La manutenzione del cortile a lastrico
ARTICOLO PUBBLICATO SU LA REPUBBLICA DEL 14/01/2007
Quesito:
Abito in un grande condominio a Bologna, nel quale vi sono diverse autorimesse e cantine al disotto del cortile condominiale, a parcheggio comune e aiuole antistante al fabbricato e che necessita di essere rifatto completamente in quanto sono ormai passati diversi anni dalla costruzione. In assemblea sono sorti diversi dubbi sul criterio da utilizzare nella ripartizione delle spese. Quale criterio adottare?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Nella supposta assenza di specifiche disposizioni rinvenibili all’interno del Regolamento di Condominio, la problematica sottoposta del lettore in merito al criterio di ripartizione delle spese per il rifacimento del cortile condominiale al di sopra di locali interrati, necessita di alcune considerazioni introduttive. Occorre anzitutto osservare come tale “struttura” sia costituita dalla superficie comune di calpestio ed utilizzo, anche carrabile, a disposizione di tutti i condomini che funge nel contempo da copertura a sottostanti autorimesse e cantine private. Ad una prima analisi potrebbe, pertanto, farsi una analogia con i lastrici solari ad uso esclusivo, posto che, in entrambi i casi possiamo rinvenire un’area superficiale ad uso di un soggetto – condomino o gruppo di condomini, nel caso del cortile a lastrico – che offre riparo a diverse proprietà sottostanti, nel qual caso, il Legislatore ha ritenuto, nel formulare l’articolo 1126 c.c., di prevedere la contribuzione alle spese per il rifacimento del lastrico (ed eliminazione dei danni eventualmente conseguenti alla vetustà dello stesso) in ragione di: un terzo per il proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico – per la c.d. funzione “attiva” di calpestio – e dei due terzi tra i proprietari delle sottostanti unità immobiliari – per la c.d. funzione “passiva” di copertura. Nella determinazione della quote di spesa, il Codificatore ha ritenuto predominante la funzione di copertura su quella di calpestio, addossando ai proprietari che fruiscono della copertura il doppio della spesa rispetto a quella prevista per coloro che usufruiscono del calpestio del lastrico, anche sulla considerazione che, quest’ultima funzione appare come una utilità “aggiuntiva” rispetto a quella naturale di copertura dell’edificio offerta dal lastrico. E qui vi è una prima differenza tra il lastrico ed il cortile che copre sottostanti locali, ovverosia, il cortile è per sua destinazione naturale e non “aggiuntiva”, deputato al passaggio pedonale e carraio. Inoltre, potrebbe addursi che, il logorio maggiore del cortile deriva dal passaggio carrabile, viceversa assente nel caso del lastrico solare. L’Applicazione dell’articolo 1126 c.c., nel caso di rifacimento del cortile carrabile di copertura di sottostanti locali, parrebbe così comportare una iniquità sotto quest’ultimo aspetto, risolvendosi in un maggiore addebito alle unità immobiliari sottostanti, rispetto alla proprietà sovrastante maggiormente responsabile del logorio del piazzale. Potrebbe allora ipotizzarsi l’applicazione, sempre per analogia, dell’articolo 1125 c.c., dettato per la manutenzione dei soffitti e dei solai, in virtù del quale, le spese di manutenzione e ricostruzione di tali strutture sono sostenute in parti eguali tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. L’Applicazione di quest’ultimo articolato (indubbiamente concepito per strutture interne al tipico Condominio verticale) al caso di manutenzione del cortile comune che funge da copertura a sottostanti locali, d’altro canto presenta alcune problematiche operative. Infatti, dovrebbero imputarsi le spese per la manutenzione della pavimentazione al proprietario del cortile, e pertanto a tutti i condomini in millesimi generali ex art. 1123 c.c., e le spese di tinteggiatura del soffitto ai proprietari delle autorimesse sottostanti, non appare, dunque, chiaro come ci si dovrebbe