Verbale e Presidente dell'Assemblea
ARTICOLO PUBBLICATO SU LA REPUBBLICA DEL 24/01/2010
Quesito:
Desidererei informazioni sulle modalità di redazione del verbale assembleare, cosa deve contenere e come deve essere formato; devono essere utilizzate particolari formule? Nel condominio ove abito l’appello allegato all’ultimo verbale assembleare non riporta il totale dei millesimi dei condomini e nemmeno la sottoscrizione del presidente in quanto non nominato dall’assemblea? È corretto ? è contestabile? Mi pare un gestione un po’ troppo casalinga ! Desidererei informazioni dai vostri esperti.
Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna
Occorre anzitutto premettere che, il nostro Legislatore non prescrive particolari e vincolanti forme in ordine alla stesura del verbale dell’Assemblea di Condominio ed allo svolgimento della stessa. L’articolo 1136 c.c. all’ultimo comma si limita a stabilire che: “delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi su di un registro tenuto dall’Amministratore”. Combinando il suddetto disposto con le altre norme del medesimo Capo II, ed in particolare con quelle disciplinanti i quorum deliberativi e costitutivi (sempre infra art. 1136 c.c.) e quelle sull’impugnazione delle delibere (ex art. 1137 c.c.), può affermarsi che, dal verbale assembleare debbono necessariamente (pena annullabilità delle stesse) potersi evincere, o ricavare, rispetto alle singole delibere assembleari, i condomini favorevoli ed i condomini contrari (con i rispettivi millesimi), in modo da consentire la verifica, anche successiva, in ordine alla correttezza formale dei medesimi deliberati. Così dalla giurisprudenza espressasi in materia, sulla stregua del suddetto assunto, in diversi casi concreti, possiamo evincere come: non incide sulla validità del verbale la mancata indicazione del totale dei partecipanti al Condominio, giacché questa incompletezza non diminuisca la possibilità di controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte (vedi Cassazione Civile N° 24132 del 13 novembre 2009); non è annullabile la delibera di cui il verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione nominativa dei condomini contrari, in quanto, tali dati consentono di determinare, per differenza, il raggiungimento o meno dei quorum richiesi per le diverse delibere ( Cassazione Civile N° 18192 del 10 agosto 2009).
Pur non essendo previste particolari formule redazionali, essendo sostanzialmente il verbale un atto promanato dall’organo Assembleare, come tale non specificatamente professionalizzato, il c.d. “libro verbali” rappresenta, ad oggi, il documento più importante nel Condominio, in quanto da esso si evince la volontà dei Condomini e di conseguenza la legittimità degli appalti, dei mandati professionali delle richieste, anche giudiziarie, a recupero crediti, etc. La redazione del verbale dell'assemblea costituisce, dunque, una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, etc.) e la cui inosservanza importa l'impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (ex articolo 1137 c.c..). Una volta che l'assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative (vedi a conferma Cassazione Civile N° 5014 del 22 maggio 1999).
Quanto alla nomina del Presidente ed del Segretario dell'Assemblea di Condominio non è prescritta da alcuna norma a pena di nullità, essendo sufficiente, per la validità delle deliberazioni, il raggiungimento delle maggioranze richiesta dalla legge. Va da sé che, la mancata nomina di un Presidente e di un Segretario dell’Assemblea o l'eventuale irregolarità relativa ad essa, come pure l’omessa sottoscrizione (per dimenticanza) non comportano di per sé l’invalidità delle delibere assembleari. L’unico accenno alla figura del Presidente nell’ambito della normativa condominiale è contenuto all’interno dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile in relazione al “sorteggio” che questi deve fare in caso di presenza di più titolari della medesima unità immobiliare indivisa costituente il Condominio. Se nominato, il Presidente ha il compito di verificare l’avvenuta convocazione di tutti i condomini e di dirigere al meglio i lavori assembleari, anche disponendo e frazionando lo spazio degli interventi dei singoli condomini (vedi Cassazione Civile N° 24132 del 13 novembre 2009).
Ciò detto, vale la pena osservare come, l’Amministratore professionista, ben conscio dell’importanza di una corretta deliberazione, sotto il profilo non solo della legittimità formale ma anche della chiarezza (postulato a presidio imprescindibile della correttezza dei rapporti tra condomini ed Amministratore), coadiuva attivamente l’Assemblea affinché questa non solo si svolga correttamente e serenamente ma anche in maniera da ottenere una trascrizione verbale in grado da offrire corretta informazione ai condomini eventualmente assenti. In tale spirito, opera, da anni, la scuola dell’ALAC per Amministratori di Condominio, qui a Bologna diretta dallo scrivente, insegnando loro i formulari appositamente concepiti dalla stessa . |