Le spese per la “galleria” autorimesse
ARTICOLO PUBBLICATO SU LA REPUBBLICA DEL 24/02/2007
Quesito:
Abito in un fabbricato collegato ad un altro tramite una galleria in cui sono situate più autorimesse chiuse e cantine. Al seminterrato si accede direttamente dagli edifici, a piedi, e dalla rampa comune. Il mio garage è situato all’esterno della galleria. Per la normativa di sicurezza s’impongono lavori al corsello suddetto, strettamente collegati alla presenza delle autorimesse, difatti, se ci fossero solo cantine non sarebbero necessari. Devo concorrere alla spesa nonostante il mio garage sia situato fuori dalla galleria?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Principio generale in materia di riparto delle spese necessarie alla manutenzione e/o innovazione dei beni comuni è che, queste sono sostenute dai condomini, in quanto comproprietari del bene comune, in ragione proporzionale al valore delle rispettive proprietà esclusive (comunemente: per millesimi di proprietà), ex art. 1123, 1° comma, c.c., con la precisazione che, nel caso le opere siano indirizzate a porzioni di fabbricato o d’impianto d’utilità di solo un gruppo di condomini, le spese relative sono da addossarsi solamente a questi, come disposto dall’articolo 1123 ultimo comma c.c. . Nei Condomini, complessi, composti da più corpi di fabbrica e da beni utili a solo una parte delle unità immobiliari, è poi lo stesso rapporto di comproprietà a vacillare per quelle parti comuni che non servono ad alcune proprietà esclusive, posto che, il rapporto di “condominialità”, sussiste, se ed in quanto, un bene è strettamente necessario per l’utilizzo delle diverse proprietà esclusive; la giurisprudenza, per tali casistiche, suole riferirsi al c.d. “Condominio parziale”, tra i soli condomini che hanno necessità di utilizzare il bene comune di loro servizio. La regola generale trova poi una ulteriore deroga allorquando un bene è destinato ad offrire una diversa utilità, nel qual caso, a mente dell’articolo 1123, 2° comma c.c., le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne. Tali criteri possono essere modificati attraverso accordi convenzionali tra i condomini, vuoi recepiti da regolamenti di condominio “contrattuali”, vuoi da accordi unanimi tra i singoli condomini. Orbene, il caso di specie è caratterizzato dalla presenza di un “galleria” necessaria all’accesso alle diverse autorimesse e cantine, ed i lavori in discorso sono richiesti stante la presenza di locali a destinazione autorimessa, per l’appunto. Nella supposta assenza di regolamentazioni pattizie per la ripartizione delle spese, o tabelle millesimali ad hoc, le spese occorrenti, a mente dei sopra richiamati principi, dovrebbero, dunque, essere poste a carico dei condomini comproprietari del corsello ed in particolare dei condomini che posseggono autorimesse, posto che, tali spese sono richieste per la particolare destinazione delle stesse, ed incidono su di un bene in loro comproprietà. Ritengo pertanto fondata l’esclusione da tali spese del condomino proprietario di un garage situato al fuori dal bene oggetto d’intervento. Per quanto attiene invece alla spese “burocratiche”occorrenti all’ottenimento del Certificato prevenzione incendi, queste, a mio avviso, riguardando una certificazione di sicurezza relativamente a più caratteristiche dell’edificio, dovrebbero essere sostenute da tutti i condomini per millesimi generali. Sul punto, la Corte d’Appello di Roma, 24 aprile 1991, ha ritenuto che, le spese per la riparazione delle porte “tagliafuoco” e per l’impianto di ventilazione dei box, vanno ripartite unicamente tra i proprietari dei medesimi beni, e non tra gli altri condomini che non ne possiedono, non potendo avere alcuna rilevanza al riguardo la circostanza che, tali misure attengono alla sicurezza dell’intero edificio.
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