Gli oneri “manutentivi” nel contratto di locazione
ARTICOLO PUBBLICATO SU LA REPUBBLICA DEL 07/10/2007
Quesito:
Sono divenuto proprietario di un appartamento in condominio affittato ad una famiglia dai miei genitori allora proprietari. Non avendo mai gestito contratti di locazione prima d’ora, vorrei ricevere chiarimenti sulle regole di suddivisione delle spese di manutenzione dell’appartamento ed in particolare per quelle che riguardano l’impianto di riscaldamento. e delle spese di condominio.
Risponde : Avv. DANIELA POLITINO
Dopo la firma del contratto di locazione, il proprietario e l’inquilino acquisiscono una serie doveri reciproci, riguardanti le spese di manutenzione e l'utilizzo dell'immobile. Per ciò che concerne il precipuo dettame normativo l'art. 1576 c.c. prevede, come criterio generale, come il locatore (proprietario) debba eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino). Tutte le spese ordinarie intese come ciò che e' strettamente collegato e dipendente dall'uso sono quindi a carico dell'inquilino (consumi e piccole riparazioni), mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria spettandogli cioè le spese di natura gestionale ovvero ciò che in definitiva e' destinato a rimanere ed a creare una miglioria all'immobile come appunto le innovazioni. La legge 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) prevede più specificamente che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il proprietario di un appartamento deve, dunque, garantire all'inquilino che l'immobile dato in locazione sia in buono stato, ossia che non necessiti di nessuna riparazione o altro intervento. Nella vigenza del contratto di locazione inoltre i proprietari hanno anche l'obbligo di effettuare le opere di manutenzione straordinaria richieste dalle condizioni in cui si trova l'immobile; spetterebbe dunque sempre al proprietario l'adeguamento dell'immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che vengono emanate tanto che la legge stessa sanziona direttamente il proprietario dell'immobile, qualora non vi provveda. Anche l'inquilino ha delle regole da rispettare oltre ovviamente, all’obbligo del pagamento del canone con regolarità e puntualità. Innanzitutto deve servirsi dell'appartamento con diligenza, facendo attenzione alle sue condizioni e rispettandone la destinazione (ad esempio se l'uso è abitativo, non può utilizzarlo come ufficio). Se si contravviene a questo obbligo, il proprietario può chiedere lo scioglimento del contratto oltre ad avere il diritto di esigere, in ogni momento, che il suo appartamento sia conservato nel medesimo stato in cui era quando è stato consegnato. Orbene, in relazione all’impianto riscaldamento ed alle relative spese per la conservazione e la manutenzione sono opportune una serie di specificazioni per comprendere se i relativi oneri debbano considerarsi a carico di uno o dell’altro dei due soggetti contrattuali. La giurisprudenza di merito (CFR Pretura di Matera 21.05.1992) ha individuato come criterio distintivo quello del quantum della spese ritenendo che deve farsi rientrare tra le opere di manutenzione straordinaria di poco rilievo la sostituzione della dell'impianto autonomo di riscaldamento e produzione di acqua calda che non comporti una spesa esorbitante, e che abbia il solo scopo di mantenere lo stato di conservazione e manutenzione del bene (ex art. 21, 2° comma, n. 6, l. n. 392/1978) e non quello di riparazione straordinaria di notevole entità. Orbene applicando tale principio al proprietario compete il rifacimento integrale dell’impianto autonomo di riscaldamento di condizionamento e produzione di acqua calda così come la sostituzione delle parti degli impianti di condizionamento e produzione di acqua calda (caldaia pompa condizionatore contatori e bruciatore), oltre all’allacciamento della rete sino agli stessi contatori e l’adeguamento degli impianti alla leggi vigenti. Invero all’inquilino compete la riparazione delle apparecchiature che compongono gli impianti di riscaldamento condizionamento e produzione di acqua calda (caldaia pompa bruciatore condizionatore) ed in generale la manutenzione ordinaria degli impianti come la sostituzione di apparecchiature (valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri avvolgimento elettrico, etc..) dovute a danno accidentale, la retribuzione degli addetti alla conduzione della caldaia, l’ acquisto di combustibile, le spese di energia elettrica, acqua, forza motrice, pulizia annuale dell'impianto per la messa a riposo stagionale di caldaie, bruciatori, canne fumarie).
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