regolare in merito alle spese di rifacimento della c.d. guaina catramata. Tale materiale offre indubbiamente l’impermeabilizzazione necessaria per garantire la fruibilità dei locali sottostanti al cortile, e per montarla necessità lo smaltimento della sovrastante pavimentazione. L’Articolo 1125 c.c. nel porre l’imputazione delle spese, segue un criterio di funzionalità addebitando le spese di manutenzione delle parti di proprietà ed utilizzo esclusive (pavimenti e tinteggiatura soffitti) sui rispettivi proprietari e fruitori, e su entrambi, in quote uguali, le spese per le componenti di comune utilità. Orbene, le impermeabilizzazioni servono a garantire la copertura delle unità sottostanti, e di conseguenza potrebbe facilmente argomentarsi che, tali spese, proprio per l’applicazione dell’articolo 1125 c.c., dovrebbero addossarsi sui proprietari delle unità coperte dal cortile a lastrico, come, d’altra parte, le spese conseguenti al rifacimento della pavimentazione che si dovrebbe, nel caso, demolire per la sostituzione delle sottostanti guaine. D’Altro canto potrebbe argomentarsi che, le spese per il rifacimento dell’impermeabilizzazione dovrebbero caricarsi sui proprietari del cortile a lastrico, ipotizzando come la vetustà delle impermeabilizzazioni sia una conseguenza diretta delle problematiche alla sovrastante pavimentazione. Sul punto, in giurisprudenza vi è contrasto, se da un lato la Cassazione ha ritenuto applicabile la disciplina dell’articolo 1126 c.c. (vedi Cass. Civile, N° 11283, del 10.11.1998) dall’altro in una recente pronunzia ha affermato la non corretta applicazione analogica dell’articolo 1126 c.c., ritenendo viceversa che, la fattispecie vada inquadrata nell’ambito dell’operatività dell’articolo 1125 c.c. (Cass. Civile, N° 18194, del 14.09.2005). Rispetto alle suddette contrastanti tesi, ritengo occorra un’ulteriore considerazione di carattere generale. La correttezza dei criteri di ripartizione delle spese negli edifici in Condominio, specie quando si tratta di immobili complessi, la si deve rapportare non solo rispetto alla singola casistica oggetto di analisi, bensì alle diverse spese che possono riguardare il complesso immobiliare. Orbene, è innegabile che, le unità immobiliari sottostanti ad un cortile condominiale, ritrovano dallo stesso una funzione di copertura, per la manutenzione della quale dovranno essere chiamati, specie se, esclusi, totalmente o parzialmente, dalla contribuzione delle spese per il rifacimento del coperto dell’edificio condominiale. Se la corte è utilizzata correttamente, per il transito anche carrabile, per la quale è stata costruita, questa sarà soggetta ad una normale usura. Diversa sarà poi l’ipotesi di una non corretta utilizzazione della corte condominiale, vuoi per l’assenza dell’ordinaria manutenzione del manto di pavimentazione e degli scarichi, vuoi per il consenso al transito superiore a quello tollerato dalla struttura, nel qual caso, non si verterà più in materia di ripartizione di oneri condominiali, bensì ci si troverà d’innanzi ad una responsabilità ex articolo 2051 c.c., in capo ai condomini proprietari del cortile, pro quota millesimale, come tra l’altro osservato in un caso analogo dalla Suprema Corte di Cassazione nella sentenza N° 2861 del 11.03.1995. Dunque, se dall’analisi delle tabelle millesimali vigenti, risulta che, le unità immobiliari coperte dal cortile a lastrico, non concorrono alla manutenzione della copertura dell’edificio condominiale (in ragione degli spazi coperti dal cortile comune) potrebbe addursi la correttezza di una ripartizione della spesa ex art.1126 c.c., ovverosia per un terzo in ragione del valore millesimale di tutti i soggetti comproprietari, ex art. 1117 c.c., del cortile in discorso, e per la restante quota dei 2/3 tra tutti i proprietari delle sottostanti autorimesse, in proporzione dell’ampiezza delle superfici che trovano copertura dal cortile.
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