Tetto e pannelli fotovoltaici
ARTICOLO PUBBLICATO SU LA REPUBBLICA DEL 31/05/2009
Quesito:
Possiedo un appartamento all’ultimo piano, con annesso sottotetto di proprietà, in un grande Condominio di Bologna. Avrei in animo di ristrutturare l’immobile ed in tale occasione vorrei ricavare dal coperto una piccola terrazza in falda e posizionare su di un’altra parte vicina di tetto dei pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica. È fattibile ? nel caso dovrei chiedere delle autorizzazioni al Condominio?e se si con quali maggioranze il Condominio potrà autorizzarmi?
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Gentile lettore,
tralasciando l’aspetto urbanistico e le necessarie autorizzazioni amministrative per trattare esclusivamente quello attinente ai rapporti tra condomini, per rispondere al suo quesito occorre anzitutto precisare che, il tetto è un ben condominiale, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., e come tale appartiene a tutti i condomini pro quota millesimale. Ciò detto, la funzione tipica di tale bene è quella di offrire copertura ai piani sottostati ed un appoggio per strutture a servizio degli immobili facenti parte del Condominio, quali antenne, cominioli o, oggi, anche pannelli fotovoltaici. Stante la nota applicabilità alla disciplina del Condominio negli edifici dell’articolo 1102 c.c. (sia pure originariamente dettato in materia di Comunione), in virtù del richiamo di cui all’articolo 1139 c.c., può affermarsi che, il singolo condomino ha la facoltà di utilizzare i beni comuni, purché non ne alteri la destinazione, non impedisca agli altri di farne parimenti uso o si “appropri” degli stessi sottraendoli così alla possibilità di utilizzo da parte degli altri condomini. Il condomino che intenda poi modificare il bene comune per un proprio interesse, dovrà, comunque, rispettare i limiti di cui all’articolo 1120 c.c., secondo comma, ed in particolare, dovrà aver cura di non arrecare pregiudizio al decoro architettonico ed alla stabilità dell’edificio o di sue parti. Ciò premesso, la giurisprudenza è ormai costante nell’affermare che l’articolo 1102 c.c. vieta al singolo partecipante di attrarre la cosa comune nell’orbita della propria disponibilità esclusiva, mediante un uso particolare e l’occupazione totale e stabile, ed di sottrarla, in tal modo, alle possibilità attuali e future di godimento degli altri condomini (vedasi, ex plurimix, Cassazione Civile N° 26737 del 7 maggio – 6 novembre 2008). È poi altrettanto pacifica, in giurisprudenza, la massima secondo cui l’uso legittimato dall’articolo 1102 c.c. non è la possibilità di utilizzo identica e contemporanea da parte di tutti, ma l’utilizzabilità / modificabilità del bene comune in maniera compatibile con la ragionevole previsione di utilizzazione dello stesso da parte di ogni condomino(vedasi, ex plurimix, Cassazione Civile N° 4617 del 27 febbraio 2007).
Ciò premesso, nel caso di specie, la trasformazione di parte del tetto condominiale in terrazza ad uso esclusivo del proprietario dell’ultimo piano adiacente, comporta una trasformazione della cosa tale da attrarla nella disponibilità esclusiva e permanente di un solo condomino, con conseguente impedimento per tutti gli altri di poter utilizzare quell’area, e pertanto, in netto contrasto con la disposizione sopra richiamata di cui all’articolo 1102 c.c.. Il proprietario dell’ultimo piano per eseguire una terrazza in falda non potrà, poi, nemmeno ricorrerete al disposto di cui all’articolo 1127 c.c., c.d. diritto di sopraelevazione, posto che, la realizzazione di una terrazza in falda non comporta la costruzione di nuovi piani o nuove fabbriche ( vedasi, conformemente, Cassazione Civile N° 2865 del 7 febbraio 2008). Va da sé che, l’opera potrà essere eseguita solo se convenuta concordemente da tutti i condomini.
Quanto poi all’apposizione di pannelli solari su parte del coperto, a nostro avviso, la stessa potrà rendersi ammissibile ex art. 1102 c.c., solo nel caso, piuttosto raro, la superficie di coperto a disposizione sia tale da ammettere un eguale possibile utilizzo da parte di tutti i condomini, anche per le ragioni di Condominio, posto che, è più che ragionevole ipotizzare che, con l’evoluzione della tecnica, la semplificazione dell’intervento e la conseguente riduzione dei costi, potrà sussistere un legittimo interesse di tutti i condomini a sfruttare l’area singolarmente o condominalmente; pertanto in difetto l’opera ben potrebbe addursi vietata dallo stesso articolo 1102 c.c.. Nel caso, poi, di un forte interesse, potrebbero studiarsi autorizzazioni temporanee o condizionate al sopraggiungere di analoghe richieste o addirittura forme di affitto delle porzioni occupate di coperto. |