dolersi della delibera e dovrà corrispondere le spese a suo carico per la manutenzione dei beni comuni, addebitatele, nella scrupolosa osservanza dei criteri di legge di ripartizione delle spese.
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