Lo scioglimento del Condominio
ARTICOLO PUBBLICATO SU LA REPUBBLICA DEL 15/01/2009
A cura di : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
La trattazione della tematica in merito allo scioglimento del Condominio richiede una breve introduzione per spiegare cosa sia il Condominio. L’Istituto del Condominio negli edifici, disciplinato nel nostro codice civile agli articoli 1117 e seguenti, è un particolare tipo di comproprietà di c.d. beni comuni, tali in quanto strettamente necessari all’utilizzo di più proprietà esclusive. Così, si avrà Condominio ogni qual volta nell’ambito di un medesimo edificio coesistano due o più immobili di distinte proprietà (appartamenti, negozi ecc.), che per la loro esistenza necessitino di tipici beni comuni, quali i muri, le scale, il coperto e così via. Il Legislatore, si è poi premurato di disciplinare anche l’aspetto intrinseco alla gestione della collettività dei condomini dettando norme in merito all’organizzazione degli stessi nell’ambito dell’Organo assembleare, alla loro rappresentanza da parte di un Amministratore ed alla suddivisione delle spese per la manutenzione ed innovazione dei beni e servizi comuni. L’accentuarsi di esigenze connesse all’organizzazione di sempre maggiori servizi nell’interesse dei condomini, assieme ad una normativa fiscale che prevede il Condominio come “soggetto” tenuto a determinati adempimenti, fa si che, sempre più spesso ci si riferisce al medesimo come “ente di gestione”, non potendosi parlare di un vero e proprio soggetto giuridico. La normativa sul Condominio trova applicazione alle diverse tipologie edilizie, senza limiti dimensionali, a partire dai c.d. Condomini minimali (due appartamenti con essenziali beni comuni) fino a grandi complessi formati da più edifici. Nell’ambito di Condomini complessi vi potranno poi essere beni comuni ad un solo gruppo di condomini, in quanto necessari all’utilizzo delle proprietà esclusive solo di alcuni e per contro del tutto inutili ad altri, configurandosi, così, quella particolare fattispecie che in giurisprudenza assume il nome di “Condominio parziale”. Si pensi, ad esempio, ai diversi vani scale, o ascensori in essi collocati, nell’ambito di complessi immobiliari con più e distinte entrate; tali beni interesseranno solo un gruppo di condomini ed a questi spetterà la manutenzione (vedi a conferma, Cassazione Civile N° 8136 del 28 aprile 2004). Lo stesso articolo 1123 c.c., in tema di ripartizione delle spese, all’ultimo comma stabilisce espressamente che: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità”. Le spese condominiali si configurano, difatti, quali obbligazioni propter rem, ovverosia, strettamente connesse alla proprietà del bene, la quale, in assenza di uno specifico titolo, si presume sulla base dell’utilità dello stesso rispetto alle singole proprietà esclusive.
Ciò premesso, se per la “costituzione” del Condominio il Legislatore non a previsto alcuna “formalità”, ritenendo il Condominio tale per il divenire di un particolare stato di fatto, rappresentato come suddetto, dalla coesistenza di diverse proprietà esclusive con beni comuni (ex art. 1117 c.c.) a loro necessario servizio, al contrario lo scioglimento del medesimo è regolato dagli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione al codice civile. A mente del suddetto art. 61 disp. att. c.c. : “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi il Condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in Condominio separato”. Presupposto fondamentale perché possa attuarsi la divisione è, pertanto che, le parti abbiano la caratteristica di edifici autonomi. Può parlarsi di autonomia di edificio in presenza di una sorta di indipendenza statica, se non di tutta la parte che si vuole separare almeno della maggior parte della stessa. Per edifici autonomi dovranno, in sintesi, intendersi quelli dotati di parti e pertinenze necessarie per il normale godimento delle unità immobiliari in esse comprese. La Suprema Corte di Cassazione, in una datata sentenza (la N° 1964 del 18 luglio 1963), ha ritenuto che non possa sussistere autonomia, allorquando la separazione comporti gravi interferenze alla sfera giuridica propria di altri condomini, alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni servitù o altri oneri di carattere reale. Il tenore letterale della norma in parola porta ad escludere categoricamente che possa realizzarsi lo scioglimento del Condominio qualora l’autonomia dell’edifico si concretizzasse in una condizione meramente amministrativa. Al ricorrere del suddetto presupposto, il secondo comma del citato articolo 61 delle disposizioni di attuazione, prevede che, lo scioglimento possa essere conseguenza vuoi, di una delibera assembleare, vuoi di un invocato provvedimento dell’Autorità Giudiziaria. Così, l’Assemblea dei condomini con la maggioranza di cui all’articolo 1136, 2° comma, ovverosia con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, potrà disporre lo scioglimento del Condominio. Alternativamente, lo scioglimento potrà essere richiesto all’Autorità giudiziaria con l’intervento di almeno un terzo dei condomini della parte di edificio che domanda la separazione. Al riguardo, parte della dottrina ritiene che il “terzo” debba riferirsi ai soli condomini “per teste”, altra parte propende per ritenere ammissibile tale domanda anche se presentata da un gruppo di condomini inferiori al terzo, ma rappresentanti almeno un terzo della somma complessiva della quote millesimali dei condomini della parte che intende distaccarsi. Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione, nella sentenza N° 397 del 11 febbraio 1974, ha affermato che: il “terzo” dei comproprietari deve essere inteso con riferimento al numero dei condomini della parte da dividere e non delle quote da essi rappresentate. L’azione di scioglimento dovrà essere introdotta mediante atto di citazione e con riferimento alla legittimazione passiva, se pure una corrente giurisprudenziale ritiene cada in capo all’Amministratore, data l’ampia portata del disposto dell’articolo 1131 c.c., pare preferibile aderire alla tesi propugnata della gran parte della dottrina, in virtù della quale alla fattispecie trova piena applicazione l’art. 784 c.p.c. a norma del quale, le domande di scioglimento di qualsiasi comunione debbono proporsi nei confronti di tutti i condomini. Tesi, quest’ultima, confermata dalla Suprema Corte di Cassazione nella sentenza N° 4655 del 08 maggio 1998, nell’affermare che: “L'art. 784 c.p.c. è norma speciale rispetto all'art. 1131, secondo comma c.c., e pertanto, malgrado quest' ultima disposizione conferisca all'Amministratore di condominio la legittimazione passiva per qualunque azione, se un condomino chiede lo scioglimento della comunione su un bene comune e la conseguente modifica dell'uso di esso, è necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, onde tutelare più intensamente le loro ragioni nella trasformazione delle rispettive facoltà di godimento”.
Come previsto dall’articolo 62, primo comma, delle disp. att. c.c. lo scioglimento del Condominio potrà essere effettuato anche nel caso permangano alcuni beni in comune agli originari partecipanti. Per la gestione di tali beni troverà applicazione la normativa sul Condominio, come confermato da consolidata giurisprudenza, vedi ex plurimix Cassazione Civile N° 3102 del 16 marzo 1993.
Nel caso, infine, per la divisione del Condominio occorra necessariamente modificare lo stato dei luoghi, a norma del secondo comma dell’articolo 62 delle disp. att. al c.c., questo potrà essere deliberato dall’Assemblea dei Condomini con la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell’articolo 1136 c.c., ovverosia con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al Condominio (“teste”), che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio. In quest’ultimo caso pare preclusa la possibilità di scioglimento giudiziario del Condominio, considerato che, il Giudice non potrebbe disporre le opere innovative necessarie, vedi a conferma Trib. Napoli 2 agosto 1974. |