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Mi
14/11/2004
Locazioni commerciali
Quesito:
Sono proprietario
di un immobile nel quale, prima della naturale
scadenza del contratto di locazione ad uso diverso
dall’abitazione in data 31/01/2004, il conduttore
svolgeva un’attività commerciale. Peraltro, ho
provveduto a corrispondere al conduttore l’indennità
per la perdita dell’avviamento riconosciutagli dalla
legge soltanto il 30/10/2004, data nella quale il
conduttore ha provveduto a rilasciare l’immobile di
mia proprietà libero da persone e cose. Vorrei
sapere se mi è consentito chiedere al conduttore,
oltre al pagamento dei canoni a me dovuti dal giorno
della scadenza del contratto fino all’effettiva
liberazione dell’immobile, anche il maggior danno
che ho subito a causa del mancato rilascio dello
stesso alla scadenza contrattuale.
Risponde:
avv. Debora Lolli
Gentile lettore, per rispondere a tale
quesito occorre effettuare una breve premessa sul
rapporto esistente tra le norme che disciplinano la
materia e cioè l’art. 1591 c.c. e l’art. 69 della
legge n. 392/1978. L’art. 1591 c.c. fa riferimento
al caso in cui il conduttore sia in mora rispetto
alla riconsegna dell’immobile oggetto del contratto,
stabilendo che questi debba corrispondere, oltre ai
canoni scaduti, un maggior danno nel caso in cui il
locatore produca la prova dei pregiudizi lamentati.
L’art. 69, comma 10, della legge n. 392/1978, dal
canto suo, regola espressamente la fattispecie dei
contratti di locazione di immobile ad uso non
abitativo, stabilendo che, nei casi in cui il
locatore proponga azione di esecuzione forzata
contro il conduttore a seguito del mancato rilascio
spontaneo dell’immobile da parte di quest’ultimo,
tale azione sia comunque condizionata dalla
corresponsione da parte del locatore dell’indennità
per l’avviamento commerciale in favore del
conduttore stesso. È opportuno rilevare, infatti,
che per anni la dottrina e la giurisprudenza non si
sono pronunciate in modo univoco rispetto
all’applicazione dell’una o dell’altra norma per
risolvere questo tipo di controversie, creando,
pertanto, opposti schieramenti in merito ai rapporti
che intercorrono tra le stesse. Un primo
orientamento giurisprudenziale, dunque, affermava
che il locatore subiva chiaramente un danno nel
momento in cui non riacquistava la disponibilità
dell’immobile una volta sciolto il contratto, e che,
pertanto, allo stesso spettava il diritto al
risarcimento del danno o comunque a un indennizzo,
non essendo più in essere il contratto stesso.
Diversamente, altra parte della giurisprudenza
sosteneva che il comportamento del conduttore che si
rifiutava di rilasciare l’immobile fino
all’effettivo ottenimento da parte del locatore
dell’indennità di sua spettanza non era
qualificabile come inadempimento contrattuale, bensì
come naturale conseguenza del comportamento
inadempiente del locatore, al quale, pertanto, non
spettava altro che il versamento dei canoni maturati
da parte del conduttore in mora, senza alcun maggior
danno, come avrebbe richiesto invece l’art. 1591
C.C. Entrambi questi opposti orientamenti sono stati
argomentati e sostenuti in egual misura, fino alla
storica sentenza n. 1170/2000 della Suprema Corte a
Sezioni Unite, la quale è pervenuta alla conclusione
che nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad
attività commerciali, una volta scaduto il
contratto, il conduttore che rifiuti la restituzione
dell’immobile in attesa di ricevere dal locatore il
pagamento dell’indennità per l’avviamento a lui
dovuta, è obbligato al pagamento del corrispettivo
convenuto e non anche a risarcire il maggior danno
in ipotesi subito da quest’ultimo. In conclusione,
ella ben potrà chiedere al conduttore il versamento
dei canoni scaduti nella misura contrattualmente
prevista e maturati dopo la data di scadenza del
contratto di locazione fino alla data di definitiva
liberazione dell’immobile di sua proprietà, ma non
potrà chiedere il risarcimento del maggior danno che
ella dimostri di avere subito a causa del protrarsi
dell’occupazione oltre la data di scadenza del
contratto. |