“ Animali in Condominio”
ARTICOLO PUBBLICATO SU LA REPUBBLICA DEL 04/02/2007
Quesito:
Il mio vicino è proprietario di un grande appartamento, sopra al mio, all’interno del condominio ove abito con la mia famiglia. Sia di notte che durante il giorno veniamo disturbati dal forte abbaiare e correre nell’appartamento dei suoi due cani di grossa taglia. Visto che non sono servite a nulla le proteste che gli ho rivolto direttamente ed attraverso l’amministratore del condominio, invitandolo a controllare i cani e semmai a non lasciargli soli in terrazza per tante ore, come posso fare a vivere più tranquillamente ? posso rivolgermi al giudice ?
Risponde : Avv. DANIELA POLITINO
Innanzitutto è necessario verificare se nel regolamento condominiale vi è qualche precipua previsione per ciò che concerne la presenza di animali domestici all’interno del Condominio e se eventuali divieti qui presenti sono legittimi ed opponibili al proprietario dell’animale. Orbene, una eventuale clausola regolamentare che vieti ai condomini di detenere animali negli appartamenti e nei terrazzi di proprietà esclusiva è legittima solo se, contenuta in un regolamento condominiale approvato all’unanimità, poiché trattasi di una previsione pattizia limitativa dei diritti e dei poteri dei singoli condomini nelle proprietà private. Tale requisito peraltro è necessario ma non sufficiente. Perché tale pattuizione possa considerarsi giuridicamente vincolante devono essere soddisfatte anche altre due condizioni: non solo il regolamento che contiene il divieto deve essere approvato all’unanimità ma i singoli atti di acquisto degli immobili devono contenere un espresso richiamo a tale previsione regolamentare ed il regolamento condominiale stesso deve essere trascritto negli appositi registri immobiliari. In tale ipotesi i singoli condomini danneggiati (o il Condominio come “entità collettiva”) potranno adire l’autorità Giudiziaria, la quale, previa verifica della sussistenza dei sopradescritti requisiti, potrà con provvedimento di urgenza ex art. 700 c.p.c. disporre l'allontanamento del cane dal Condominio, a prescindere dalla ricorrenza o meno degli estremi per la configurabilità di immissioni intollerabili ex art. 844 c.c. per odori e rumori provocati dagli animali (Cfr Tribunale Salerno, sez. II 22-03-2004 ). Diversa è l’ipotesi in cui il regolamento condominiale che vieta ai proprietari di detenere gli animali sia stato approvato a maggioranza ovvero nulla dica in ordine alla possibilità o meno di detenere animali domestici. Il divieto di detenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere infatti contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi in esclusiva. In difetto di un'approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, poiché a parere della Suprema Corte di Cassazione “le manifestazioni di voto in esame, non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici, di per sé inidonei ai sensi dell'art. 1987 cod. civ. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l'obbligatorietà” ( Cfr. Cass. civ., sez. II, 04-12-1993, n. 12028 ). Laddove, dunque, il regolamento condominiale non sia stato approvato a maggioranza od addirittura nel regolamento nulla si dica circa la possibilità per i condomini di detenere nelle proprietà esclusive animali domestici la legittimità di tale detenzione dovrà essere verificata alla luce dei criteri che regolano la valutazione della tollerabilità delle immissioni ex art 844 c.c.. In altri termini, nel caso in cui un regolamento condominiale vieti agli inquilini di detenere animali che possano arrecare pregiudizio alla quiete o all'igiene della collettività, perché il condomino proprietario dell’animale possa essere ritenuto responsabili della violazione del suddetto divieto non è sufficiente il semplice possesso di cani o di altri animali, ma, il Giudice dovrà verificare concretamente la sussistenza del pregiudizio causato alla collettività dei condomini sotto il profilo della quiete o dell'igiene ( Cfr Pretura Campobasso, 12-05-1990). Pertanto il condomino che intenda tutelare le proprie ragioni giudizialmente dovrà convenire in giudizio il proprietario del cane ed eventualmente anche il Condominio per non avere impedito la condotta illecita del condominio (anche se diversamente dall’ipotesi di regolamento condominiale approvato all’unanimità non si configura un litisconsorzio necessario) e provare che, le immissioni causate dall’animale intese sia come rumori molesti sia come esalazioni maleodoranti superino la normale tollerabilità. Il Giudice conseguentemente dovrà accertare la tollerabilità o meno delle immissioni e, nell’ipotesi accoglimento della domanda, potrà disporre non solo l’allontanamento dell’animale ma addirittura la condanna del padrone del medesimo al pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento del c.d. “danno esistenziale” , per avere provocato una alterazione dell’equilibrio psico-fisico e delle normali abitudini di vita. In conclusione, salvo che il regolamento condominiale approvato all’unanimità trascritto e richiamato nei singoli rogiti di acquisto non disponga diversamente, il proprietario di un appartamento può detenere uno o più animai purché, le loro condizioni igieniche non siano tali da provocare esalazioni maleodoranti insopportabili e naturalmente evitando di lasciare il cane troppe ore solo, in maniera da evitare che questo disturbi i vicini. Come ultima estrema ipotesi di tutela per il condomino che si ritenga danneggiato, vi è la possibilità di tutelasi penalmente, mediante denunzia querela presentata alla Pubblica autorità per il reato di cui all’art 659 c.p., ovverosia, disturbo della quiete pubblica, che si configura laddove qualcuno, non impedendo strepiti di animali, impedisce le normali occupazioni ed il riposo delle persone. Peraltro è evidente che, da un lato, vi è la necessità di tutelare le ragioni dell’uomo, ma d’altro, vi è anche un preciso interesse pubblico che l’animale non venga maltrattato o costretto a vivere in un ambiente malsano In tal ottica, proprio i regolamenti condominiali possono prevedere regole di condotta per i proprietari condomini che rappresentano una forma di tutela anche per gli animali domestici. Nello specifico, possono stabilire il divieto di vietato tenere gli animali nei balconi per più di otto ore giornaliere, di isolarli in garage o cantine, in scatole o contenitori inidonei all’interno degli appartamenti oppure all’esterno sprovvisti di un idoneo riparo. Addirittura, alcuni il regolamenti condominiali hanno stabilito la necessità che la cuccia sia adeguata alle dimensioni dell’animale, coinbentata, impermeabilizzata e rialzata da terra.
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