Mancato rilascio dell’immobile locato
ARTICOLO PUBBLICATO SU LA REPUBBLICA DEL 22/07/2007
Quesito:
Sono proprietario di un immobile ad uso abitativo concesso in locazione a norma della legge 431/1998. Alla scadenza del contratto di locazione il conduttore non mi ha riconsegnato l’immobile, pertanto, ho ottenuto la convalida dello sfratto per finita locazione con fissazione della data per l’esecuzione. Il conduttore nel frattempo mi sta corrispondendo un importo mensile pari all’ultimo canone di locazione. Tuttavia, la mancata restituzione dell’immobile da parte del conduttore e l’impossibilità di rientrare immediatamente nella disponibilità del medesimo mi sta procurando un grave pregiudizio. Vorrei, quindi, sapere quali sono i miei diritti ed in particolare se ho diritto ad un risarcimento del danno oltre a quanto il conduttore mi sta mensilmente versando.
Risponde : Avv. DEBORA LOLLI
Gentile lettore, il caso da Lei prospettato pone l’attenzione su questioni normative e giurisprudenziali di grande interesse. L’art. 6, comma 6, della legge 431/98, prevede che nel periodo di sospensione dell’esecuzione fissato dalla legge, o dal giudice a norma dell’art. 56 legge 392/78 e sino all’effettivo rilascio, il conduttore è tenuto a corrispondere al locatore una somma mensile pari all’ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, maggiorato del 20%, oltre aggiornamenti ed oneri accessori. A seguito della dichiarazione di parziale incostituzionalità del predetto art. 6, decisa con sentenza della Corte Costituzionale n. 482 del 2000, la Corte di Cassazione (Cass.Civ. n. 14624/04) ha affermato che il sistema normativo vigente in tema di quantificazione legale del danno subito dal locatore per il periodo intercorrente tra la data della sentenza di rilascio dell’immobile e quello dell’effettiva riappropriazione del bene risulta così delineato: 1) la quantificazione legale del danno che il conduttore è comunque tenuto a pagare al locatore ai sensi dell’art. 1591 c.c. è quella determinata con la prevista maggiorazione del canone nella misura del quinto oltre aggiornamenti ed oneri accessori; 2) detto importo è dovuto per tutto il periodo di sospensione delle esecuzioni e sino all’effettivo rilascio; 3) per il periodo sino al termine della sospensione fissato dalla legge (o per quello giudizialmente fissato per il rilascio ex art. 56 l. 392/1978) la corresponsione dell’ultimo canone così maggiorato esime il conduttore dall’obbligo di risarcire il maggior danno ex art. 1591, seconda parte c.c., pure nel caso in cui il locatore fornisca la prova di un più grave pregiudizio; 4) per il periodo intercorrente tra la scadenza della sospensione fissata dalla legge e la data di effettivo rilascio, il locatore, in virtù della sentenza della Corte Costituzionale n. 482 del 2000, ove ne abbia offerto la prova, può pretendere il risarcimento del maggior danno subito, rispetto a quello quantificato ex lege dall’art. 1 bis l. 61/1989. Va inoltre precisato, che, secondo un costante indirizzo interpretativo della giurisprudenza di legittimità, per il quale in tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio di un immobile locato, il maggior danno di cui all’art. 1591 c.c., che ha natura contrattuale, deve essere oggetto di concreta prova da parte del locatore, è richiesta in sede di liquidazione del medesimo, tenuto conto delle condizioni dell’immobile, della sua ubicazione e della possibilità di utilizzazione, la prova del verificarsi di un’effettiva lesione del patrimonio del locatore. Va rilevato, dunque, che secondo l’orientamento della Suprema Corte, la prova del maggior danno non sorge automaticamente sulla base del possibile valore locativo dell’immobile sul presupposto di un’astratta ipotesi di locazione ad un canone maggiore o di vendita del medesimo, bensì occorre fornire la specifica dimostrazione di una lesione effettiva del patrimonio del locatore, che si realizza quando lo stesso non ha potuto dare in locazione l’immobile ad un canone maggiore, non ha potuto utilizzare direttamente e tempestivamente il bene, è stata compromessa la possibilità di venderlo ad un prezzo conveniente, o si sono comunque verificate altre situazioni pregiudizievoli per il locatore. Il locatore, dunque, deve provare di avere ricevuto proposte di locazione o di vendita o di avere concreti propositi di utilizzazione. Tuttavia, la citata decisione della Suprema Corte n. 14624//2004 precisa che non può in ogni caso negarsi al locatore la possibilità di fornire la prova del maggior danno attraverso elementi presuntivi, presunzioni che, peraltro, devono essere rispondenti a quanto disposto dall’art. 2729, comma 1, c.c. Il principio in base al quale la prova per presunzioni è ammissibile anche in tema di maggior danno ex art. 1591 c.c., determina, in ogni caso, che il locatore debba fornire tutti gli elementi utili e idonei a consentire di ritenere raggiunta la prova richiesta dalla legge in relazione al maggior danno. In conclusione, nel caso prospettato, Ella potrà ottenere il pagamento di un importo corrispondente all’ultimo canone di locazione maggiorato del 20%, oltre aggiornamenti ed oneri accessori, per il periodo di sospensione giudiziale fino all’effettivo rilascio, ed eventualmente, qualora ricorrano i presupposti previsti dalla legge ed ove ne fornisca la relativa prova con le modalità sopra indicate, pretendere il risarcimento del maggior danno subito.
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